Главная / Аналитика и рейтинг / Рынок элитной недвижимости Москвы. Итоги I полугодия 2013 г.
 

Рынок элитной недвижимости Москвы. Итоги I полугодия 2013 г.

Рынок элитной недвижимости Москвы. Итоги I полугодия 2013 г.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА



Екатерина Тейн, партнер Chesterton International Real Estate


На наших глазах рынок элитного жилья Москвы претерпевает серьезные изменения. Московский рынок жилья долгое время был одним из наиболее привлекательных рынков вследствие постоянного роста цен, низкого уровня (по сравнению с европейскими странами) налогообложения, более высокого уровня доходности от аренды. Однако некоторые тенденции 2012–2013 гг. заставляют инвесторов пересмотреть свои стратегии.  

До кризиса практически все новостройки распродавались до ввода дома в эксплуатацию, а ежегодный рост рынка составлял 25–30% и больше. Сегодня девелоперы предпочитают максимизировать свою прибыль и выводят новые проекты на завершающих стадиях по максимальным ценам. Годовой рост цен во многих элитных проектах стал сравним с доходностью на депозитах. При этом доходность от вложений в новостройки менее прогнозируема – она может сократиться при увеличении сроков строительства, к тому же нет гарантий, что готовый объект будет соответствовать заявленному изначально качеству. Покупатели научились считать деньги и сегодня тщательно подходят как к выбору объекта, так и к стратегиям инвестирования. Перспектива введения новых налогов на недвижимость и на роскошь также влияют на настроения покупателей и продавцов на рынке.

На сегодняшний день можно говорить о 4-х подходах частных инвесторов в недвижимость:

1. На первый план выходят инвестиции на вторичном рынке – приобретение квартир в запущенном состоянии, отделка и последующая продажа. При грамотном подходе этот способ дает до 20–25% годовых.

2. Растет интерес частных инвесторов к инвестициям в street retail (торговые помещения на первых этажах)

3. На первичном рынке можно заработать на инвестициях в успешные проекты класса А и А- (7–12% годовых).

4. Топовый сегмент элитного жилого рынка (А+) на сегодня, скорее, служит для сохранения капитала.


По состоянию на начало июля 2013 г. средняя цена предложения в элитных новостройках Москвы составила $ 20 721 за кв. м.

За I полугодие 2013 г. цены в новостройках выросли на 1,9%, средняя цена за II квартал – $20 745 за кв. м; за год (с июня 2012 г. по июнь 2013 г.) цены на элитном рынке не изменились.

Стабильность цен на рынке связаны с двумя факторами – во-первых, во многих элитных проектах темпы продаж замедлились и девелоперы не повышают цены, во-вторых, на средний показатель повлиял выход за последние полгода нескольких новых проектов на начальных этапах строительства.

Цены по районам за год выросли в основном за счет изменения цен в новостройках класса А и А-. Так как проекты этих классов сосредоточены преимущественно в Замоскворечье и Тверском районе, то именно эти районы закономерно показали наибольший прирост.

Роста цен также можно было ожидать в районе Хамовников, но за счет выхода новых проектов на начальных этапах средняя цена по району изменилась незначительно.

















НОВЫЕ ПРОЕКТЫ



В течение I полугодия 2013 г. на рынок вышли 16 новых проектов в элитном сегменте и бизнес классе. Это на 25% больше, чем за весь 2012 г., когда на рынок вышло 12 новых комплексов.

Тенденция прошлого года – преобладание проектов с апартаментами – продолжилась и в этом году. Из 16 проектов только 3 относятся к жилым.

За последние годы формат апартаментов претерпел значительные изменения. Раньше это были проекты, которые по ряду требований могли не соответствовать жилому назначению (недостаточная инсоляция, расположение в природоохранной зоне, недостаточная обеспеченность социальной инфраструктурой – дет. сады, школы).

Сегодня в большинстве случаев апартаменты являются полноценными «жилыми» проектами и отличаются лишь по следующим параметрам:

1) юридический статус (нежилые помещения),

2) регистрация только на временной основе,

3) ставки за коммунальное обслуживание выше, чем в жилом доме.

За счет этих особенностей цены на апартаменты чаще всего на 15–20% ниже, чем на сравнимые жилые комплексы в тех же районах.



Некоторые знаковые проекты 2013 г.





В сегменте бизнес-класса вышли такие проекты как Loft Park, квартал TriBeCa, Loft River, «Хороший Дом», Loft Time, «Сады Пекина», «Арена Парк». В текущем году ожидается выход на рынок комплексов «Борисовский дом», Komsomolsky De Luxe, МФК «Слава», «Дом на Патриарших прудах», «ВТБ Арена парк».

Повышенные ставки за коммунальное обслуживание не представляли особой проблемы, пока формат апартаментов был прерогативой элитного сегмента. Но с появлением проектов бизнес и эконом класса это вопрос становится все более существенным. Примеры ставок за коммунальное обслуживание: в жилых проектах бизнес класса - 2 $/кв.м, в элитном сегменте – 4–6 $/кв. м. Тогда как в комплексах с апартаментами бизнес-класса ставки могут быть сравнимы с расценками в элитном жилье.



ПРЕДЛОЖЕНИЕ



В настоящее время активные продажи ведутся в 35 премиальных новостройках, еще в нескольких объектах остались единичные предложения. Общий объем предложения квартир на элитном рынке составляет около 1 400 квартир.


Доля топовых новостроек (класс А+) выросла с 26% в конце 2012 г. до 31% в I полугодии 2013 г. за счет выхода четырех новых премиальных проектов. В основном все топовые новостройки класса А+ представлены в районе Остоженки и Патриарших прудов, частично в районе Арбата.



Распределение предложения по классу, % от кол-ва объектов







В общем объеме предложения квартир в элитном сегменте снизилась доля Хамовников – до 39% от общего предложения квартир. Но с выходом 2-й очереди «Садовых кварталов» Хамовники вернут себе утерянные позиции.


Распределение предложения по районам, % от кол-ва квартир







Распределение элитных новостроек по районам





За последние полтора года во вновь выходящих проектах отмечается уменьшение площади квартир, тогда как до кризиса появление в элитных комплексах квартир площадью менее 100 кв. м воспринималось как сенсация. На сегодняшний день минимальные средние площади квартир в проектах составляют от 49 кв. м (классы А-, А) до 76 кв. м в сегменте А+.

Эта тенденция отражает посткризисные изменения в спросе – во-первых, за счет меньшей площади снижается бюджет покупки, во-вторых, изменился качественный подход покупателей – наиболее востребованы квартиры не с максимальной площадью, а с эффективным зонированием пространства. Т.е. квартира площадью 250 кв. м с 2-мя спальнями будет менее востребована, чем, например, квартира 180 кв. м с тремя-четырьмя спальнями.



СПРОС



В I полугодии 2013 г. активность покупателей была меньше в сравнении с аналогичным периодом 2012 г. Общее количество сделок в элитном сегменте за I полугодие текущего года составило около 220 квартир, на сумму свыше $500 млн. Это на 10% ниже, чем год назад.

Наибольшим спросом пользовались квартиры площадью от 100 до 200 кв. м с 3–4 спальнями, на такие квартиры пришлись две основные доли запросов – 35% и 29% от всех заявок.

Самый ходовой бюджет покупки – до $2 млн за квартиру, доля таких заявок составила 39% в общем спросе. Однако в ходе поиска квартиры покупатели чаще всего повышают бюджет, и цена покупки в среднем на 15% выше изначально заявляемого бюджета.



Структура спроса по площади квартир, % от поступивших заявок







Структура спроса по бюджету покупки, % от поступивших заявок








ПРОГНОЗЫ



Выход большого числа новых проектов стал в чем-то неожиданным для рынка. Причем некоторые из объектов выходят с несколько завышенными ценами, подчас необоснованными ни их качеством, ни месторасположением. За счет усиления конкуренции темпы роста цен вряд ли возрастут и скорее всего, элитный сегмент покажет не более 4–5% прироста по итогам года.

Но есть и положительный момент – рост конкуренции на рынке играет на руку покупателям. Пожалуй, сложно найти лучшее время, чтобы приобретать недвижимость для себя – увеличивается выбор и продавцы готовы идти на переговоры о цене.