Главная / Аналитика и рейтинг / Рынок офисной недвижимости центрального делового района Москвы

Рынок офисной недвижимости центрального делового района Москвы

Рынок офисной недвижимости центрального делового района Москвы

Географически Центральный Деловой район можно обозначить границами Садового Кольца и зоной вдоль 1-ой Тверской-Ямской улицы до площади Белорусского вокзала. Данный район отличается от других субрынков самой высокой концентрацией офисных зданий. Половина всех офисных зданий класса А расположена в Центральном Деловом районе, поэтому большинство знаковых проектов Москвы находится именно здесь: Белая Площадь, Дукат III, Аврора, Балчуг Плаза, Павелецкая Плаза, Саммит и другие.


В Центральном районе офисы своих компаний разместили представители разных отраслей. В первую очередь, это международные и российские банковские структуры, инвестиционные, консалтинговые и юридические компании: Goldman Sachs (Дукат III), Morgan Stanley (Four Winds Plaza), Citigroup (Дукат I), Bank of America Merrill Lynch (Женевский Дом), Barclays (Four Winds Plaza), White Case (Романов Двор), Hogan Lovells (Саммит), Akin Gump (Женевский Дом), Deloitte (Белая Площадь), PricewaterhouseCoopers (PwC) (Белая Площадь), Ernst Young (Аврора). 

 


Многие компании нефтегазового сектора и сырьевой отрасли также разместили свои головные офисы в данном районе: ОМК (Аквамарин I), Атомредметзолото (Б. Дровяной пер., 22), Лукойл (Сретенский бульв., 11), Сургутнефтегаз (Мясницкая ул., 34), Татнефть (Тверской бул., 17), Русснефть (Пятницкая ул., 69). Кроме того, все здания Правительства РФ сейчас находятся в Центральном Деловом районе.

 

 

 

ОСНОВНЫЕ АРЕНДАТОРЫ ЦЕНТРАЛЬНОГО ДЕЛОВОГО РАЙОНА

 

 

 

  

ОСНОВНЫЕ АРЕНДАТОРЫ ПРАЙМ ЗОНЫ 

 

 

 

 

 

Общий объем качественных офисных помещений в Центральном Деловом районе составляет 2,96 млн кв. м, из которых офисов класса А насчитывается 1,25 млн кв. м, остальная часть приходится на офисные помещения класса B. Для сравнения, общий объем офисных помещений класса А в Москве составляет 2,4 млн кв. м. Составной частью Центрального Делового района является Прайм зона. Географически ее можно обозначить как зону вокруг Кремля, вдоль Тверской улицы до площади Белорусского вокзала. Общий объем качественных офисных помещений в Прайм зоне составляет порядка 1 млн кв. м, из которых класс А – 0,4 млн кв. м. 

 

 

 

 

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПЛОЩАДЕЙ КЛАССА А ПО ЗОНАМ ГОРОДА

 

 

 

 

ЭВОЛЮЦИЯ ОФИСНОГО РЫНКА



Исторически Центральный Деловой район пользовался большой популярностью как у девелоперов, так и арендаторов. До 2005 года порядка 40% - 50% новых офисных проектов приходилось на зону в пределах Садового Кольца. В 2006 году объем новых офисных площадей, введенных в эксплуатацию за пределами ТТК, более чем вдвое превысил объем новых офисных площадей в Центральном Деловом районе. В 2007 году новые офисные здания начали появляться за пределами МКАД, до этого момента единственным качественным бизнес-центром за пределами МКАД был Кантри Парк (Фаза I). 

 

 

 

 

 


• Увеличение объема офисных площадей класса А в три раза
• Прирост класса А за пределами Центрального Делового района в 6,5 раз – в центре в 2 раза

 

 

 

 

 

 

Сокращение объемов нового строительства в пределах Садового Кольца, безусловно, связано с перегруженностью центра города и отсутствием свободных площадок. Впервые об ограничении нового строительства внутри Садового Кольца Правительство Москвы объявило в 2006 году. Позже, в 2011 году, вышло распоряжение Правительства
Москвы о запрете нового строительства в историческом центре. На сегодняшний день пересматриваются все инвестиционные контракты, заключенные ранее. В связи с тем, что новое строительство в центре города запрещено, еще более перспективно звучит тема редевелопмента.

 

 

 

 

ПРИРОСТ НОВОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ В ЦЕНТРАЛЬНОМ ДЕЛОВОМ РАЙОНЕ И ПРАЙМ ЗОНЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КРУПНЫЕ ОБЪЕКТЫ, ПЛАНИРУЕМЫЕ К ВВОДУ В 2012 – 2013 гг.

 

 

 

  

 

По итогам I квартала 2012 года в Центральном Деловом районе был введен в эксплуатацию всего лишь один офисный центр класса А, LightHouse. До конца года к вводу в эксплуатацию заявлен еще один объект класса А – Аквамарин Фаза III. Столь низкий объем новых офисных площадей, безусловно, скажется на доле свободных площадей внутри Садового Кольца.

 

 

 

 

СПРОС

 


Центральный Деловой район исторически пользовался высоким спросом среди арендаторов, особенно до 2005 года, когда за пределами Садового Кольца предложение качественных офисных зданий было крайне ограничено. Доля свободных площадей находилась на уровне близком к нулю, а ставки аренды постоянно росли. В связи с этим в 2007 – 2008 годах был зафиксирован минимальный объем сделок на помещения в Центральном районе в сравнении с другими районами Москвы и предыдущими периодами. 

 


Во время финансового кризиса 2008 года ситуация изменилась. Компании, арендовавшие внушительные объемы офисных площадей в период 2006-2007 гг. с учетом роста в долгосрочной перспективе, были вынуждены предлагать избыток помещений в субаренду. В этот период субаренду можно было смело классифицировать как отдельный офисный субрынок (для сравнения, при отсутствии кризисных условий нормальным показателем субаренды считается 2% от общей свободной площади на рынке; во время кризиса на долю субаренды в центре города приходилось 22%).

 

Таким образом, на рынок вышло большое количество свободных офисных площадей по сниженным ставкам аренды. В связи с этим собственники офисных зданий также корректировали ставки аренды, чтобы их офисные помещения были конкурентоспособными в сложившихся рыночных условиях. Резкое увеличение доли свободных площадей и уменьшение ставок аренды на помещения внутри Садового Кольца привели к увеличению количества сделок в данном районе. 

 

 

 

 

ОБЪЕМ СДЕЛОК ПО ЗОНАМ ГОРОДА

 

 

 

 

 

 

КРУПНЫЕ СДЕЛКИ, ЗАКЛЮЧЕННЫЕ НА ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
В ЦЕНТРАЛЬНОМ ДЕЛОВОМ РАЙОНЕ В 2011 г. (АРЕНДА) 

 

 

 

 

 

 

В течение первых пяти месяцев 2012 года в Центральном Деловом районе в основном были заключены небольшие сделки, в большинстве случаев размер офисного блока составлял порядка 500 кв. м. Среди более крупных сделок можно отметить сделку международной юридической компании в офисном комплексе Белые Сады, ряд сделок в комплексе Вивальди Плаза, сделки консалтинговых компаний в области недвижимости, например, аренда офиса компанией CBRE в Белой Площади.



В связи с волатильностью европейских рынков арендаторы с осторожностью принимают решения относительно аренды нового офисного помещения. Основная доля спроса приходится на российские компании. Рамки бюджета на аренду зачастую вынуждают арендаторов фокусироваться на объектах, расположенных за пределами центрального района. Многие девелоперы, понимая текущую рыночную ситуацию, конкуренцию и объем свободных офисных помещений, готовы быть гибкими и предлагать надежным арендаторам индивидуальные условия аренды. Таким образом, сейчас арендаторы, заинтересованные в офисном помещении в центре города, имеют хорошую возможность заключить договор аренды на оптимальных условиях.



В долгосрочной перспективе в связи с крайне ограниченным строительством новых офисных объектов в центре Москвы, мы ожидаем, что новые офисные помещения класса А в Центральном Деловом районе, которые сейчас находятся на стадии строительства, будут сдаваться по предварительным договорам аренды (то есть в процессе строительства объекта до ввода в эксплуатацию). 

 

 

 

ДОЛЯ СВОБОДНЫХ ПЛОЩАДЕЙ




До кризиса 2008 года доля свободных площадей в Центральном Деловом районе находилась на уровне 2% (в 2007 году общее предложение качественных офисных площадей составляло 2,1 млн. кв. м, из которых свободно для аренды было порядка 43 000 кв. м). В связи со столь низким объемом свободных площадей на большинство новых офисных помещений подписывались предварительные договоры аренды. Во время кризиса многие компании сокращали свой штат, а также переезжали из центра города за пределы Садового Кольца, чтобы сократить свои расходы на аренду офисного помещения. Таким образом, в Центральном Деловом районе резко выросла доля свободных площадей, что повлияло на ставки аренды, уровень которых также резко сократился. 

 

 

 

 

 

 

На сегодняшний день общая доля свободных площадей в Центральном Деловом районе составляет 9% (порядка 266 400 кв. м), это минимальный уровень свободных площадей по сравнению с остальными районами Москвы. Мы прогнозируем, что эта тенденция продолжится, уровень свободных площадей в 2012 году сократится до 7%, а в будущем будет равен докризисным значениям.


Доля свободных площадей класса А в Центральном Деловом районе – 12% (что составляет 150 800 кв. м). Основной объем свободных помещений класса А приходится на здания: Вивальди Плаза, Diamond Hall, Домников, Легенда, Серебряный Город, Ситидел. В пределах Прайм зоны свободно порядка 35 500 кв. м, большинство площадей предлагается в БЦ Лесная Плаза, Чайка Плаза 5 и Воздвиженка (известный ранее как Военторг).


Будущие арендаторы новых офисных помещений класса А в Центральном Деловом районе будут вынуждены добавить к расходам на аренду офиса расходы на его отделку, так как практически 70% свободных площадей в центре предлагаются в состоянии «под отделку».

 

 

 

СТРУКТУРА СВОБОДНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КЛАССА А
В ЦЕНТРАЛЬНОМ ДЕЛОВОМ РАЙОНЕ (ДАННЫЕ НА МАЙ 2012)

 

 

 

 

 

 

 

СТРУКТУРА СВОБОДНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КЛАССА А В ЦЕНТРАЛЬНОМ ДЕЛОВОМ РАЙОНЕ
ВО ВРЕМЯ КРИЗИСА 2008 ГОДА (ДАННЫЕ НА МАЙ 2009) 

 

 

 

 

 

 

 

СТАВКИ АРЕНДЫ



Ставки аренды на помещения класса А в Центральном Деловом районе в среднем составляют $750 за кв. м в год, не включая эксплуатационные расходы и НДС. Для помещений класса А Прайм средняя ставка аренды – $1200 за кв. м. В течение 2011 года рост ставок на помещения класса А Прайм сегмента составил 30%. До кризиса 2008 года максимальные ставки аренды достигали $2000 за кв. м. 

 

 

 

СРЕДНИЕ ЗАПРАШИВАЕМЫЕ СТАВКИ АРЕНДЫ ПО МОСКВЕ

 

 

 

 

 

Согласно нашим прогнозам, в краткосрочной перспективе ставки аренды на офисные помещения в Центральном Деловом районе, как и в Прайм зоне, будут стабильными. В течение 2012 года мы также рассчитываем на стабильный спрос на офисные помещения со стороны арендаторов, и при условии отсутствия кризисных ситуации на рынке мы ожидаем рост ставок аренды на качественные офисные помещения в Центральном Деловом районе в
2013 году.


В долгосрочной перспективе мы будем наблюдать усиление тенденции децентрализации, рост спроса на объекты за пределами Садового Кольца, что будет связано с высокими ставками аренды, уменьшением доли свободных площадей в центре города и отсутствием правильного продукта для крупных арендаторов.


Безусловно, высокий спрос на офисные помещения в центре сохранится среди арендаторов (инвестиционные компании, банки, консалтинговые и юридические компании), для которых центральное местоположение главным образом влияет на имидж компании и диктуется спецификой бизнеса.

 

 

 

 

ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ В ЦЕНТРАЛЬНОМ ДЕЛОВОМ РАЙОНЕ
ПО ИТОГАМ МАЯ 2012 ГОДА

 

 

 

 

 

Клавдия Чистова, Руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России, комментирует результаты отчета: «Исторически Центральный Деловой район пользовался большой популярностью как у девелоперов, так и у арендаторов. Несмотря на увеличение качественных офисных площадей за пределами Садового Кольца в течение последних нескольких лет, объем заключенных сделок внутри Садового Кольца находится на уровне 20% – 30% от общего объема сделок. Мы наблюдаем стабильный спрос на офисные помещения в центре города. В долгосрочной перспективе, в связи с запретом нового строительства в историческом центре, спрос сосредоточится за пределами Садового Кольца, в центре останутся лишь те арендаторы, для которых центральное местоположение главным образом влияет на имидж компании».



Елена Денисова, Директор, Руководитель отдела офисных помещений CBRE в России, сказала: «Спрос на объекты Центрального Делового района есть и останется стабильным, но крупные запросы (7 000 – 20 000 кв. м и более) будут все реже встречаться в центре. С учетом усиления тенденции децентрализации и курса на оптимизацию бизнес процессов, а также необходимости консолидации разрозненных офисов на фоне отсутствия подходящего «продукта» для крупных пользователей (от 20 000 кв. м), свои задачи они будут решать за пределами ТТК. 



В рамках отсутствия возможностей нового строительства в центре наиболее интересно и перспективно, звучит тема редевелопмента, как уже действующих офисных зданий, так и объектов смешанного назначения». 

 

 

Исследование и все графики представлены компанией CBRE