Главная / Аналитика и рейтинг / Краткий обзор рынка офисной недвижимости Москвы, I кв. 2013 г.
 

Краткий обзор рынка офисной недвижимости Москвы, I кв. 2013 г.

Краткий обзор  рынка офисной недвижимости Москвы, I кв. 2013 г.
В начале года с инвестиционными целями были куплены БЦ «Белая площадь», БЦ «Олимпия парк» и «Аквамарин 3». Общая сумма сделок составила $1 580 млн.

Арендные ставки по–прежнему стабильны. В среднем по рынку по итогам года можно ожидать роста ставок в сегменте офисной недвижимости на 5–7% (по итогам 2012 г. рост не превысил 5%).


Таблица 1. Основные показатели рынка офисной
недвижимости Москвы, I квартал 2013 г.



Источник: GVA Sawyer



Предложение


Общий объем рынка качественной офисной недвижимости Москвы по итогам I квартала 2013 г. составляет 12,54 млн кв. м. Обеспеченность качественными офисными площадями в Москве составляет 1,08 кв. м на чел.

В I квартале 2013 г. было введено 171 700 кв. м офисных площадей, из которых 56% приходится на объекты класса А, расположенные в ЦАО.  


Рисунок 1. Объём качественного предложения,
класс А, В+, В–, тыс. кв. м



Источник: GVA Sawyer



Согласно планам девелоперов в 2013 г. всего будет введено 770 000 кв. м, при этом 54% придется на ЦАО (из которых половина в ММДЦ «Москва Сити»), 11% в ЮЗАО и 10% в ЗАО.


По нашим прогнозам, в 2013 г. объем нового предложения будет держаться на уровне 2011–2012 гг. и составит порядка 600 000 – 650 000 кв. м.



Таблица 2. Новые знаковые проекты офисной
недвижимости Москвы, 2012–2013 гг.




Источник: GVA Sawyer



В среднем по городу в I квартале 2013 г. уровень вакантных площадей практически не изменился и в качественных бизнес – центрах составил 11,5% в классе А, 10% в классе В+, 12,5% – в классе В– (выборка составила 60% от всех БЦ Москвы).



Рисунок 2. Уровень вакантных площадей, 2008–2013 гг.



Источник: GVA Sawyer



Среди сохраняющихся тенденций предыдущих периодов выделим:

Продолжается децентрализация рынка. Во II квартале 2013 г. начнется строительство бизнес–парка «К2» (80 000 кв. м); также к концу текущего года инвестиционная группа PPF планирует ввод 1 очереди комплекса TelecomCity, площадью 260 000 кв. м (110 000 кв. м – офисная).


Продолжается увеличение девелоперской активности, начавшееся в прошлом году. В I квартал 2013 г. было заявлено о 500 000 кв. м в новых проектах (в том числе «размороженных»), более 90% из которых будут расположены за ТТК. Так в 2014–2015 гг. мы прогнозируем небольшое увеличение ежегодных объемов нового предложения, которое на протяжении 2011–2013 гг. держится на уровне 600–650 000 кв. м офисных площадей ежегодно.


ГЗК продолжает работу по пересмотру проектов, так в I квартале 2013 г. была сокращена площадь МФК на Б. Почтовой (вместо 425 000 кв. м будет реализовано 170 000 кв. м, 33 000 кв. м – офисы). Девелопер AFI Development.


Спрос



Среди основных тенденций следует выделить следующие:


  • По–прежнему многие арендаторы ориентируются на помещения с выполненной отделкой, крупные компании рассматривают площади в состоянии ShellCore.
  • Наибольшее количество сделок совершается российскими компаниями.
  • В общем объеме сделок преобладают сделки в классе В (более 75%).
  • Крупнейшая сделка по аренде офисных площадей в I квартал 2013 г. совершена компанией «Газпром», которая арендовала 24 600 кв. м в БЦ «Варшавка Sky», в который переедут некоторые дочерние компании холдинга (см. Таблицу 3).


Таблица 3. Наиболее крупные сделки по аренде в БЦ,
анонсированные в I квартале 2013 г.



Источник: GVA Sawyer


Среди знаковых инвестиционных сделок, закрытых в I квартале 2013 г. отметим следующие:


1. «Лаборатория Касперского» купила БЦ «Олимпия парк» (70 000 кв. м). Сумма сделки $350 млн.
2. AFI Development выкупила 50% «Аквамарин 3» (51 100 кв. м). Сумма сделки $230 млн.
3. O1 Properties купила офисный комплекс «Белая площадь». Сумма сделки около $1 млрд.
Среди потенциальных сделок 2013 г. стоит отметить следующие:
1. Coalco договаривается о продаже компании «ВЭБ–Инвест» 49,99% актива ООО «Хрустальные башни», для возведения БЦ недалеко от ст. м. «Улица 1905 года».
2. Галс–Девелопмент» планирует продать свою часть БЦ «Даниловский форт», в котором компания имеет два корпуса площадью 28 000 кв. м. Сумма сделки может составить около $100 млн.
3. Американский фонд Wells REITII планирует продать совладельцу БЦ «Двинцев» Central Properties свою часть проекта (арендуемая площадь 13 000 кв. м). Сумма сделки предварительно оценивается в $80–90 млн.
4. АФК «Система» ведёт переговоры по покупке контрольного пакета ОАО «Московский бизнес–инкубатор», которое является девелопером строительства бизнес–парка Nagatino i–Land.


Финансовые условия


По итогам I квартала 2013 г. уровень арендных ставок в классе A остался неизменным и для высококлассных офисных площадей в центральном деловом районе (ЦДР) составил $750 – $1 300/кв. м в год (здесь и далее не включая НДС и операционные расходы). Ставки аренды на помещения класса B+ составляют $650 – $750/кв. м в год – в пределах ЦДР, $370 – 550/кв. м в год – вне делового центра города, класса В– – $250 – 400/кв. м. в год.

Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляют $110–140/кв. м в год, в классе В+ – $80 – 115 кв. м в год, в классе В– – $60–85/кв. м в год.

Диапазоны цен продаж офисных помещений также остаются в целом стабильными (класс А – $7 500 – 15 000/кв. м, не включая НДС, в пределах ЦДР, $4 500–6 500/кв. м – вне делового центра города; класс В+ – $3 500– 7 500/кв. м; класс В– – $2 500–4 000/кв. м).

В 2013 г. в целом по рынку можно ожидать небольшого роста ставок в сегменте офисной недвижимости на 5–7%.


Рисунок 4. Средневзвешенные ставки аренды,
не включая операционные расходы и НДС, $/кв. м год



Источник: GVA Sawyer