Главная / Публикации и статьи / Екатерина Борисова: «В Golden Gate мы угадали во всем, назовите то, чего у нас нет»

Екатерина Борисова: «В Golden Gate мы угадали во всем, назовите то, чего у нас нет»

Екатерина Борисова: «В Golden Gate мы угадали во всем, назовите то, чего у нас нет»


Как часто необходимо пересматривать классификацию офисных зданий при современном развитии строительных и инженерных технологий?

- Стандарт, который разработала несколько лет назад так называемая большая четверка (Colliers International, CushmanWakefield/StilesRiabokobylko, Jones Lang LaSalle и Noble Gibbons) для классификации бизнес­центров, устарел, что признают все участники рынка. Прежде всего, он носит весьма общий характер, а сейчас появилось так много новых технологий, что, например, централизованным обеспечением арендаторов средствами инженерных коммуникаций, которое мы можем увидеть в перечне требований к классу А, уже никого не удивишь. Речь должна идти не об отдельных преимуществах, а об общей системе управления, интеграции различных систем в здании. Подавляющее большинство производителей систем автоматизации и диспетчеризации дробят функционал программного обеспечения системы на множество опций и модулей. Также нередко в высококлассных зданиях выделяют отдельные инженерные системы из­за разных производителей и модулей, которые не интегрируются друг с другом. Сегодня специалисты разделяют понятия «автоматизация», «интеграция» и «интеллектуальное управление инженерными системами». При въезде на подземную парковку уже не нужно тянуться к стойке, чтобы приложить карточку, — шлагбаум открывается по метке RFID, находящейся в машине у арендатора. Чтобы подняться на этаж, не требуется нажимать кнопку — система Compus выбирает, какой лифт должен подъехать. То есть существует целый ряд опций, по сравнению с которыми само понятие «центральное кондиционирование» — это не просто вчерашний, а позавчерашний день!


Конечно, в России изменения происходят медленнее, а мировые передовые технологии доходят к нам не сразу. Но уже сейчас возникает путаница с имеющейся классификацией, которая активно расширяется экспертами и девелоперами. К примеру, раньше класс А присваивался только бизнес­центрам в пределах Садового кольца, но как только появился проект «Москва-Сити», систему пришлось ломать.





— Как устанавливается класс бизнес­центра?

— Зачастую девелоперы сами присваивают класс зданию. Порой один и тот же объект в СМИ и рекламе представлен по­разному: где­то он относится к классу А, где­то к В+... При этом в действующем стандарте «большой четверки» вообще нет технических обоснований, и эксперты зачастую даже не знают о существовании той или иной технологии. А ведь именно они проводят оценку!


Разумеется, подход к определению класса объекта должен быть более тонким. В каждом здании есть нюансы, о которых многие даже не догадываются. Например, девелопер может заявить о наличии интегрированной системы управления инженерными системами здания, а потом вдруг выясняется, что системы пожаротушения и пожарная сигнализация управляются автономно. Сегодня высококлассная система управления зданием — многоуровневая; она точно структурированная и способна к самотестированию и самовосстановлению. Наряду с выполнением основных функций, система постоянно отслеживает свои действия изнутри, при необходимости корректируя и дублируя их. Роль человеческого фактора сведена практически к нулю. Подобные нюансы следует учитывать в новой классификации.



— Останется ли в новой системе деление на здания класса А и А+?

— Порой зданию присваивается даже не один «плюс», а два! Некоторые делят классы на А1, А2, А3... Причина тому — действующий стандарт очень короток и мал, особенно в технической части, которая вообще практически не продумана.


Например, как следует оборудовать конференц­зону, чтобы арендатор был уверен: ему предложили самое современное оборудование? Обычной конференц­связью сейчас никого не удивишь, во всем мире внедряются новые технологии для конференц­зон и комнат переговоров, например 3D­столы: презентация словно вырастает на столе, видеокамеры для организации удаленного присутствия на конференции, интерактивные панели, мультимедийные системы управления конференциями и многое другое. Это более высокий стандарт, и, соответственно, у здания с такой опцией появляется плюс. Наличие вертолетной площадки — еще один плюс.


В новой системе следует оставить просто «класс А», но она должна состоять как минимум из 50 пунктов и подпунктов. Необходимо, чтобы в разработке классификации участвовали не только эксперты в области недвижимости, но и технологи, архитекторы, а также специалисты, например, внедряющие высокие технологии в бизнес­центрах, по инженерным системам, парковочному оборудованию и т.п., которые знают все новейшие тенденции рынка, в том числе международного. Это большая работа, но в результате не будет многочисленных «плюсов», которые присваиваются самим девелопером, и подчас непонятно, в чем они состоят.





— Какие требования выдвигает арендатор к современным офисам класса А?

— Арендаторы стали искушенными, они четко знают, чего хотят, и выдвигают собственный набор требований. Их уже не обманешь «центральным кондиционированием», потому что они сразу задают целый ряд уточняющих вопросов. Сами перечисляют всю требуемую структуру, включая даже такие тонкости, как время движения лифтов, наличие камеры орошения в системе центрального кондиционирования, удаленное управление климатом в офисе и прочее.


Первым делом уточняется транспортная доступность — очень важно, чтобы рядом были метро и удобный автомобильный подъезд. Следующая по важности — инфраструктура, а затем — технические характеристики здания.


— Кто является арендатором в бизнес­центрах класса А — российские или зарубежные компании?

— Тут можно рассмотреть несколько аспектов. Если мы берем большие российские промышленные группы, то локация предполагает определенные районы Москвы. А вот в историческом центре очень много крупных иностранных компаний. Вообще, иностранные компании очень любят пользоваться известным именем, чтобы получить преференции по ставкам аренды, утверждая, что будут служить якорем. Но для нас наличие якорных арендаторов не принципиально. У нас, как правило, офисные площади арендуют российские промышленные, производственные, страховые, управляющие компании и банки, такие как ГК «Петропавловск», СК «Гелиос», «Бытпласт», Сбербанк, «Мэтр Роше» и другие.


— В каких случаях вы можете отказать потенциальному арендатору?

— Действительно, иногда мы отказываем потенциальным арендаторам. В бизнес­центре две составляющие: офисная и коммерческая площади — так вот, во вторую вообще очень строгий отбор (а это шесть этажей!). И поскольку мы позиционируемся как бизнес­центр, то коммерческая составляющая служит потребностям бизнеса. Мы выдвигаем очень жесткие требования, проводим конкурсы на каждое помещение.


Требования к компаниям общие: позиционирование на рынке, репутация, востребованность в сегменте бизнес и выше, стабильность, многолетняя работа. Учитываем и то, где еще они представлены, причем по некоторым позициям акционеры сами посещали бизнес­центры для оценки работы потенциального арендатора.


Зачастую рейтинги составляются по отзывам арендаторов, и достойные здания теряют в рейтинге, потому что, например, сотрудников не устраивает качество работы столовой. Минусами могут стать работа управляющей компании, отсутствие банков, фитнес­клуба, b2b­-сектора. И мы это прекрасно понимали, когда разрабатывали концепцию и отбирали арендаторов коммерческой части.  




— Существуют ли ограничения по арендуемым площадям в МДЦ Golden Gate?

— Три офисных этажа мы поделили на блоки от 100 кв. м, остальные этажи сдаем целиком. Максимум для арендатора — четыре этажа, чтобы компании «не давили» по ставке, наша задача — выдержать установленную планку. Объект должен быть инвестиционно привлекательным, и уровень арендаторов должен соответствовать, поэтому необходим поток арендаторов с определенным статусом и определенной ставкой аренды.



— Каковы условия заключения и расторжения договора аренды?

— Прежде чем заключить договор, мы отсекаем компании, которые не проходят проверку службы безопасности, числятся в черном списке арендаторов или имеют проблемы с налоговой инспекцией. Потом мы обсуждаем условия договора, минимальный срок действия которого составляет три года, максимальный — семь лет. О расторжении необходимо пре­дупредить за девять месяцев, иначе пре­дусмотрены штрафные санкции.


Ставки аренды — от $750 за 1 кв. м в год — это «база», без НДС и эксплуатации. Бывают и преференции, но в основном они касаются арендных каникул, а не ставок. Мы также рассматриваем бонусы по эксплуатации, по отделке. То есть мы открыты для разговора с арендатором.


Ставки аренды могут пересматриваться на протяжении срока аренды, но мы не планируем этого делать. Если рынок стабилен, то пересмотра не требуется. В договорах, конечно, такая возможность прописывается.





— Какие требования предъявляются к планировке и дизайну офисов, вправе ли арендатор оформить их по собственному вкусу?

— Арендаторы должны согласовывать свои дизайн­проекты с нами. Мы определили высокую планку: в общественных зонах — дорогая и экологически чистая отделка, с использованием сланца, дерева, натурального шпона, керлита, натурального ковролина из Бельгии и Голландии, подвесные потолки «Грильято», Corian. Качество отделки офисных интерьеров должно быть не ниже, чем общественных зон или помещений, которые мы сдаем как open space.


Необходимо, чтобы коммерческие зоны были выдержаны в нашем стиле — с нашим дизайнером согласовывается каждый дизайн­проект арендатора, как коммерческого, так и офисного. Это очень кропотливая и длительная работа. У кафе самое сложное положение, ведь они находятся в открытой зоне и должны полностью придерживаться нашего стиля, а ведь они корпоративные, и у каждого собственный дизайн. Приходится находить компромиссы.



— Ваш бизнес­центр делает ставку на экологичность…

— Наш стиль обозначен акционерами как «экофутуризм». Это — тренд будущего. У нас будет фитостена со мхом, много растений в холлах, коридорах. Все материалы сертифицированы, мы собираемся подавать заявку на сертификацию BREAM.



— Какая инфраструктура требуется офисным арендаторам?

— Когда мы продумывали концепцию здания, то долго изучали рынок. Мы считаем, что угадали во всем, потому можем спросить у арендаторов: «Назовите то, чего у нас нет?» У нас настолько обширная, богатая инфраструктура, что она никого не оставляет равнодушным.


В здании представлено множество магазинов, ориентированных на бизнес. Есть торговая галерея на двух этажах: цветы, подарки, аптека, кофе­шоколад, ювелирный салон, винный бутик, салон связи, магазин канцелярских товаров, парфюмерный магазин, химчистка, бытовые услуги и многое другое. На втором этаже — большой ресторан с функцией корпоративного питания на самом высоком уровне, причем в договоре прописано, каким должен быть средний чек, каков ассортимент блюд и пр.; мы ориентировались не на ресторан, а на услуги бизнес­ланчей. Отдельный сектор — b2b­услуги: юридические, адвокатские, финансовые, транспортные, полиграфические, страховые, курьерские, нотариальные, туристические, аудиторские и пр. На первом этаже большую площадь занимает Сбербанк, предоставляющий большой спектр банковских услуг для юридических и физических лиц. Большая зона ресепшен с обширным набором услуг для арендаторов. Имеются спортивно­оздоровительный комплекс, салон красоты известного стилиста, косметический салон, массажные кабинеты, панорамный ресторан и бар от «Гинза Проджект» с видами на Москву. Ведутся переговоры на размещение крупного медицинского центра с полным перечнем медицинских услуг на европейском уровне.


Среди наших операторов: AROMA Cafe, Группа МГГС, «Гинза Проджект», «Кофейная Кантата», MAIL BOXES, «МастерОк», «Лисичка», «Яркая идея», СОЦ Бубновского и другие.


Немаловажный фактор — наличие гостиницы под управлением международного оператора, поскольку у всех крупных арендаторов есть иностранные бизнес­партнеры. У нас оборудована по последнему слову техники большая многофункциональная конференц­зона с просторными переговорными, некоторые из них — с видеоконференц­связью, зал — с синхронным переводом. По проекту преду­смотрены 3D­столы и 3D­мониторы, причем в фойе на большой экран можно выводить все происходящее в конференц­зале.


В бизнес­центре предусмотрена профессиональная трехступенчатая охрана: наружное и внутреннее наблюдение, кнопка, видеомониторинг, сигнализация, СКД. Кроме того, среди наших арендаторов есть компания, которая предоставляет бизнес­услуги еще более широко и занимает целый этаж (офисы небольших площадей под представительства, комнаты переговоров, «офис на час», колл­центр и многое другое). Golden Gate выдержан на самом высоком уровне, и все его услуги предназначены для арендаторов.




Справка
Международный деловой центр
«Golden Gate»

Адрес: бульвар Энтузиастов, 2
Метро: Площадь Ильича/ Римская
Тип объекта: офисно­гостиничный комплекс
Статус: аренда офисов класса А
Площадь: от 100 кв. м
Ставка аренды: от 750$ / кв. м в год
Компания: ООО «Монумент Девелопмент»
Телефон: +7 (495) 532­06­06, +7 (495) 502­34­44
Сайт: www.goldengate.su