Главная / Аналитика и рейтинг / Топ-10 самых опасных рынков для инвестиций в недвижимость в 2012 году
 

Топ-10 самых опасных рынков для инвестиций в недвижимость в 2012 году

Топ-10 самых опасных рынков для инвестиций в недвижимость в 2012 году

1 место. Детройт


 

 

 

Примечательно, что этот рынок сейчас активно «продается» россиянам. В Детройте частному инвестору обещают высокую доходность от аренды – примерно 17%. К сожалению, многие инвесторы не задаются вопросом: откуда такая большая доходность? Для примера, средняя доходность жилой недвижимости в США – 4%. И почему при такой высокой доходности недвижимость в Детройте местные фонды недвижимости сами не покупают ее, а гоняются доходностью в 8% на других рынках, считая это очень хорошим показателем, а Детройт и Флориду вообще обходят стороной?

 

Это один из самых неблагополучных регионов Соединенных Штатов, он находится на первом месте среди городов США по уровню преступности. Белое население после упадка машиностроения покинуло город, и сейчас там проживает в основном черное и латиноамериканское население. Большинство населения в Детройте живет на социальные пособия, а жилье снимают в аренду. Распространена следующая схема – арендуется жилье, государство субсидирует деньги на оплату аренды, эти деньги используются на оплату аренды только первые 2 месяца, а потом деньги прогуливают и «арендаторы» живут там до выселения. Таким образом, двигаются из дома в дом. Следующая опасность – ваш дом гарантированно разберут по доскам, если он хотя бы на день останется пустым. Тут же будет устроен притон или публичный дом. Все ценное вынесут из дома, снимают даже двери и оконные рамы, чтобы впоследствии перепродать на рынке.

 

 

2-е место - Флорида


 

 


Во этом штате была самая высокая спекуляция цен в США и самое высокое количество саб-прайм кредитов (высокорисковые ипотечные кредиты), которые сыграли не последнюю роль в мировом кризисе. Также во Флориде существует зонирование. Там можно купить дом, который разрешено сдавать только на 12 месяцев, а его сдают понедельно, что чревато штрафными санкциями со стороны местных контролирующих органов. В силу этих причин фонды недвижимости не инвестируют в этих регионах.

 

 

3-е место. Израиль  


 

 



Во время кризиса ставка рефинансирования там была снижена. Из-за этого на рынке надулся пузырь - недвижимость выросла примерно на 30–40% за время кризиса. Произошло это вследствие того, что люди и инвесторы, в том числе местные, бездумно покупали недвижимость, потому что ставка рефинансирования очень низкая, в надежде перепродать потом. А ставка была не фиксированная, а плавающая. Сейчас правительство Израиля ее поднимает и ипотечные кредиты станут дороже. Падение рынка Израиля уже началось и оно будет продолжаться. До конца года Израиль еще даст о себе знать.

 

 
4-е место. Испания 


 

 

Эта страна сейчас повторяет греческий путь. Можно сказать, что Испания – это Греция в начале своего дефолта. Стоит отметить, что курортная недвижимость Испании стоит на первом месте по неликвидности в мире, обогнав даже Египет.

 

 

5-е место. Египет


 

 

Причины нахождения Египта в рейтинге самых опасных стран для инвестирования в недвижимость вполне очевидны – это революции и, как следствие, неясность в статусе земли в курортных зонах.

 

 

6-е место. Тайланд


 

 

Эта страна находится в рейтинге в силу схожих с Египтом причин: постоянные революции, нестабильная политическая обстановка; все это сильно увеличивает риски для тех, кто рассматривает Тайланд в качестве объекта для инвестирования.

 

 

7-е место. Ирландия  


 



Эта страна продолжает «падать». Дело в том, что с 1991 года по 2007 год Ирландцы сотворили «экономическое чудо», но, к сожалению, не смогли справиться с последствиями кризиса и рынок недвижимости начал падать, в некоторых районах падения достигло 50%. Ирландия может выйти на первые места по привлекательности инвестиций, если сможет остановить падение.

 

 

 8-е место. Греция


  

 

 

Несмотря ни на что, недвижимость там только начала падать, и следующие три года она будет продолжать падение. Причины, как и в случае с Египтом, очевидны и известны – Греция на грани дефолта. Здесь стоит подробнее разъяснить о том, почему Испания на четвертом, а Греция – на 8 месте. Дело в том, что недвижимость в Греции начала падать из-за госдолга. Испания же, по сравнению с Грецией, – это выстрел дуплетом: недвижимость в Испании уже упала более чем на 50% из-за финансового кризиса, а сейчас она еще может упасть из-за того, что в Испании развивается греческий сценарий с госдолгом.

 

 

 9-е место. Болгария 


 



После мирового финансового кризиса Болгария, как и Ирландия, не может остановить падение недвижимости, хотя это падения, в отличие от Ирландии, заметно ниже. Еще один минус – как и испанская, болгарская курортная недвижимость неликвидна.

 

 

10-е место. Чехия 


 

 



Особо стоит отметить недвижимость в Праге. Рынок здесь полностью держался на русских клиентах. Сейчас россияне пытаются оттуда «выйти», и очень многие продают свою недвижимость. Цены в Чехии достигли такого уровня, что за такие деньги можно купить недвижимость во Франции или Великобритании. При этом Чехия не особо пострадала от кризиса, но из-за того, что цены достигли психологического барьера, рынок «падает» и будет продолжать падать следующие 3-4 года, хотя и небольшими темпами.



 



«Цель данного рейтинга – предупредить и предостеречь российского частного инвестора от необдуманных сделок, и напомнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Если вы покупаете недвижимость в Детройте или Флориде, то нужно изучить среднюю доходность от недвижимости по Соединенным Штатам, она примерно 4–5%. Если Вам предлагают в Детройте 15–17%, нужно задуматься: почему? Если бы такая доходность была реальной, то местные инвесторы уже давно бы все скупили. Что касается Флориды, то в США существуют целые саб-прайм карты, на которых можно посмотреть в каких регионах выдано самое большое количество таких кредитов. Израиль самый сложный рынок с точки зрения анализа обычным частным инвестором. Но даже здесь можно было бы задаться одним несложным вопросом: а почему недвижимость в Израиле вдруг ни с того ни с сего выросла за год на 20–25%, да еще и во время кризиса? У местного населения выросла зарплата? Нет. Увеличился приток населения в страну и понадобилось много новой недвижимости? Нет. У всего есть причина, если таких причин не находится, то скорее всего спрос спекулятивный», – резюмирует Игорь Индриксонс.

 

 

Фото: Wikipedia.org