Главная / Актуальное / 5 / Основы управления недвижимостью: "Жизненный цикл объета недвижимости."

Основы управления недвижимостью: "Жизненный цикл объета недвижимости."

Основы управления недвижимостью: "Жизненный цикл объета недвижимости."
На любой объект материального мира изо дня в день оказывает влияние огромное количество факторов. Объект недвижимости также подвергается изменениям на протяжении всего времени своего существования. Изменения эти могут быть обратимыми и необратимыми, такими, как износ, внутренние повреждения и т.п. Жизненный цикл объекта недвижимости - это и есть последовательность трансформаций и метаморфоз недвижимого имущества с момента появления (ввода в эксплуатацию) до момента утилизации (сноса).

В жизненном цикле любого объекта недвижимости можно выделить несколько ключевых стадий:

 

  1.   Предпроектная стадия - на этой стадии принимается решение о целесообразности проекта, о том, стоит ли начинать строительство. Для этого, как и в любой другой области, проводится анализ и исследование рынка.
  2.   Стадия проектирования - непосредственное руководство процессом создания проекта. Главным вопросом, который необходимо решить на данной стадии, является вопрос о снижении затрат на всех последующих этапах существования объекта недвижимости. Как говорится, «что посеешь, то и пожнешь».
  3.   Стадия строительства - непосредственно строительные работы. На этой стадии очень важен контроль процесса, соответствия результата техническому заданию и ситуации на рынке.
  4.   Стадия эксплуатации - стадия использования объекта недвижимого имущества, иными словами, поддержание его в соответствующем назначению состоянии и продление его экономической и физической жизни. На этой стадии осуществляется ремонт объекта, обслуживание (вывоз мусора, уборка и т.п.), возможная реконструкция.

Иногда в отдельную стадию выделяют модернизацию объекта недвижимости.

Важно понимать, что обслуживание и мелкий ремонт (1-2 дня) не повышают экономическую ценность объекта, а приводят его в нормальное эксплуатационное состояние. Тогда как капитальный ремонт или реконструкция могут увеличить конечную стоимость объекта.

  5.  Стадия утилизации - конец физического и экономического срока жизни объекта недвижимого имущества, который может наступить по ряду причин: объект пришел в негодность или подлежит сносу по указу городских властей.

Жизненный цикл включает срок экономической и физической жизни.

Срок экономической жизни - период времени, в течение которого недвижимое имущество приносит прибыль. Заканчивается, когда ремонт или реконструкция уже не могут способствовать увеличению стоимости объекта.

Срок физической жизни - срок реального существования и функционирования  объекта недвижимого имущества.

Существует такое понятие, как хронологический возраст объекта недвижимости. Он определяется экспертом и представляет собой период времени с момента ввода объекта в эксплуатацию до его оценки.

Объекты недвижимости коммерческого назначения за весь период своего существования могут пройти через несколько жизненных циклов с разными собственниками. Например, одно и то же здание может побывать и библиотекой, и конференц-холлом. С каждым новым владельцем и назначением жизненный цикл начинается заново, но реальный возраст объекта так и остается неизменным.

Принято также выделять эффективный возраст объекта и нормативный срок службы.

Эффективный возраст определяется исходя из множества факторов (экономических, технических, правовых и т. п.) и позволяет объективно оценить возможность использования и функционирования недвижимого имущества. Нормативный срок службы указывается в документах, т. е. это реальный возраст объекта недвижимости.

Жизненный цикл объекта недвижимости- взаимосвязанный процесс. Ошибка или упущение на любой из стадий может привести к неисправимым последствиям.  Важно, понимая это, правильно и эффективно организовать процесс управления недвижимостью на всех этапах жизненного цикла.

Зимарев Андрей Генадьевич

Эксперт по управлению недвижимостью и инфраструктурному менеджменту
www.techrealty.ru