Главная / Аналитика и рейтинг / Итоги I полугодия на рынке городской и загородной недвижимости

Итоги I полугодия на рынке городской и загородной недвижимости

Итоги I полугодия на рынке городской и загородной недвижимости
Основные тенденции рынка жилых новостроек «старой» Москвы



1. Рост объема предложения


По итогам 1 полугодия 2013 г. объем предложения на рынке новостроек Москвы вырос на 7,3% и составил 1,25 млн кв. м. За год этот показатель вырос на 27,2%. Суммарный объем нового предложения на рынке жилых новостроек в I полугодии 2013 г. оценивается на уровне 380 тыс. кв. м, что ниже показателя I полугодия 2012 г. на 5,5%. Наибольший объем предложения вышел в сегменте жилья бизнес-класса (140 000 кв. м). 


Структура нового предложения (кв. м)
по классам новостроек, I полугодие 2013 г.





2. Стабильный уровень спроса


По итогам 1 полугодия 2013 г. на рынке новостроек Москвы реализовано порядка 346 000 кв. м. Примерно столько же было реализовано в 1 полугодии прошлого года. При этом структура проданного объема несколько изменилась. В 2013 г. 48% (около 168 000 кв. м) реализованного объема пришлось на сегмент эконом/комфорт-класса. Что связано с активной реализацией объектов компании «ПИК», мкр. Царицыно, Загорье и «Некрасовка-Парк». В то время как в 1 полугодии прошлого года лидером по объему реализации был бизнес-класс (53% реализованного объема). В этом году доля бизнес-класса не превысила 40% (около 140 000 кв. м). В элитном сегменте было реализовано около 39 000 кв. м.


Рейтинг наиболее успешных жилых комплексов
по среднему темпу реализации в 1 полугодии 2013 г.


  • Некрасовка-парк (эконом) – более 100 квартир в месяц
  • мкрн. Царицыно (комфорт) – 92 квартиры в месяц
  • Мосфильмовский (бизнес) – 56 квартир в месяц
  • Скай Форт (бизнес) – 23 квартир в месяц
  • Эко-парк Лосиный остров (бизнес) – 17 квартир в месяц



3. Рост цен на реализуемые объекты, снижение средней цены предложения под воздействием изменения структуры предложения


Без учета нового предложения средняя цена на рынке новостроек по итогам 1 полугодия 2013 г. выросла на 5,4%. Однако существенное влияние на среднюю цену предложения оказали новые вышедшие объекты эконом- и комфорт-класса (суммарно по итогам 1 полугодия в этом сегменте на рынок вышло более 100 000 кв. м.), а также новые комплексы бизнес-класса на начальной стадии строительства. С учетом новых объектов, вышедших на рынок, средняя цена предложения снизилась на 3,6%. Средняя цена предложения на рынке новостроек Москвы по состоянию на июнь 2013 г. находится на уровне 180100 руб. за кв. м. (без учета таунхаусов и апартаментов). 


Динамика средней цены предложения
на рынке жилых новостроек Москвы, руб. за кв. м





В сегменте новостроек бизнес-класса наиболее доступными по бюджету являются квартиры в строящихся корпусах ЖК «Мосфильмовский» (ЗАО, Раменки) и в ЖК «Лобачевский» (ЗАО, Раменки). В ЖК «Мосфильмовский» возможно приобретение однокомнатной квартиры площадью 45,9 кв. м по цене от 9 млн руб. В ЖК «Лобачевский» на старте продаж и строительства действует акция: все квартиры предлагаются по 150 тыс. руб. за кв. м, таким образом, однокомнатная квартира будет стоить от 6,74 млн. руб. Сдача комплекса запланирована на 2016 г.


Стабильный спрос на рынке позволил многим застройщикам в 1 полугодии повысить цены в прайс-листах, что в большинстве случаев было обусловлено в том числе повышением стадии строительной готовности жилых комплексов. Тем не менее, повышение цен не превысило 5%.



4. Появление предложений с отделкой


Доля предложений с отделкой на первичном рынке составляет порядка 10%.  Среди подобных предложений можно отметить:


  • ЖК «Лосиный остров»,
  • Мкрн. Царицыно,
  • МФК «Око» (апартаменты),
  • МФК «Меркурий» (апартаменты),
  • Новый Арбат ул., 32 (апартаменты),
  • Некрасовка-парк,
  • Большое Кусково,
  • Мироновский,
  • Мичурино,
  • Life-Митинская.


На сегодняшний день рынок развивается довольно стабильно: пополняется новыми проектами, рост цен умеренный, наиболее успешные проекты пользуются стабильным спросом. В случае отсутствия глобальных потрясений рынок продолжит развиваться в этом же русле. В 2013 г. средняя цена на жилье будут оставаться стабильной с возможным ростом на уровне инфляции, по отдельным проектам возможен рост за счет прохождения этапов строительства. Наиболее стабильным спросом будут пользоваться проекты с оптимальным соотношением цена-качество, а также проекты, демонстрирующие высокие темпы строительства. 


В течение года ожидается выход на рынок новых проектов во всех сегментах, в т.ч. достаточно крупных, как например, в бизнес-классе ожидаются к выходу Red Site (ЦАО, Сергея Макеева ул.) и др. В сегменте премиум-класса ожидается старт продаж ЖК Barkli Residence (ЮАО, Донской) и второй очереди ЖК «Садовые кварталы». В сегменте эконом-класса ожидается выход ЖК «Варшавские Холмы» (ЮАО, рядом с метро Аннино и улица Академика Янгеля) от группы компаний ПИК. 




Основные тенденции рынка жилых новостроек Новой Москвы



Количество новостроек Новой Москвы, в которых предлагаются квартиры на продажу, с момента присоединения выросло в 2 раза. Предложения представлены по 200–210 адресам. Тем не менее, после официального включения территорий в состав столицы (июль 2012 г.) существенно замедлился темп выхода на рынок новых предложений – если ранее ежемесячно предложение увеличивалось на 10-15 новых адресов, то сегодня это – 3–5 новых корпусов (и, как правило, в рамках ранее вышедших на рынок жилых проектов).


По предварительным итогам 1 полугодия 2013 г. на рынке новостроек Новой Москвы объемы предложения сопоставимы с объемами в столице в прежних границах, но значительно уступают областному показателю – на конец мая – начало июня 2013 г. на присоединенных территориях представлены квартиры общей площадью 341 100 кв. м в 208 жилых домах, что составляет порядка 17% от совокупного предложения новостроек по всей области.



Динамика объема предложения
новостроек Новой Москвы, домов



Большинство предложений (более 90%) в новостройках Новой Москвы, как и в Подмосковье, относятся к доступным эконом- и комфорт-классу. 


Структура предложения новостроек Новой Москвы  
по классам, 1 полугодие 2013 г.




В настоящее время уровень цен в новостройках НМ в среднем на 32% выше аналогичного показателя до объявления о присоединении юго-западных территорий в состав столицы. В течение текущего 2013 г. ценовая динамика не претерпела существенных изменений – с начала года квартиры в новостройках НМ в среднем прибавили 1%.


Интерес к новостройкам Новой Москвы значительно возрос с принятием решения о расширении границ столицы. Темпы продаж выросли в 1,4–2 раза в первые месяцы после объявления. В дальнейшем зафиксировано ослабление повышенного внимания со стороны покупателей, высокими темпы реализации оставались в ранее популярных у покупателей проектах.



Основные тенденции рынка апартаментов


1. Рост объема предложения и доли сегмента апартаментов в общем объеме предложения на рынке новостроек


По итогам I полугодия 2013 г. объем предложения на первичном рынке апартаментов вырос на 41% и составил 345 500 кв. м. Доля апартаментов выросла и составляет уже 22% суммарного объема предложения на рынке новостроек Москвы. Для сравнения: год назад на рынке реализовывалось не более 185 000 кв. м (15,6% рынка), в 2011 г. – не более 10%.


2. Появление на рынке первых апарт-комплексов комфорт-класса


В 1 полугодии 2013 г. рынок апартаментов пополнился новыми объектами, среди которых можно выделить:


  • «Водный» (САО, Головинский, комфорт-класс),
  • «Фили-град» (ЗАО, Филевский парк, комфорт-класс),
  • мкрн. Царицыно – апартаментный корпус (ЮАО, Бирюлево Восточное, комфорт-класс).



Помимо этого, на рынок вышли:


  • «Сады Пекина» (ЦАО, Пресненский, премиум-класс),
  • «У Патриарших» (ЦАО, Пресненский, элитный),
  • Turandot Residences (ЦАО, Арбат, элитный),
  • Golden Mile Private residence (ЦАО, Хамовники, Остоженка, элитный),
  • TriBeCa (ЦАО, Басманный, бизнес-класс) 
  • «Лофт-River» (СЗАО, Покровское-Стрешнево, бизнес-класс).



Структура предложения по классам на рынке
апартаментов, тыс. кв. м, 1 полугодие 2013 г.



Суммарный объем нового предложения в сегменте апартаментов составил 143 тыс. кв. м, что в два раза превышает объем нового предложения, вышедшего в 1 полугодии 2012 г. Интересно, что если ранее комфорт-класса в сегменте представлено вовсе не было, то с выходом таких крупных апарт-комплексов как «Водный», «Фили-град» и «Царицыно-2», его доля достигла 19%.


3. Спрос зависим от бюджетов


В течение I полугодия 2013 г. было реализовано около 43 000 кв. м в апарт-комплексах. Высокие темпы продаж обеспечивались относительно низкими для своего класса и местоположения бюджетами. Рейтинг наиболее успешных апарт-комплексов по среднему темпу реализации в 1 полугодии 2013 г. приведен ниже.

  • TriBeCa (бизнес),
  • Лофт-Park (бизнес),
  • «Парк мира» (бизнес),
  • МФК «Водный» (комфорт),
  • Квартал «Флотилия» (бизнес).



4. Средняя цена подвержена структурному влиянию


За счет масштабного выхода новых объектов комфорт-класса, за первое полугодие средняя цена предложения апартаментов снизилась на 6% и по итогам 1 полугодия 2013 г. составила 291,5 тыс. руб. за кв. м. Снижение цены носит структурный характер: напрямую застройщики цены не снижали.



Динамика средней цены предложения на рынке
жилых новостроек Москвы, тыс. руб. за кв. м






Основные тенденции загородного рынка


В течение первого полугодия 2013 г на рынок вышло порядка 30 новых коттеджных поселков, что соответствует аналогичным показателям предыдущих лет. При этом подавляющая доля новых поселков (54%) относятся к эконом классу, соответственно, 46% – к бизнес классу. При этом активность девелоперов в сегменте высобюджетного жилья остается низкой: если в 2012 г. было заявлено строительство одного элитного поселка «Президентский клуб» на Рублево-Успенском шоссе, то за I полугодие 2013 г. не было заявлено ни одного поселка в высокобюджетном сегменте. Основной объем предложения элитного класса сконцентрирован на двух направлениях – Рублево-Успенском и Новорижском, при этом рынок загородной недвижимости Рублевки сегодня живет, преимущественно, за счет вторичных продаж (на первичном рынке реализуются только участки без подряда в поселке «Раздоры-2»). 


Наибольшее количество новых поселков сконцентрировано на Новорижском направлении (32% нового предложения), а также на территории Новой Москвы (36%). Примечательно, что в июне 2013 г. был объявлен новый проект на Рублево-Успеснком шоссе, однако, также в классе бизнес минус – проект «Река Река» (Вектор Инвестмент), поселок на 48 км РУШ, вблизи Звенигорода.


Наиболее активно осваивается пояс средней удаленности – 1–30 км от МКАД (67% нового предложения). Основными продуктами в новом предложении, вышедшем на рынок с начала года, остаются участки без подряда и таунхаусы (доля каждого сегмента в общем объеме нового предложения составляет по 40% каждый).


Первое полугодие 2013 г. ознаменовалось достаточно высокой активностью покупателей в сегменте высокобюджетного загородного жилья: количество запросов, поступивших в компанию Blackwood, существенно возросло по сравнению с предыдущим годом. Интерес покупателей вырос практически по всем направлениям, при этом лидеры оставались традиционными: Новорижское шоссе (36% запросов), Рублево-Успенское (23%) и Киевское (16%) шоссе, где возводится наиболее качественное жильё обеспеченное объектами инфраструктуры.


Рейтинг основных направлений по уровню спроса
на загородное высокобюджетное жилье,
% от общего числа запросов, 1 полугодие 2013 г.




В целом на рынке высокобюджетной загородной недвижимости Подмосковья в посткризисный период стала ощущаться тенденция нехватки предложения. Отметим, что ориентация девелоперов на массовый спрос способствовала росту дефицита на рынке элитной загородной недвижимости. При этом спрос на Рублевку был и остается высоким: она традиционно популярна у потенциальных покупателей высокобюджетной загородной недвижимости. Востребованы здесь и коттеджи в качественных поселках, и дома в стародачных местах, и участки без подряда.


В целом в мае 2013 г. ценовой тренд на элитную загородную недвижимость оставался без изменений, на уровне 2 кв. 2012 г, когда средняя стоимость 1 кв.м. коттеджа (с учетом стоимости земли) в элитных поселках составила $4 900. Средняя стоимость 1 кв. м коттеджа (с учетом стоимости земли) в коттеджных поселках элитного класса Новорижского направления на первичном рынке в июне 2013 снизилась на 3% по сравнению с началом года и составила порядка $4458, при этом эти изменения носят структурный характер (вымывание из предложения более ликвидных объектов).


Динамика стоимости 1 кв. м загородного
жилья по классам, $ за кв. м





Что касается спроса на загородную недвижимость, то основными объектами продаж являются лоты в поселках бизнес и эконом классов. На первичном рынке высокобюджетной жилой загородной недвижимости спрос в 1 полугодии 2013 г оказался несколько ниже, чем в зимне-весенний период прошлого года (по объему сделок). Однако снижение не настолько значительно, чтобы говорить о начале тенденции общего падения интереса к объектам высококачественнной загородной недвижимости: скорее, снижение объема сделок – результат возрастающего дефицита качественного предложения: у покупателя остается все меньше альтернатив в этом сегменте, т.к. новые проекты на рынок по-прежнему не выходят.



Публикуется с сокращениями.