Главная / Аналитика и рейтинг / Рынок офисной недвижимости Москвы

Рынок офисной недвижимости Москвы

Рынок офисной недвижимости Москвы

В III квартале 2012 г. было введено 126 100 кв. м качественных офисных площадей (здесь и далее бизнес-центры класса А, В+, В-), что практически соответствует уровню аналогичного периода прошлого года (140 000 кв. м было введено в III квартале 2011 г.). Объем поглощения составил 140 000–150 000 кв. м офисных плащей и на 10% превысил объем нового предложения, что держит рынок в состоянии равновесия. Уровень вакантных площадей за квартал снизился незначительно, на 0,5–1%. В среднем по рынку, ставки аренды на офисную недвижимость по-прежнему стабильны.


Таблица 1. Основные показатели рынка
офисной недвижимости Москвы, III квартал 2012 г.



Источник: GVA Sawyer




Предложение



Общий объем рынка качественной офисной недвижимости Москвы по итогам III квартала 2012 г. составил 12,0 млн кв. м. Обеспеченность качественными офисными площадями жителей Москвы на 1 000 человек составила 1 040 кв. м.
В III квартале 2012 г. было введено 126 1000 кв. м, из которых 83% – класс А, 17% – класс В+/В-. При этом максимальный прирост нового предложения, введенного за I-III кв. 2012 г., зафиксирован в САО, а именно 32% от общего предложения, введенного за период (это БЦ Sky Light, Бизнес-парк River City). На втором месте по количеству введенных площадей ЦАО (22%).



Рисунок 1. Объём качественного предложения,
класс А, В+,В-, тыс. кв. м





Источник: GVA Sawyer


До конца года, по заявлениям девелоперов, планируется к вводу более 460 000 кв. м (см. Таблицу 2). Однако, по прогнозам GVA Sawyer будет введено не более 250 000 кв. м офисных площадей. При этом бóльшая часть нового предложения пока будет вводиться в ЦАО, в том числе за счет масштабных офисных проектов в ММДЦ «Москва Сити». 




Таблица 2. Новые проекты офисной недвижимости Москвы, 2012-2013




Источник: GVA Sawyer


* - оценочно


В среднем по городу в III квартале 2012 г. уровень вакантных площадей снизился и в качественных бизнес- центрах составил 11,7% в классе А, 10% – в классе В+, 12,5% - в классе В- (выборка БЦ составила 67% от всех БЦ Москвы).




Рисунок 2. Уровень вакантных площадей



Источник: GVA Sawyer



Среди основных тенденций III квартала 2012 г. выделим:


1. Объемы ввода новых офисных площадей, по сравнению с началом года увеличиваются, но все ещё находятся на невысоком, по сравнению с докризисным периодом, уровне.


2. III квартал продолжил тенденции предыдущего квартала, связанные с ростом девелоперской активности на рынке. Это повлияет на увеличение объемов нового предложения через 2-2,5 года.


В III квартале 2012 г. было заявлено 10 крупных проектов (в том числе проекты, которые подвергнутся реконцепции), совокупная офисная площадь которых превысила 500 000 кв. м (см. Табл. 3).




Таблица 3. Крупные проекты, о строительстве
которых заявлено в III квартале 2012 г.



Источник: GVA Sawyer


3. Продолжающаяся децентрализация рынка. Наиболее популярны и востребованы, как среди девелоперов, так и среди арендаторов, юго-западное, западное и северо-западное направление.



Спрос



Структура спроса по востребованной площади остается стабильной на протяжении 2011–2012 гг. Средняя площадь по запросам арендаторов приближается к 500 кв. м.



Рисунок 3. Структура спроса на офисные площади



Источник: GVA Sawyer





Таблица 4. Наиболее крупные сделки по аренде в БЦ,
анонсированные в III квартале 2012 г.





Источник: GVA Sawyer
По данным запросов клиентов GVA Sawyer на аренду офисных площадей



В III квартале O1 Properties приобрела сразу два БЦ, см. Таблицу 5.




Таблица 5. Крупные инвестиционные сделки III квартала 2012 г.



Источник: GVA Sawyer




Среди сохраняющихся тенденций предыдущих периодов следует выделить следующие:


• По-прежнему многие арендаторы ориентируются на помещения с выполненной отделкой, крупные компании рассматривают площади в состоянии ShellCore.

• Наблюдается устойчивый спрос на покупку небольших офисных помещений.

• Сохраняется высокий спрос на площади внутри Садового кольца. Уровень вакантных площадей в этом сегменте практически сравнялся с докризисным и составляет не более 5%.




Финансовые условия



Как и прогнозировали специалисты GVA Sawyer в течение I–III кварталов 2012 г. ставки аренды на офисную недвижимость в среднем по рынку оставались стабильными. Рост наблюдался лишь в некоторых качественных объектах А класса, расположенных преимущественно в ЦАО.


По итогам III квартала 2012 г. уровень арендных ставок в классе A в центральном деловом районе (ЦДР) составил $750–$1 250 /кв. м в год (здесь и далее не включая НДС и операционные расходы). Ставки аренды на помещения класса B+ $650-$750/кв.м в год – в пределах ЦДР, $370–550/кв. м в год - вне делового центра города, класса В- – $250-400/кв. м в год. Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составил $110–140/кв.м в год, в классе В+ – $80–115 кв.м в год, в классе В- – $60–85/кв. м в год. Диапазоны цен продаж офисных помещений также остаются в целом стабильными (класс А – $7 500–15 000/кв.м, не включая НДС, в пределах ЦДР, $4 500–6 500/кв. м – вне делового центра города; класс В+ – $3 500–7 500/кв. м; класс В- – $2 500–4 000/кв. м). 




Рисунок 4. Средневзвешенные ставки аренды,
не включая операционные расходы и НДС, $/кв. м год 



Источник: GVA Sawyer

Средневзвешенное значение среди экспонируемых на рынке объектов



В IV квартале 2012 г. арендные ставки будут стабильными, в 1-м полугодии 2013 г. можно ожидать небольшого роста ставок в сегменте офисной недвижимости на 5–7%. Рост арендных ставок внутри Садового кольца будет идти более быстрыми темпами, чем в целом по рынку. Повышение ставок в следующем году может составить 10–15%.