Главная / Актуальное / 11 / Кто мешает появлению социальных механизмов решения жилищных проблем
 

Кто мешает появлению социальных механизмов решения жилищных проблем

Кто мешает появлению социальных механизмов решения жилищных проблем

Доступное жилье является одной из наиболее острых социальных проблем современной России. Широкому кругу граждан нашей страны покупка собственной квартиры просто не по карману. Среди наиболее уязвимых категорий россиян находятся: молодые семьи, инвалиды, молодые специалисты, врачи, учителя. Конечно, государство принимает меры, чтобы сделать приобретение жилья для социально уязвимых слоев более доступным, но и их пока недостаточно.

С учетом этого довольно странным выглядит слабое распространение в России аренды с выкупом − правового и во всех смыслах социального инструмента проведения сделок купли-продажи. Единичные сделки приобретения жилья с применением такого механизма уже давно фиксируются на территории России, а законность их проведения предусмотрена Гражданским кодексом (ст. 606-625).

Как работает механизм

Аренда с выкупом в широком смысле – это социально-правовой механизм, благодаря которому физические лица могут производить сделки по продаже жилой недвижимости. Проходит сделка по алгоритму, который внешне очень похож на процедуру продажи в рассрочку. Между участниками заключается договор, в котором указывается переход права собственности на недвижимость после выплаты ее полной стоимости. Ежемесячная выплата, которую вносит покупатель, при этом включает две составляющие: взнос за покупку и арендную плату.

Продавец выигрывает так как помимо полной стоимости квартиры, которая рассчитывается с учетом инфляционных рисков и оказывается выше рыночной, получает еще и ежемесячную арендную плату за весь период продажи.

Для покупателя, хотя присутствует значительная переплата, как и в случае ипотечного займа, сделка является гораздо менее обременительной. Не нужны залог и первый взнос, нет необходимости в сборе длинного списка документов, нет ограничений по трудовому стажу, не предусмотрены штрафы и увеличения процентной ставки за досрочное внесение всей стоимости квартиры. Сумма и порядок выплат останутся неизменными на весь срок выкупа жилья, а условия исполнения договора регламентируются лишь пожеланиями участников сделки.

Почему механизм не работает в России

Профессиональные участники рынка, которые осведомлены о возможности проведения сделок купли-продажи недвижимости через аренду с выкупом, выделяют несколько причин:

1. Низкий уровень осведомленности

Любой социальный механизм может работать только тогда, когда его активно используют, совершенствуют, исправляя ошибки.

Роман Остафьев, координатор объединения «Социальные жилищные инициативы» уверен, что с механизмом аренды с выкупом не умеет работать абсолютное большинство профессионалов рынка: агентств недвижимости, риелторов, брокеров и даже юристов. Поэтому подобные сделки и не предлагаются более широкому кругу граждан, которые про аренду с выкупом просто не знают.

А вот все предпосылки для развития механизма есть. Спрос на доступное жилье в большинстве регионов России стабильно высокий, не смотря на влияние негативных экономических факторов прошлых двух лет. Уровень платежеспособности населения снизился, но решение жилищных проблем никто не отменял. Люди съезжаются и разъезжаются, создают семьи, начинают работать и жить отдельно.

2. Популярность ипотеки

На фоне аренды с выкупом ипотека выглядит просто «медийным» лицом. Банковский сектор, обладая большими финансовыми ресурсами, ежегодно вкладывает огромные средства в рекламирование ипотеки. Мало какие продукты или услуги сегодня, не только финансовые, смогут сравниться по объемам рекламы с ипотечными займами. Хотя специалисты уверены, что это не единственная причина популярности продукта.

«Ипотечные, объективно, являются кредитами с самыми низкими процентными ставками. Вот почему ипотека настолько популярна. Даже правительственный аппарат, когда необходимо было поддержать рынок жилой недвижимости после кризисного 2014 года, в первую очередь постарался сделать именно ипотеку более доступной за счет государственного субсидирования», − считает Владимир Германов, генеральный директор компании-застройщика подмосковного микрорайона «Новое Бисерово 2».

Именно благодаря сочетанию этих факторов ипотека сегодня воспринимается как едва ли не единственный инструмент для покупки жилья. Не стоит сомневаться в ее эффективности, но наличие альтернативных инструментов решения жилищной проблемы гражданам России точно не помешает.

3. Вето Центробанка

Однако обвинять в отсутствии популярности аренды с выкупом кредитно-финансовые учреждения не стоит. Причина для этого выглядит не такой очевидной, а кому-то может показать даже фантастической.

Как удалось выяснить Андрею Есилевскому, начальнику юридического отдела «Федерального бюро выкупа жилья», попытки запустить работу механизма аренды с выкупом уже предпринимались тремя российскими банками, но вызвали жесткие протесты со стороны Центрального Банка РФ.

Первым был московский банк «Монолит», специалисты которого в феврале 2014 года попытались ввести новый продукт по кредитованию аренды с выкупом. В рекламных целях назвать продукт планировали «Ипотека без залога».

Существует правило, согласно которому при внедрении нового банковского продукта любая кредитная организация должна внести в Центробанк так называемый резерв − сумму, способную возместить возможные потери от его внедрения. Буквально через неделю после обращения в Центробанк для предоставления «резерва» по кредитованию аренды с выкупом, по случайному стечению обстоятельств, у банка «Монолит» была отозвана лицензия.

Вторым, кто попытался повторить внедрение подобного продукта стал банк «Западный». В апреле того же года администрация учреждения обратилась в Центробанк с намерением расширить резерв для внедрения нового продукта по кредитованию аренды с выкупом. История повторилась, лицензия была отозвана и у банка «Западный». Это было громкое дело.

В мае 2014 года с той же инициативой, организовать внедрение механизма аренды с выкупом, в Центробанк обратилось руководство «МосОблБанка». Лицензию банк сохранил, но по решению Центробанка в организацию ввели временную администрацию, упразднив действующую.

Получается, что по необъяснимому стечению обстоятельств кредитные организации, которые пытались предложить рынку еще один необременительный механизм решения жилищных проблем, встретили серьезного противника в лице Центробанка.

Кто или что мешает распространению такого социального механизма решения проблемы доступного жилья, как аренда с выкупом, вопрос открытый. Однако всем желающим улучшить свои жилищные условия этот метод можно взять на вооружение. В условиях не самой благоприятной ситуации в экономике рынок жилой недвижимости как никогда нуждается в таких инструментах. Возможно, в условиях ограниченных бюджетов перед тем, как придумывать что-то новое, лучше заставить работать уже доступное?