Главная / Аналитика и рейтинг / Офисная недвижимость 2015. Офисные центры перепрофилируются.
 

Офисная недвижимость 2015. Офисные центры перепрофилируются.

Офисная недвижимость 2015. Офисные центры перепрофилируются.

Предложение

В первом квартале 2015 г. прирост нового предложения качественной офисной недвижимости в Московском регионе составил порядка 122 тыс. кв. м. На долю класса «А» приходится 95% нового предложения, на долю офисных центров класса «В» пришлось только 5%.

Лидером по объему ввода по районам стал ММДЦ «Москва-Сити», доля которого составила 53% за счет ввода в эксплуатацию офисной башни Tower. Среди других наиболее крупных объектов, введенных в первом квартале, можно выделить бизнес-центр «Демидов» и офисную часть МФК «Кунцево Плаза».

По итогам первого квартала, совокупный объем предложения качественных офисов в Московском регионе оценивается на уровне 14,1 млн. кв. м.

На рынке аренды и купли-продажи офисной недвижимости в первом квартале наблюдалась достаточно низкая деловая активность, в результате чего уровень вакансии в классе «А» увеличился и составил порядка 29% (в том числе за счет ввода нового объема предложения в данном классе) и сохранился на уровне 14% для помещений класса «В».

На 2015 г. заявлен ввод в эксплуатацию порядка 1 млн. кв. м офисных площадей, однако реальный пророст нового предложения оценивается на уровне 500-600 тыс. кв. м, за счет заморозки некоторых проектов и переноса сроков ввода ряда объектов.

На середину 2016 г. перенесен срок ввода в эксплуатацию Башни «Восток» в МФК «Башня Федерация». Были заморожены следующие объекты, находящиеся на разных стадиях реализации: «Greendale», «Кутузов», «БЦ Нагорное». По итогам первого квартала порядка 50 проектов строительства офисных центров перепрофилированы под жилые, торговые и гостиничные объекты.

Несмотря на кризисные явления на рынке офисной недвижимости в феврале началось строительство первой очереди МФК «Китайский деловой центр «Парк Хуамин» общей площадью 100 тыс. кв. м.

Таблица. Некоторые проекты, заявленные к строительству в 1 квартале 2015 г.

Девелопер/Инвестор

Название объекта

Адрес

Реализованная площадь

ЛСР Недвижимость-М

МФК

Производственная ул.

633 тыс.

Дон-Строй Инвест

Деловой и торговый центр

Коммунально-складская зона "Строгино"

350 тыс.

н/д

Технопарк с гостиницей

Годовикова, вл. 9

328 тыс.

Дон-Строй Инвест

БЦ

Территория завода Серп и Молот

205 тыс.

ГК ПИК

ОДЦ

МО, Одинцово-1

200 тыс.

ОАО "СТМП-Зеленоград"

3,4 очередь бизнес-инкубатора

Зеленоград

120 тыс.

ООО "Парк Хуамин"/ ООО "Аиком"

Китайский деловой центр "Парк Хуамин"

м. Ботанический сад

100 тыс.

Тушино 2018

Город на реке Тушино-2018

Аэродром имени Чкалова

75 тыс.

Ак Барс

МФК

МО, Щербинка

53,4 тыс.

н/д

Административно-коммуникационный центр

Лужники

48 тыс.

Дон-Строй Инвест

БЦ

Территория завода Серп и Молот

43 500 кв. м

ГК Элвиком

ТОК Selectica

на пересечении Россошанской и Академика Янгеля

42 тыс.

Ак Барс

МФК

Бартеневская улица

40,2 тыс.

Источник: Blackwood

 

Значимые события и сделки первого квартала

- В первом квартале было совершено несколько крупных инвестиционных сделок:

- Фонд Hines приобрел одно из офисных зданий площадью 32 тыс. кв. м в МФК «Метрополис». Сумма сделки оценивается в $150-180 млн.;

- Структуры Алексея Богачева получили контроль над 28-этажной башней и стилобатной частью общей площадью 50 тыс. кв. м в МФК «Парк Победы». Сумма сделки оценивается в $100-120 млн.

В течение квартала были наиболее популярны сделки по пересмотру текущих договоров:

- Компания «Enter Связной» сократила затраты на аренду практически на 48% за счет снижения ставок аренды по текущим договорам;

- Компания «Русфинанс Банк» пересмотрела ранее заключенный долгосрочный договор аренды и значительно снизила затраты на аренду офисов в БЦ Citydel.

Ввиду высокой волатильности валютных рынков девелоперы стали обращаться к банкам за реструктуризацией валютных займов. Например, в Сбербанке, лидирующем по абсолютному объему валютных кредитов в корпоративном портфеле (4,5 трлн. рублей), разработали типовую программу по реструктуризации валютных кредитов в рубли по направлению «финансирование недвижимости».

Другим важным событием для рынка офисной недвижимости стало подписание соглашения между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (РЖС) и турецкой компанией Orteksan. В рамках соглашения Orteksan займется поиском девелоперов, заинтересованных в строительстве недвижимости на землях фонда. Также данное соглашение позволит развивать технопарки в России, т.к. турецкая компания имеет богатый опыт и реализовала уже более 200 технопарков.

Некоторые сделки, совершенные в 1 кв. 2015 г.

Класс

Компания

Название объекта

Реализованная площадь, кв.м

Тип сделки

А

Ростелеком

Comcity

48 130

Аренда

А

GroupM

БЦ Легенда

10 794

Аренда

А

Славнефть

White Stone

7 916

Аренда

А

GE

Лефорт

7 527

Аренда

А

Русфинанс Банк

Citydel

6 500

Аренда

А

Локомотивные технологии

Яковоапостольский

6 000

Аренда

А

н/д

Водный

7 000 кв. м

Покупка

А

частный инвестор

SkyLight

4 000 кв. м

Покупка

А

н/д

Город Столиц, северный блок

3 400 кв. м

Покупка

Источник: Blackwood