Главная / Аналитика и рейтинг / Гостиничный рынок России и Украины. Текущее состояние и перспективы
 

Гостиничный рынок России и Украины. Текущее состояние и перспективы

Гостиничный рынок России и Украины. Текущее состояние и перспективы
Краткий обзор:

  • Гостиничный рынок Москвы насчитывает 32 000 номеров, в том числе 11 000 брендированных;
  • В ближайшие три года рынок брендированных отелей Москвы вырастет на 40%;
  • Загрузка московских гостиниц превысила докризисный уровень, тогда как средний тариф (ADR) и доходность (RevPAR) не смогут достигнуть показателей 2007–2008 гг.;
  • Гостиничный рынок Санкт-Петербурга насчитывает 7 500 брендированных номеров, до конца 2014 г. должно быть введено еще 800 номеров;
  • Загрузка гостиниц в регионах России выросла до 45–49%, средний тариф стабилен; 
  • Средний тариф в Киеве сократился более чем на 30% с 2009 г.

Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle в России и СНГ, говорит: «Москва остается ключевым гостиничным рынком в России как для девелоперов, так и для инвесторов. Сегодня в городе работает 36 брендированных отелей (около 11 000 номеров), а на ближайшие три года заявлено открытие еще 4 500 номеров, преимущественно экономичного и среднего сегментов. В результате до конца 2016 г. рынок брендированных отелей в Москве может вырасти на 40%».

Загрузка московских гостиниц превысила докризисный уровень во всех сегментах, за исключением Upper Upscale (верхний предел верхнего ценового сегмента). В 2008 г. загрузка таких объектов составляла 70,4%, тогда как сейчас из-за значительно выросшей конкуренции после открытия таких объектов, как Radisson Royal Hotel Moscow, InterContinental Moscow Tverskaya и других, она находится на уровне 62%.

Средний тариф и доходность отелей Москвы во всех сегментах уступает докризисным показателям: например, тариф в люксовом сегменте в 2007 г. достиг 15 900 руб., а в этом году он составляет около 13 000 руб. «Мы не ожидаем, что ADR и RevPAR в Москве сравняются с рекордами 2007–2008 гг. В тот период из-за недостатка предложения на рынке был «пузырь», и коррекция была неизбежна. Эта ценовая коррекция совпала с периодом кризиса», – отмечает Дэвид Дженкинс.

Показатели гостиниц Москвы

Люксовый сегмент



Верхний предел верхнего сегмента


Верхний сегмент


Верхний предел среднего сегмента


Средний сегмент

Источник: Jones Lang LaSalle

Москва является наиболее привлекательным городом России и с точки зрения девелопмента новых гостиниц. «Инвесторы сейчас принимают решение о строительстве объектов на основе IRR (внутренней нормы доходности). Доходность московских проектов с грамотной концепцией в хорошей локации находится на уровне 20% и выше, тогда как в регионах, даже в востребованном среднем ценовом сегменте, – 10% и ниже», – комментирует Дэвид Дженкинс.

Рынок Санкт-Петербурга по-прежнему характеризуется высокой сезонностью. Сегодня, по данным Jones Lang LaSalle, в городе насчитывается 7 500 брендированных номеров, которые составляют только 25% от общего объема гостиничного предложения Петербурга. С 2011 г. рынок в городе значительно вырос – на 1 000 брендированных номеров, еще 800 номеров должны появиться до конца 2013 г. и в будущем году – все это делает инвестиции в гостиничный рынок Петербурга долгосрочными с точки зрения окупаемости. В то же время даже в краткосрочной перспективе мы видим потенциал в сегменте экономичных и среднеценовых отелей».

Гостиничный рынок регионов России (без учета Москвы, Санкт-Петербурга и таких курортов, как Сочи) отличается ограниченным предложением номеров и высокой чувствительностью к цене проживания. Рост показателей региональных отелей происходит только в части загрузки, тогда как средний тариф остается относительно стабильным, не давая особых надежд на увеличение доходности. Так, загрузка гостиниц среднего сегмента в регионах в 2012 г. достигла 49% (для сравнения: в 2011 г. она находилась на уровне 44%), верхнего сегмента – 45% (против 37% годом ранее). Тариф в среднем сегменте составляет 3 600 руб., в верхнем – 4 600 руб. По прогнозу Jones Lang LaSalle, в 2013 году загрузка региональных отелей вырастет еще на 7–10%, тогда как средний тариф останется на прежнем уровне.

Комментируя инвестиционную активность в гостиничном сегменте, Дэвид Дженкинс заявил: «Доходность гостиниц в Москве обычно ниже показателей офисов класса А и находится в диапазоне 5–10%, доходность региональных объектов превышает столичные цифры – 10–13%. Большинство инвестиционных сделок с гостиницами проходят «вне рынка», потому получение объективной статистики является проблематичным. По нашим оценкам, объем инвестиций в гостиничный рынок Москвы в 2011 г. составил около $800 млн, преимущественно благодаря продаже отеля Ritz Carlton, в 2012 г. – $655 млн (сделки с такими объектами, как «Метрополь», InterContinental Moscow Tverskaya, Radisson Slavyanskaya и др.). С начала 2013 г. была объявлена только одна крупная сделка в сегменте – продажа Renaissance Olympic Moscow».

Главную роль на инвестиционном рынке в гостиничном сегменте в Москве играет «локальный» капитал, включая покупателей из России, Украины, Азербайджана и Казахстана. В то же время растет спрос со стороны китайских инвесторов, а также наблюдается «отдаленный» интерес от ближневосточных покупателей. По мнению экспертов Jones Lang LaSalle, в обозримом будущем основные инвестиции в гостиничный рынок России по-прежнему будут локальными.

Гостиничный рынок Украины. «До 2009 года Киев был прекрасным гостиничным рынком, - напоминает Дэвид Дженкинс. – Однако кризис, политическая нестабильность и недавнее масштабное строительство новых объектов привели к резкому снижению среднего тарифа – на 30% с 2009 г. Сегодня в столице Украины работает около 100 гостиниц, включая девять брендированных – Hyatt, Intercontinental, Fairmont, два отеля Radisson, Holiday Inn, Park Inn, Ramada Encore и Ibis, ряд объектов будут открыты в перспективе (Renaissance, Hilton, Novotel, Courtyard by Marriott и другие). Этот высоко конкурентный рынок по-прежнему востребован среди гостиничных операторов, тогда как инвесторы должны быть готовы к долгому сроку окупаемости объектов».

В таких ключевых региональных городах Украины, как Донецк, Харьков, Львов, Днепропетровск и Одесса, до кризиса наблюдалась высокая девелоперская активность, тогда как сейчас ее очень мало. Мы видим большой потенциал курортной зоны Крыма с точки зрения развития гостиничных комплексов, однако он вряд ли реализуется в ближайшее время. В целом Украина и Киев в частности обладают огромными перспективами на рынке туризма, но для этого необходимо активное продвижение страны в качестве привлекательного направления.

Дэвид Дженкинс резюмировал: «Москва является приоритетным городом для большинства гостиничных девелоперов и инвесторов – несмотря на небольшое снижение показателей в этом году, фундаментальные показатели рынка сильны. В российской столице по-прежнему сохраняется возможность для строительства новых отелей всех категорий – от люксовых (но в ограниченном количестве) до эконом-сегмента. Мы наблюдаем рост интереса со стороны инвесторов на покупку гостиниц в Москве, который сдерживается ограниченным объемом предложения».

«Интерес к покупке отелей в других городах России очень ограничен, тогда как активность локальных девелоперов в строительстве новых объектов в регионах остается довольно высокой. Существует опасность, что Чемпионат мира по футболу 2018 г. стимулирует перенасыщение гостиничных рынков в регионах, и инвесторам следует задуматься о том, что ждет города Чемпионата после финального свистка».

«Украина продолжает курс на Евросоюз, что может стимулировать очередную волну гостиничного девелопмента, однако инвесторы уже гораздо более осторожно подходят к новому строительству, чем несколько лет назад».