Главная / Актуальное / 10 / Консенсус-прогноз рынка коммерческой недвижимости Москвы. Итоги 1 кв.2014 - 1 кв.2016
 

Консенсус-прогноз рынка коммерческой недвижимости Москвы. Итоги 1 кв.2014 - 1 кв.2016

Консенсус-прогноз рынка коммерческой недвижимости Москвы.  Итоги 1 кв.2014 - 1 кв.2016

Очередной проект «Консенсус-прогноз рынка коммерческой недвижимости» завершен. В рамках проекта эксперты из различных компаний в начале 2014 года сделали двухлетний прогноз динамики основных показателей. В отличие от предыдущего консенсус-прогноза, отклонение фактических данных от прогнозных оказалось весьма существенным. Основной причиной этого стали значительные изменения в макроэкономике, вызванные, в частности, снижением с конца 2014 года цен на нефть.

Подводим итоги проекта «Консенсус-прогноз»*. В рамках исследования динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы за период с 1 квартала 2014 по 1 квартал 2016 года специалисты компании RRG подвели итоги 1 квартала 2016 года. Для сравнения с прогнозом были использованы фактические данные мониторинга RRG, а также компании Cushman & Wakefield.

Максимальное отличие между прогнозом и фактическими значениями (48%) наблюдалась по показателю курса доллара: по мнению экспертов, высказанному на момент старта проекта, курс доллара в 1 квартале 2016 года должен был составить 38.7, фактический же курс составил 74.9. Самый точный прогноз был дан по средней ставке аренды на офисную недвижимость, погрешность составила 5% (20 000 руб./кв.м/год прогнозное и 19 000 руб./кв.м/год – фактическое значение).

В целом по коммерческой недвижимости отклонение прогноза от фактических показателей составило 32% по средневзвешенной цене на рынке купли-продажи (соответственно 172 100 руб./кв.м и 252 900 руб./кв.м) и 14% - по средней ставке аренды (22 800 руб./кв.м/год и 20 000 руб./кв.м/год).

Торговая недвижимость

Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street-retail в центре Москвы оказался на 31% выше фактического значения. Эксперты ожидали, что средние ставки в этом сегменте в начале 2016 года окажутся на уровне 87 000 руб./кв.м/год, но цена предложения вакантных площадей оказалась лишь 66 500 руб./кв.м/год. В сегменте купли-продажи помещений street-retail прогноз экспертов оказался чуть менее точным: разница между фактическим (747 500 руб./кв.м) и прогнозным (1 120 400 руб./кв.м) показателями составила 33%.

Что касается торговой недвижимости в целом, то прогнозное значение средневзвешенной цены 247 300 руб./кв.м оказалось ниже фактического 312 300 руб./кв.м на 21%, а прогноз по ставке аренды получился, наоборот, выше факта: соответственно, 37 800 руб./кв.м/год и 31 800 руб./кв.м/год (отклонение 19%).

Офисная недвижимость

В офисном сегменте превышение прогнозных значений цен предложения на продажу над фактическими показателями по сравнению с торговыми объектами оказалось более существенным: как по помещениям в целом (32%), так и по помещениям в центре (39%), в то время, как арендных ставок, наоборот, - более низким (5 и 8%, соответственно). Стоимость офисной недвижимости в целом составила: 258 600 руб./кв.м на рынке продажи и 19 000 руб./кв.м/год на рынке аренды, а стоимость офисной недвижимость в центре – 501 400 руб./кв.м на рынке продажи и 27 300 руб./кв.м/год на рынке аренды.

Средняя ставка аренды на офисы класса А была спрогнозирована с отклонением в 11%, а на офисы класса B – с отклонением 30%. Фактические значения составили, соответственно, 32 400 и
14 500 руб./кв.м/год. Прогноз уровня вакантных площадей оказался на 30% ниже по офисным объектам класса А (20,1% – прогноз и 28,9% – факт) и на 28% - по офисным помещениям класса В (11,8% – прогноз и 16,3% – факт).

Жилая недвижимость

В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с отклонением в 6% (198 900 руб./кв.м по прогнозу вместо 187 400 руб./кв.м по факту).

Макроэкономические показатели

Индекс ММВБ был предсказан с точностью 12% (1 569 – прогноз и 1 785 – факт), а цена барреля нефти Brent – с точностью 44% (3 807 – прогноз и 2 651 – факт).

Прогноз курса доллара (38.7) оказался на 48% ниже фактического (74.9), а прогнозный курс евро (52.3) меньше фактического (82.7) на 37%.

Самые точные эксперты

Среди участников эксперимента по итогам 1 квартала 2016 года наиболее точный прогноз оказался у Полины Жилкиной (отклонение – 20,4%), на втором месте – Алексей Михайлов (отклонение – 22,6%) и на третьем – Юрий Тараненко (отклонение – 23,6%). Наиболее точный прогноз в долларовом эквиваленте дал Юрий Тараненко. Точность его прогноза составила 69%.

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными показателями показал Антон Шилов, второе место с тремя показателями – Наталья Молодых, и третье место с двумя показателями разделили: Илья Гришин, Антон Коротаев и Юрий Тараненко.

Прогноз изменения параметров

№ вопроса

Название показателя

4 кв. 2015

1 кв. 2016

Отклонение

1 кв. 2016 от 4 кв. 2015, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв.м

170 300

172 100

1,1%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м

248 300

247 300

-0,4%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м

734 600

747 500

1,8%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м

173 700

175 600

1,1%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м

306 100

308 300

0,7%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв.м/год

22 600

22 800

1,1%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год

37 900

37 800

-0,4%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год

85 000

87 000

2,3%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв.м/год

19 700

20 000

1,6%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв.м/год

28 200

29 700

5,3%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м

185 700

198 900

7,1%

12

Курс рубль/доллар США

38,4

38,7

0,6%

13

Курс рубль/евро

50,8

52,3

3,0%

14

Цена барелля нефти Brent, руб

3 763

3 807

1,2%

15

Индекс ММВБ

1 555

1 569

0,9%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

20,3

20,1

-1,2%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

11,5

11,8

2,8%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

28 400

28 700

1,1%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

19 100

18 900

-1,3%


Фактическое изменение параметров

№ вопроса

Название показателя

4 кв. 2015

1 кв.

2016

Отклонение

1 кв. 2016 от 4 кв. 2015, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв.м

242 100

252 900

4%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м

280 600

312 300

11%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м

973 600

1 120 400

15%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м

247 600

258 600

4%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м

428 400

501 400

17%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв.м/год

21 600

20 000

-8%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год

35 400

31 800

-10%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год

62 300

66 500

7%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв.м/год

20 300

19 000

-6%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв.м/год

28 000

27 300

-3%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м

189 400

187 400

-1%

12

Курс рубль/доллар США

66,1

74,9

13%

13

Курс рубль/евро

72,4

82,7

14%

14

Цена барелля нефти Brent, руб

2 970

2 651

-11%

15

Индекс ММВБ

1 739

1 785

3%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

32,0

28,9

-10%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

14,4

16,3

13%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

36 200

32 400

-10%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

18 600

14 500

-22%


Соотношение прогнозных и фактических значений, 1 квартал 2016 года

№ вопроса

Название показателя

Прогноз

Фактическое значение

Отклонение прогноза от факта, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв.м

172 100

252 900

-32%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м

247 300

312 300

-21%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м

747 500

1 120 400

-33%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м

175 600

258 600

-32%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м

308 300

501 400

-39%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв.м/год

22 800

20 000

14%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год

37 800

31 800

19%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год

87 000

66 500

31%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв.м/год

20 000

19 000

5%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв.м/год

29 700

27 300

8%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м

198 900

187 400

6%

12

Курс рубль/доллар США

38,7

74,9

-48%

13

Курс рубль/евро

52,3

82,7

-37%

14

Цена барелля нефти Brent, руб

3 807

2 651

44%

15

Индекс ММВБ

1 569

1 785

-12%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

20,1

28,9

-30%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

11,8

16,3

-28%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

28 700

32 400

-11%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

18 900

14 500

30%

ГРАФИКИ