Главная / Аналитика и рейтинг / Обзор московского рынка элитной жилой недвижимости за III квартал 2012 г.
 

Обзор московского рынка элитной жилой недвижимости за III квартал 2012 г.

Обзор московского рынка элитной жилой недвижимости за III квартал 2012 г.

Основные тенденции в экономике


Если в мае–июне риэлторы говорили о необычайно высоком (с учетом фактора сезонности) спросе на жилье вследствие падения курса рубля, то восстановление позиций последнего к середине лета вернуло все на свои места. Более того, сказанное относится, скорее, к сегменту жилья эконом-класса, которое традиционно рассматривается многими частными инвесторами как защитный инвестиционный инструмент. В сегменте жилья верхней ценовой категории, которое, как правило, приобретается для личного пользования, особых перепадов в активности игроков рынка не наблюдалось. Текущая ситуация в экономике может характеризоваться лаконичным и емким словом неопределенность, которая, вопреки многим ожиданиям, сохраняется уже на протяжении многих кварталов к ряду. Отсутствие стабильности и четкого понимания направления движения рынков не способствуют конкретным действиям ни продавцов, ни покупателей. Рассмотрим основные тенденции поочередно.


Вторая волна глобального кризиса. Если раньше дискуссии шли относительно того, будет или нет вторая волна кризиса, то сегодня специалисты все чаще сходятся во мнении, что она уже идет. Предметом споров теперь является вопрос относительно глубины нынешнего кризиса и его продолжительности. Греция, Испания, Италия, США, Япония, Китай – все эти экономики демонстрируют явные признаки нездоровой экономики. В первых трех случаях речь идет о возможности дефолта по долгу, в других случаях – о замедлении роста экономики.


Российская экономика в период глобального кризиса. У макроэкономистов не вызывает сомнения тот факт, что российская экономика готова ко второй волне кризиса куда лучше, чем 4 года назад. При этом делаются заявления относительно более высоких, чем забюджетировано, цен на энергоносители и низком уровне инфляции: по последним данным, уровень безработицы составляет всего 5,2%, что ниже предкризисного показателя 2008 г. Тем не менее, сомнений относительно того, что кризис непременно скажется и на экономике страны, ни у кого нет. Официальные прогнозы МЭР по росту ВВП в 2012 г. были снижены более чем на 50 б.п., до 3,5%. Прогнозы по инфляции, напротив, были повышены. Также о непростых временах свидетельствует и тот факт, что отток капитала из страны в первом полугодии превысил $43 млрд, что уже превышает официальный прогноз на весь 2012 г. в $15–25 млрд. По итогам года отток может превысить $80 млрд – показатель прошлого года.


Ситуация на товарных рынках стабилизировалась. Очевидно, что со временем зависимость российской экономики от сырья не ослабевает, и ситуация на товарных рынках (прежде всего, энергоносителей) предопределяет картину в стране. В последние месяцы цены на нефть держатся на относительно высоком уровне: нефть марки Brent торгуется в диапазоне $105–110 за баррель, марки WTI – $90-95. Национальная валюта также ведет себя более или менее спокойно по отношению к ведущим валютам мира: после резких скачков обменного курса в первом полугодии, в 3 квартале рубль укрепился по отношению к доллару на 3,5%.


Фондовый рынок – не очень хороший индикатор состояния экономики. Что касается рынков капитала, то здесь определенности нет. Европейские и американские рынки акций с начала 2012 г. прибавляют в среднем около 15% и находятся вблизи максимальных значений с середины 2008 г. Азиатские рынки (за исключением Китая) также находятся в плюсе, тогда как китайский рынок до сих пор терпит потери. Российский рынок также до конца не восстановился.


Изложенное ясно свидетельствует о том, что основные индикаторы состояния российской и глобальной экономики противоречивы. Ясности относительно перспектив развития экономики нет, а в подобных условиях игроки рынка предпочитают занимать выжидательную позицию.




Общая характеристика спроса на элитное жилье


Возвращаясь к теме спроса на московское жилье осенью 2012 г., отметим, что он немного оживился после летнего затишья, однако, ни о каком ажиотаже говорить не приходится. В целом ситуация выглядит вполне обычной, принимая во внимание фактор сезонности. Наиболее часто встречающиеся бюджеты покупок особо не изменились. Как и прежде, они находятся в пределах 40–50 млн руб. за объект недвижимости. 




География спроса все так же привязана к имеющимся на рынке предложениям, а предпочитаемый метраж приобретаемого жилья изменился несущественно, что, в принципе, можно списать на статистическую погрешность. Жилье малой площади (до 80 кв. м.) занимает в структуре спроса ровно 25%. На более просторные квартиры (до 250 кв. м.) приходится две трети спроса, причем покупатели в свои предпочтения склоняются скорее к нижней границе диапазона площадей. На квартиры большой площади (более 250 кв. м.) пришлось менее 10% спроса. Довольно существенным отличием элитного жилья от жилья массового сегмента является схема финансирования сделки. Если сделки с жильем эконом-класса подразумевают преимущественно альтернативу и ипотеку, то в анализируемом нами сегменте, напротив, доля таких сделок была сравнительно мала.





Предложение и анализ средних цен


Ситуация со строительством элитного жилья в Москве за последние три месяца практически не изменилась: новых объектов на рынке не появилось (и, по нашим ощущениям, до конца года может так и не появиться), что способствует сужению первичного рынка. Если в начале лета первичный сегмент был представлен 800–850 квартирами примерно в 60 жилых комплексах, то на отчетную дату с рынка «ушло» немногим более 20 квартир.






География предложения изменилась несущественно, что также может быть результатом статистических выкладок. По нашим подсчетам, 73% предложения на первичном рынке сконцентрировано все в тех же районах: ул. Остоженка, Хамовники, ул. Новослободская, Замоскворечье, Патриаршие пруды и Пресненский округ. За отчетный период на вторичном рынке было заключено также сравнительно немного сделок, около 30. Таким образом, на отчетную дату предложение во вторичном сегменте составляло порядка 650–700 объектов недвижимости. В разбивке по районам – без изменений: на ул. Новослободская, Остоженку, Сретенку, Замоскворечье, Донской район, Арбат и Патриаршие пруды приходится около 70% предложения.







Напомним, что на рынке жилья в целом и элитного в частности цены в подавляющем большинстве случаев рассчитываются в долларах, но уплачиваются в рублях, поэтому колебания обменного курса имеют прямое влияние на статистические показатели сектора. Динамика цен за квартал была вполне предсказуемой. Умеренная активность на рынке на фоне неопределенности ситуации не способствовало росту цен: их динамика оказалась практически нулевой. По нашим подсчетам, средние по рынку цены на отчетную дату составили около $20 000 за кв. м в сегменте первичной недвижимости и около $26 300 за кв. м на вторичном рынке. При этом считаем необходимым отметить, что указанные цены являются средним значением между ценой спроса и ценой предложения. Фактическая же разница между ними непрозрачна и, по нашим ощущениям, в ряде случаев может достигать 5–10%.








Итоги квартала и прогноз рынка на второе полугодие


Выстраивая наш прогноз по рынку московской элитной недвижимости мы ориентируемся прежде всего на то, каким образом возможно развитие ситуации в экономике в целом. Нужно понимать, что недвижимость – это лишь одна из возможных альтернатив инвестирования свободных средств, и от того, какими будут перспективы инвестиций в другие сектора экономики. Очевидно лишь одно: неопределенность сохранится еще на какое-то время, по крайней мере, до конца этого года. Возможны временные колебания валютных курсов, цен на сырье, но те уровни, которые мы видим сейчас, являются, на наш взгляд, довольно стабильными в среднесрочной перспективе. В качестве базового варианта развития событий мы видим сохранение текущих рисков в глобальной экономике, что, как мы считаем, будет поддерживать рынки на текущих рынках, не давая им ни подняться, ни упасть. В такой ситуации мы абстрагируемся от макроэкономических показателей, считая их условно постоянными величинами. Понятно, что такой сценарий предполагает участие в игре сил факторов, присущих исключительно рынкам недвижимости. Однако прогнозировать развитие рынков в такой ситуации оказывается куда проще. Исходя из наших представлений относительно текущей конъюнктуры мы считаем, что в 4 квартале активность на рынке будет никак не ниже, чем в истекшем. При этом цены могут продемонстрировать обычный для этого времени года рост, в районе 1–1,5% за квартал, в зависимости от того, о каком сегменте рынка идет речь.








Если переводить эти умозаключения в более привычную для участников рынка форму и облачать их в числовые формы, то к концу года мы ожидаем увидеть средние по рынку цены в районе $20 200 за кв. м за недвижимость на первичном рынке и около $26 700 за кв. м. во вторичном сегменте. Как и прежде, мы не можем исключить вмешательства в игру сторонних факторов, которые могут подвинуть его как вверх, так и вниз. В то же время мы, справедливости ради, отмечаем, что вероятность появления подобного рода неучтенных факторов сравнительно невелика.





Подготовлено департаментом аналитики и консалтинга компании «Новое Качество» по состоянию на 30 сентября 2012 г.