Главная / Аналитика и рейтинг / 1-й квартал. Торговая недвижимость.
 

1-й квартал. Торговая недвижимость.

1-й квартал. Торговая недвижимость.

Общие тенденции

В I квартале 2015 году в Москве было открыто 3 торговых центра общей арендуемой площадью 238,4 тыс. кв. м, что превышает аналогичный показатель 2014 года почти на 10%. Общий объем площадей в качественных торговых объектах составил на конец I квартала составил 5,3 млн. кв. м GLA.

Обеспеченность жителей качественными торговыми площадями на конец I квартала 2015 года достигла 437 кв. м на 1 000 жителей, увеличившись на 4%.

Предложение торговых площадей превышает спрос, при этом уровень вакантных площадей в торговых центрах достиг 9% по итогам I квартала. При этом сетевые ритейлеры развиваются разнонаправленно. Часть из них заявила об уходе с российского рынка или сокращении планов по развитию, другие, напротив, в текущих условиях рассматривают для себя новые возможности развития на выгодных условиях аренды.   В наиболее выгодном положении сейчас находятся операторы массового сегмента, поскольку в условиях сокращения реальных доходов средний потребитель меняет структуру покупок, переориентируясь на товары масс-маркета. В менее выгодном положении – операторы сегмента «средний+». Luxury бренды верхнего ценового сегмента не так зависимы от кризисных условий в виду определенной специфики их покупателей.

Максимальноеснижение ставок аренды в валютном эквиваленте составило 35% в течение последнего года.

    

Таблица 1 . Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы в 1 квартале 2015 года.

ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

ЗНАЧЕНИЕ ПОКАЗАТЕЛЯ

Общий объем качественных площадей, кв. м GLA

5 290 120

Введено в эксплуатацию в 2014 г., кв. м GLA

238 400

Уровень вакантных площадей

9%

Заявленный ввод в 2015 г., кв. м GLA

955 000

Обеспеченность качественными торговыми площадями кв. м на 1000 жителей

437

Источник: Welhome Real Estate Consulting

Предложение.

В I квартале 2015 было открыто 3 торговых центра общей арендуемой площадью 238,4 тыс. кв. м: ТРЦ «Колумбус» (140 тыс. кв. м GLA) на Варшавском ш., ТРЦ в составе МФК «Кунцево Плаза» (64,0 тыс. кв. м GLA), и долгожданный реконструированный «ЦДМ на Лубянке» (34,4 тыс. кв. м GLA).

Показатель ввода I квартала превышает аналогичные показатели за последние 5 лет, как минимум, на 10% и максимум – в 5 раз (по сравнению с 2012 годом).

 

 График 1 . Динамика ввода торговых площадей в 2010-2015 годах, кв. м GLA


Источник: Welhome Real Estate Consulting

 

В структуре открывшихся торговых объектов в 2014 году резкие изменения произошли по сравнению со структурой 2013 года – более чем на 35% увеличилась доля классических торгово-развлекательных центров, в свою очередь, снизились доли торговых центров и специализированных торговых центров. В 2015 году, согласно завяленному вводу, предполагается открытие большого количества классических торговых центров, их доля составит в общей структуре ввода чуть более 80%. Стоит отметить, что в текущих сложных экономических условиях конкуренция между ТРЦ и борьба за арендатора достигла своего пика. В 2015 году на 4% увеличится объем торговых площадей в составе МФК благодаря уже открытому «Кунцево Плаза» и строящемуся торговому центру в составе МФК «Смоленский Пассаж-2».

Заметно снижается доля специализированных торговых центров – по сравнению с 2013 годом почти на 15% в общем объеме ввода торговых площадей.

  

  График 2 . Структура открытых в 2013-2015 гг. торговых объектов по типу объекта, % от общего объема GLA

Источник: Welhome Real Estate Consulting

 

Таблица 2 . Наиболее крупные торговые центры, открытые в 2014 году и планируемые к открытию в 2015 году.

 

НАЗВАНИЕ

 

АДРЕС

 

ДЕВЕЛОПЕР

GLA,

КВ. М

 

ТИП

Zelenopark

Ленинградское ш., 17-й км

DG19

110 000

ТРЦ

«Ривьера»

Автозаводская ул., вл. 16-18

Praktika Development

100 000

ТРЦ

«Рига Молл»

Новорижское ш., 5 км от МКАД

ЗАО «Рига Молл»

80 000

ТРЦ

MARi

Поречная ул., 10

Praktika Development/ФСК «Лидер»

70 000

ТРЦ

«Бутово Молл»

Остафьевская ул./Чечерский пр.

MD Group

65 000

ТРЦ

«РИО Румянцево»

Киевское ш., 1,5 км от МКАД

ГК «Ташир»

45 000

ТРЦ

«Клён»

Енисейская ул., 37

«Патек Групп»

21 000

ТРЦ

«Смоленский Пассаж-2»

Смоленская пл., вл. 7-9

н/д

17 750

МФК

«123» («Галеон»)

Ленинский просп., 123, корп. 1

MD Group

14 000

ТРЦ

Источник: Welhome Real Estate Consulting

 

Спрос

В I квартале 2015 продолжилась тенденция по сокращению планов развития сетевых операторов, как российских, так и международных. Например, российская сеть «Азбука Вкуса» начавшая развивать более экономный формат «АВ Маркет» и открывшая 2 магазина в данном формате, объявила о приостановке планов по открытию магазинов.

Тем не менее, с начала 2015 года анонсировали свой выход на российский рынок международные бренды. Первый в России ресторан быстрого обслуживания от итальянского бренда Maccheroni открылся в марте в ТРЦ «Афимолл Сити». Часовой бренд Seiko откроет первый монобрендовый магазин в России в комплексе премиум-апартаментов St.Nickolas, расположенном на Никольской улице возле Кремля. Британский одежный ритейлер Superdry планирует открыть 2 своих первых на российском рынке магазина: магазин площадью 900 кв. м откроется в ТРЦ «Колумбус» на двух этажах, другой магазин – в ТРЦ «Авиапарк» на 850 кв. м. До конца 2020 года марка планирует открыть в России еще как минимум десять магазинов по франшизе. 

В перспективе текущего года тенденция превышения предложения торговых площадей над спросом продолжится. Не исключено, что в профессиональных торговых центрах могут появиться магазины несетевых ритейлеров, владельцами которых являютсяиндивидуальные предприниматели (ИП). С их помощью владельцы торговых центров будут стараться заполнить пустующие площади и привлечь покупателей в свои объекты.

Таблица 3 . Планы сетевых ритейлеров по развитию, данные на 1 квартал 2015

НАЗВАНИЕ

ПРОФИЛЬ

ПЛАНЫ

РАЗВИТИЯ

ПЛАНЫ ПО СОКРАЩЕНИЮ

СРОКИ

РЕАЛИЗАЦИИ

Leroy Merlin

DIY

увеличение числа магазинов до 95

-

к 2018

OBI

DIY

открытие 18 магазинов

-

2015-2017

Carl’s Jr

общественное питание

-

закрытие 2/3 заведений в России

-

H&M

одежда

открытие новых магазинов

-

2015

Lindex

одежда

-

закрытие

-

Stockmann

универмаг

-

закрытие 3 универмагов

до конца 2016

UGG Australia

обувь

-

закрытие 3 магазинов в Москве

2015

Vis-a-Vis

одежда

онлайн-магазин

приостановка работы 70 точек

-

Adidas

спортивная одежда, обувь

-

закрытие 200 магазинов

2015

«Дикая Орхидея»

белье

новый формат – «Гранд Дефиле» с более широким ассортиментом

-

-

«ОКей»

супермаркет

перенос планов по открытию дискаунтеров «Да!»

-

к концу 2015

«Азбука Вкуса»

супермаркет

-

проект заморожен

-

  Источник: Welhome Real Estate Consulting

Коммерческие условия.

Снижение ставок аренды в I квартале 2015 года в среднем по рынку составило до 30-35% в долларовом эквиваленте по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. В перспективе ближайших 1,5-2 лет каких-либо предпосылок к росту ставок аренды не предвидится в связи с большим вводом торговых площадей и значительным объемом заявленного ввода на ближайшую перспективу. Собственники торговых центров идут на уступки арендаторов, при этом последние имеют возможность выбирать для себя наиболее выгодные условия. 

 

 Таблица 4 . Ставки аренды в качественных торговых центрах по профилю арендатора, на конец 2014 года.

ПРОФИЛЬ АРЕНДАТОРА

ПЛОЩАДЬ, КВ. М

СТАВКА АРЕНДЫ*,

$ ЗА КВ. М В ГОД

Продуктовый гипермаркет

2 000 - 5 000

180 - 250

более 5 000

100 - 200

Гипермаркет DIY

5 000 - 7 000

150 - 280

Спортивные товары

1 500 - 5 000

170 – 300

Детские товары

700 - 1 500

220 - 350

Одежда, обувь

100 - 250

600 - 2 500

Аксессуары

менее 100

1 100 - 3 000

* не включая НДС и эксплуатационные расходы

Источник: Welhome Real Estate Consulting

 

Стрит-ритейл.

С конца 2014 – начала 2015 года большинство помещений стрит-ритейл на текущий момент предлагается в аренду по рублевым ставкам. Такие помещения по адекватным ставкам имеют преимущества перед остальными, номинированными в долларах по текущему курсу, и имеют более короткий срок экспозиции. В связи с общим снижением рынка ритейла ставки аренды и цены продажи помещений также снизились в среднем по рынку на 15-30% в зависимости от расположения. Наибольшее снижение наблюдается на второстепенных торговых улицах.

Для многих ритейлеров помещения формата стрит-ритейла в Москве стали непривлекательны в связи с изменениями городской среды, появлением новых пешеходных улиц, а также расширением зон платной парковки. В стрит-ритейле на центральных улицах остались работать, в основном, предприятия общественного питания.

В 1 квартале 2015 года освободилось большое количество помещений банков на Ленинском проспекте и проспекте Мира, и уровень вакантных площадей достиг 15-20%.

Что касается центральных улиц города, то спрос на помещения здесь формируют, в основном, операторы общественного питания. Ритейлеры профиля «одежда», «обувь» и прочие предпочитают аренду помещений в многочисленных торговых центрах на более выгодных для себя условиях.

 

СРЕДНИЙ ДИАПАЗОН СТАВОК АРЕНДЫ НА ОСНОВНЫХ ТОРГОВЫХ УЛИЦАХ МОСКВЫ,

I КВАРТАЛ 2015 г., руб. за кв. м в год

ТОРГОВЫЙ КОРИДОР

МИНИМАЛЬНАЯ

СТАВКА АРЕНДЫ

МАКСИМАЛЬНАЯ СТАВКА АРЕНДЫ

Петровка ул., Кузнецкий Мост ул.

45 000

180 000

Тверская ул.

50 000

120 000

Новый Арбат ул.

50 000

160 000

Арбат ул.

40 000

100 000

Пятницкая ул.

45 000

90 000

Мясницкая ул.

40 000

80 000

Покровка ул., Маросейка ул.

45 000

80 000

Садовое Кольцо

45 000

60 000

   Источник: Welhome Real Estate Consulting