Главная / Аналитика и рейтинг / Рынок элитной жилой недвижимости Москвы. I полугодие 2012 года
 

Рынок элитной жилой недвижимости Москвы. I полугодие 2012 года

Рынок элитной жилой недвижимости Москвы. I полугодие 2012 года

– В I полугодии 2012 г. средняя цена предложения на первичном рынке элитной недвижимости составила $ 20 650 за кв. м, изменение за полугодие составило 3,2%.


– В I полугодии 2012 г. на рынок элитной жилой недвижимости вышло 5 новых проектов (из них 4 – это объекты с апартаментами).


– Основной вопрос, на который пытаются найти ответ участники рынка – будет ли очередная волна кризиса, и как это отразится на рынке недвижимости?

 

 

 

 

 

Главный вопрос лета 2012: действовать или подождать?

 



Динамичное развитие и активные продажи, которые наблюдались в элитном сегменте в 2011 г. – начале 2012 г., сменились в текущем мае на торможение рынка за счет резкого падения курса рубля и очередной паники по поводу очередного надвигающегося кризиса. В связи с этим и покупатели, и продавцы задают себе вопрос, что делать в текущих условиях – действовать или подождать, принес ли этот период дополнительные возможности или лучше отложить покупку/продажу до лучших времен?

 

 

 

 

Действовать – аргументы «за» и «против»

 

Элитный сегмент стоимостью до  $1,5 млн –  $2 млн.  Именно этот сегмент элитных новостроек больше всего просел в кризис 2008–2009 гг. Так, цены на старте продаж в 2009–2010 гг. были на 30–40% ниже цен, которые застройщики планировали до кризиса. Такое существенное дисконтирование активизировало продажи в сегменте и помогло преодолеть недоверие клиентов к строящимся проектам. В настоящее время (2011 г. – первая половина 2012 г.) основной объем сделок на первичном рынке (65%) также сосредоточен в данном сегменте новостроек. В мае 2012 г. активность в сегменте резко замедлилась вследствие неопределенности в экономической сфере. 

 

Общие скидки в сегменте в настоящее время достигают 15%. Для динамичного рынка это очень много, а для рынка в период стагнации – показатель. Чтобы активизировать продажи, многие застройщики начали во 2-м квартале фиксировать цены в рублях, причем некоторые по курсу 30 руб за доллар. Кроме того, при покупке предоставляются скидки около 5–7%.


Элитный сегмент стоимостью свыше $3 млн. Если в сегменте $1,5 млн – $2 млн, как правило, недвижимость является основным способом сохранения денег, то для клиентов с бюджетом $3, 5, 7 млн недвижимость чаще всего не является предметом первой необходимости (у них уже есть несколько объектов или есть финансы на дорогую аренду). Поэтому в случае стагнации или кризиса на рынке такие клиенты могут отложить решение о покупке на неопределенный период.

 

Это подтверждается динамикой продаж и ценовыми трендами. С момента кризиса цены в сегменте А+ снизились не более чем на 5%, и с того времени выросли примерно на столько же. Подождать? Если Ваш бюджет на покупку составляет $1,5–2,5 млн, то стоит обратить внимание на новые проекты, вышедшие на рынок в 2011 г. – начале 2012 г. Как уже отмечалось, во многих из них в настоящее время предоставляются скидки до 15%, кроме того, цена кв. м в любом случае будет расти по мере увеличения строительной готовности объектов.

 

Если Ваш бюджет на покупку составляет свыше $3 млн, то не стоит откладывать покупку на долгий срок – цены в этом сегменте мало меняются под влиянием кризиса, тогда как объемы нового строительства сокращаются. И если очередная волна кризиса придет на рынок, то новых проектов будет еще меньше. Уже сейчас во многих элитных объектах класса А+ не такой уж большой выбор – постепенно уходят с рынка видовые квартиры, квартиры с ходовыми метражами и удачной планировкой.





 

 

Предложение на первичном рынке элитной жилой недвижимости



В течение первых 6 месяцев 2012 г. открытые продажи велись в 31 элитном жилом комплексе Москвы. 55% жилых комплексов находились в завершающей стадии строительства, а 16% - на стадии котлована. По количеству квартир на начальном (котлован) и среднем (возведение каркаса) в конце I полугодия 2012 года находилось 59% комплексов. Это связано с выходом на рынок за последние два года масштабных объектов с большим количеством квартир:

 

ЖК «Садовые Кварталы» – 920 кв-р, выход на рынок в 2010 г.


ЖК KnightsBridge – 163 кв-ры, выход на рынок в 2011 г.


ЖК «Литератор» – 182 кв-ры, выход на рынок в 2011 г.


ЖК Barrin House – 312 кв-ры, выход на рынок в 2012 г.

 

 


Наибольшее число реализуемых проектов сосредоточено в районе Хамовники (включая Остоженку) (в настоящее время здесь представлено 12 новых проектов). Наименьшее количество новостроек сосредоточено в Мещанском районе (всего 1 строящийся объект). В I полугодии 2012 г. на рынок элитной жилой недвижимости вышло 5 новых проектов (из них 4 – это объекты с апартаментами), а именно: ЖК «Barrin House», «Кадашевские Палаты», «Парк Мира», Loft Factory и Soho.

 

В конце 2012 года могут быть открыты продажи в жилом комплексе на пересечении 1-го Рощинского проезда и улицы Орджоникидзе, рядом с Донским монастырем. Реализацией проекта занимается корпорация «Баркли», а начало строительства запланировано на IV квартал 2012 года.




 

 



 

 

 



 

 

 



 


 


 


 

 


 

 Цены первичного рынка элитной жилой недвижимости



В июне 2012 г. средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной недвижимости составила $20 650 за кв. м (-1,8% к уровню предыдущего месяца). Незначительное снижение средневзвешенной цены может быть связано с выходом на рынок ЖК Barrin House, где квартиры предлагаются по цене от $10 500 за кв. м. Рост средних цен с начала 2012 г. составил 3,2%. Первое место в рейтинге цен занимает район Патриарших Прудов (средняя цена $32 000 за кв. м). За ним следует район Остоженки (средняя цена $31 500 за кв. м). В районе Хамовников, где на текущий момент представлено больше всего новостроек, средние цены составляют $21 760 за кв. м Замыкает ценовой рейтинг район Красной Пресни (средняя цена $15 200 за кв. м).

 

 


 



 

 


 




 

 

 

 

 

Спрос на элитные квартиры




По итогам I полугодия 2012 г. наибольшей популярностью по-прежнему пользуются 2 района, а именно: Тверской и Хамовники (24% и 19% от общего числа запросов).  Далее по популярности следуют районы Арбат и Чистые Пруды (по 15% от общего числа запросов). Район Хамовников рассматривают для себя 19% клиентов.

 


 

 

 

 

 


Наиболее востребованный ценовой сегмент среди покупателей элитной недвижимости это квартиры стоимостью от $1 до 2 млн. (40% от общего числа запросов). В целом на сегмент до $2 млн приходится 67% запросов.  Квартиры стоимостью более $3 млн ищут 10% клиентов. 


 

 

 


 

 

 


Наиболее востребованные метражи элитных квартир это квартиры площадью до 100 кв. м. (39% от общего объема предложения). Наименьшим спросом пользовались квартиры более 200 кв. м (13% от общего объема предложения).  

 



 

 

 

 

 


 

 

Прогнозы

 



Сейчас, когда рынок наполнен ожиданием случится ли очередная волна кризиса или нет, важно оценить какие есть предпосылки для изменения цен сейчас и отличаются ли они от таковых в 2008-м году. На этот вопрос отвечают эксперты Chesterton.

 

 

 

 



Екатерина Тейн, партнер Chesterton International Real Estate:


1. В 2008 г. была другая ситуация, кризис был неожиданностью для многих игроков рынка. Все девелоперы в основном были закредитованы, и имели значительные финансовые обязательства. В настоящее время ситуация обратная – мало кто использует заемное финансирование. У многих девелоперов есть одобренные кредитные линии в крупных банках, например, в Сбербанке, в ВТБ и т.д., но застройщики не спешат начать ими пользоваться, так как получают достаточное финансирование от продаж в проекте.



2. Проекты, которые заявлялись в 2008 г., были в основном масштабными. Сейчас количество новых элитных проектов существенно сократилось, как вследствие кризиса, так и по причине ограничения строительства в центре Москвы. Ценовая политика застройщиков на сегодняшний день больше зависит не от кредитных обязательств, а того, в какой валюте зафиксированы их отношения с генподрядчиком – в рублях или долларах. Если в рублях, то изменения курса доллара не окажут большого давления на цены в проекте.



3. Когда начался кризис 2008–2009 гг., продажи встали, и чтобы активизировать их, девелоперам пришлось давать значительные скидки, до 30–40% – люди боялись покупать строящиеся объекты. В настоящее время проблем со спросом нет – на рынок вернулся отожженный спрос, во-вторых, есть дефицит предложения, как я уже отмечала.


Таким образом, в настоящее время каких-либо существенных предпосылок для снижения цен нет. Наш прогноз на ближайшие полгода – умеренный рост цен за счет повышения стадии строительства объектов (3–7%), фиксация цен в рублях, что поможет нивелировать скачки курса, небольшие скидки от девелоперов – на
уровне 5–7%.

 

 

 




Виктория Лукина, руководитель департамента жилой недвижимости Chesterton Moscow:




На вторичном рынке сейчас нет такого давления, как это было в 2008 г. – меньше кредитов, практически нет ипотечных сделок. Поэтому продажи квартир со значительным дисконтом от рыночной цены сейчас гораздо менее вероятны. Кроме того, сейчас многим клиентам в условиях кризиса не нужен «кэш», так как бизнес в это время они стараются не расширять, а скорее сохранять.



В любом случае, вторичный рынок недвижимости более чувствителен к различным изменениям в экономике и быстрее демонстрирует коррекцию или рост цен. Наш прогноз по вторичному рынку недвижимости – цены останутся стабильны, и во II полугодии 2012 г. изменения будут на уровне ± 2 в зависимости от развития событий в экономике. 



А вот на загородном рынке возможна серьезная корректировка цен. Загородный рынок долго держался, но проекты там постепенно теряют актуальность, морально устаревает их концепция. Поэтому если продажи осенью 2012 г. остановятся, то девелоперам придется существенно пересматривать цены, на 10–15% как минимум. 

 

 

 

 

 

Источник: компания Chesterton