Главная / Аналитика и рейтинг / Обзор рынка загородной недвижимости на Дмитровском направлении
 

Обзор рынка загородной недвижимости на Дмитровском направлении

Обзор рынка загородной недвижимости на Дмитровском направлении
По итогам 1 квартала 2012 года в Московской области около 780 организованных коттеджных поселков предлагали различные форматы объектов загородной недвижимости. Основную долю предложения в них составляли земельные участки без подрядных обязательств. Доля таких проектов около 71% от общего числа поселков. Оставшаяся доля рынка приходится на поселки с готовыми и строящимися домами и распределяется между классической коттеджной застройкой (12%) и мультиформатными поселками, где представлено более одного типа жилья, например, коттеджи в сочетании с таунхаусами и многоквартирными домами (17%). Тенденцией последнего года является снижение доли участков, реализуемых без подряда, и увеличение доли организованных коттеджных поселков.

По состоянию на июль 2012 года 73% всех коттеджных и дачных поселков, существующих на рынке загородной недвижимости Подмосковья, представлено в сегменте эконом-класса (снижение за год составило около 3%). Доля поселков бизнес-класса, напротив, выросла за год на 4% и составила 21%.  Доля проектов в элит-классе составляет всего около 6 %. Новых поселков в элитном сегменте за 2011 год на рынок почти не выходило, это связано с сокращением числа свободных территорий на пользующихся наибольшей популярностью в этом сегменте Рублевском и Новорижском шоссе.
 

Наряду с вышеупомянутыми наиболее популярными направлениями есть и другие, привлекательные для клиентов вследствие более низких цен на недвижимость, транспортной доступности или развитой инфраструктуры. Так, северное направление отличается двумя очень существенными для размещения загородной недвижимости факторами: наличием множества водохранилищ, т.н. «большой воды», причем совсем рядом с МКАД, и уникальной для Подмосковья спортивной инфраструктуры – горнолыжных центров, что обусловлено рельефом территории. Добраться до загородных домов этого направления возможно по Дмитровскому шоссе; для некоторых поселков существуют альтернативные пути – по Ярославскому или Рогачевскому. С последнего имеется также достаточно удобный выезд и на Ленинградское шоссе.

 



 

По сравнению с Московской областью в целом, на Дмитровском направлении предлагается меньше участков в поселках без организованного подряда (44 % против 71 % по области), зато повышена доля проектов с классической коттеджной застройкой (42 % против областных 12 %). Роль проектов с таунхаусами и смешанной застройкой становится совсем незначительной. Такие проекты представляют собой альтернативу городской квартире, а покупатели данного типа жилья в большей степени ориентированы на ежедневные поездки в Москву. Однако несмотря на намеченную в ближайшем будущем реконструкцию (начало работ в 2012 году), Дмитровское шоссе является достаточно загруженной трассой, в особенности в ближнем радиусе (до 10 км от МКАД), что препятствует росту спроса на жилье подобного формата.

 



 

Если рассматривать проекты, реализуемые с подрядом, то чуть менее половины поселков (46%) сосредоточено в бизнес-сегменте. По сравнению с Подмосковьем в целом, роль поселков эконом-класса постепенно уменьшается, уступая бизнес- и элитному формату. Последние  тяготеют к уникальным для Подмосковья ландшафтам на фоне «большой воды». Роль Дмитровского направления как места для премиум-резиденций неуклонно возрастает в связи с истощением территорий для застройки на вышеупомянутых западных направлениях.

 

 

 

Распределение предложения в зависимости от расстояния от МКАД выглядит следующим образом: более 80% организованных коттеджных поселков, активно продвигаемых на рынке, расположены на расстоянии 10-50 км, чуть менее 3% непосредственно примыкают к МКАД, остальные находятся за 50-километровой чертой. Основная часть поселков сконцентрирована в зонах 20-30 и 40-50 км от МКАД. Здесь выходят на первый план основные факторы притяжения: «большая вода» Клязьминского, Пестовского и Икшинского водохранилищ в первой зоне и зимняя спортивная инфраструктура, обусловленная гористым рельефом отрогов Клинско-Дмитровской гряды, во второй.

 

 

 

 

Предложения элит-класса сосредоточены в основном на берегу и в окрестностях крупнейших водохранилищ (20-30 км от МКАД). Поселки эконом-класса впервые появляются на расстоянии 10-20 км, основная же масса предложений этого сегмента позиционируется как жилье для людей, предпочитающий активный отдых, и располагается на расстоянии 30-50 км, где главенствующим фактором является близость к горнолыжным курортам. Классический бизнес-класс распределен по зонам практически равномерно – его доля чуть меньше только в зоне 30-40 км (у «малой бетонки»).

 

 

 

Удаленность от МКАД играет роль и при выборе формата застройки поселка. Так, предложения в ближнем поясе (до 20 км) практически полностью представлены коттеджными поселками, тогда как участки без подряда предлагаются в более «экономных» сегментах, расположенных на большем расстоянии от Москвы. Особенно велика доля участков без подряда в «горнолыжном» 40-50-километровом поясе – 60 % всех предложений здесь приходится на них.

 

 

 

Разделение на зоны позволило выявить точки тяготения поселков различного формата. Примерно для 40 % предложений главным центром притяжения становится горнолыжная инфраструктура; еще для 25 % - «большая вода» многочисленных живописных водохранилищ. Шоссе, обеспечивающие дополнительную  транспортную доступность (Рогачевское и «малая бетонка»), становятся третьим важным фактором (23 % поселков).

 

Цены на объекты в зависимости от сегмента предложения варьируются достаточно сильно. Так, коттедж эконом-класса на расстоянии 30-50 км площадью в 150-250 кв.м обойдется в 5-9 млн. руб.; бизнес-класса – в 12-25 млн. руб., а цены на элитную недвижимость начинаются от 30 млн. руб. Правда, площади коттеджей в этом случае будут составлять уже от 500 до 1000 кв. м. Земельные участки без подряда – гораздо более экономичный вариант. Стоимость 1 сотки земли на расстоянии 20-40 км от МКАД в среднем составляет 300-550 тыс. руб., а на большем удалении цена падает до 130-180 тыс. руб. за сотку. Впрочем, встречаются и участки со стоимостью 55 тыс. руб. (стоимость коммуникаций оплачивается отдельно) – правда, на расстоянии более 50 км от МКАД и не граничащие ни с водой, ни с лесом.

 

Стоит заметить, что поселки значительно различаются и по количеству реализуемых объектов. Самые масштабные проекты концентрируют до 400-500 объектов (домов, таунхаусов или участков) и чаще всего реализуются в формате смешанной застройки. В самом популярном на данном направлении виде застройки – коттеджной – лидерами по числу реализуемых объектов являются 3 проекта, идущие со значительным отрывом от остальных. Один из них – поселок «Новые Вешки» - непосредственно примыкает к Москве, а плюсом двух других – «Пестово» и «Vita Verde» - является близость к «большой воде».

 

Каждый из поселков имеет свою специфику. Так, Vita Verde застраивается только домами в итальянском стиле, даже улицы здесь имеют итальянские названия; «Пестово» воспроизводит атмосферу морского курорта; «Новые Вешки» являются примером совмещения городского образа вблизи столицы с загородной комфортабельностью. Все поселки достаточно высокой степени готовности. Половина домов в поселках уже заселены, а в новых очередях, которые находятся в процессе строительства, представлены также форматы менее дорогостоящего жилья. В Vita Verde это дуплексы на две семьи, в Пестово – проект «Пестово Life» с участками небольшой площади, в «Новых Вешках» – 4 малоэтажных многоквартирных дома.

 



Проект                Класс    Количество коттеджей    Стоимость, млн руб.    Расстояние

 
Новые Вешки        Бизнес         550                               30,3 – 70,8                     3
 
Пестово               Бизнес         426                                 от 25,8                          22
 
Vita verde             Бизнес         245                         7,2-9,6 для дуплексов;       15
                                                                              От 14,3 коттеджи 1-й очереди
                                                                              От 15,1 коттеджи 2-й очереди
 

 
Наиболее демократичной оказалась ценовая политика поселка Vita Verde. При этом поселок расположен в комфортной доступности от Пяловского водохранилища с развитой инфраструктурой - яхт-клубами, пляжами, ресторанами, - и полностью соответствует стандартам бизнес-класса.

 

Среди поселков встречаются и те, дома в которых не выставляются на продажу, а сдаются внаем. С одной стороны, это свидетельствует о низкой ликвидности недвижимости данного типа для продажи. С другой стороны, аренда подразумевает постоянное проживание, поэтому зачастую такие поселки отличаются лучшей транспортной доступностью. В качестве примера можно привести поселок «Forest Ville», расположенный в 20 км от МКАД. В нем реализуется 85 участков, часть из которых сдается в аренду. Цены на аренду коттеджа площадью 150 – 200 кв. м располагаются в диапазоне от 60 до 110 тыс. руб. в месяц.

 

Итак, были выделены основные особенности загородной недвижимости Дмитровского направления. В целом, тенденции увеличения его значимости, особенно в бизнес-сегменте, будут сохраняться, а уникальный ландшафт останется его неоспоримым преимуществом. В рамках программы г. Москвы «Развитие транспортной системы на 2012-2016 гг.» будет осуществлена реконструкция наиболее загруженного участка Дмитровского шоссе от МКАД в сторону области протяженностью более 5 км. Среди прочего планируется строительство 2-уровневой транспортной развязки на пересечении с Долгопрудненским шоссе (срок сдачи – 2013 г.), создание 3-уровневой развязки на МКАД и еще двух развязок - для связи с поселком Северный и деревней Грибки (всё – к 2014 г.). Таким образом, реконструкция Дмитровского шоссе, которая должна начаться в ближайшие месяцы, улучшит транспортную доступность и, несомненно, будет способствовать росту спроса на загородную недвижимость на этом уникальном для Подмосковья по степени концентрации рекреационных объектов направлении.

 

Источник: ФСК "Лидер"