Главная / Публикации и статьи / Итоги 2012 года. Что ожидает рынок в следующем году?
 

Итоги 2012 года. Что ожидает рынок в следующем году?

Итоги 2012 года. Что ожидает рынок в следующем году?

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ НОВОЙ МОСКВЫ


Определяет Марина РЕЗВОВА, заместитель генерального директора Концерна «КРОСТ», считая именно это событие главным в уходящем году: 


- Для потребителя плюсы присоединения к столице новых территорий - возможность получения московской прописки и появление большого выбора объектов недвижимости. Крупные девелоперы на территории Новой Москвы теперь могут вести комплексную застройку. Причем высокие темпы строительства позволяют удовлетворить потребность в жилье как покупателей из регионов, так и жителей ближнего Подмосковья.
Сегодня  наблюдается относительная стагнация цен. В результате жесткой конкуренции среди девелоперов уже нет такого прироста стоимости, который наблюдался три года назад, когда данные территории относились к Подмосковью. В результате покупатель получил более широкий выбор в плане цены и за те же деньги может найти более качественное и экономичное жилье.
Тенденцией года на рынке жилья бизнес-класса я бы назвала уменьшение общей площади квартир. Родоначальником идеи был генеральный директор Концерна «КРОСТ» Алексей Алексеевич Добашин. Первым проектом, в котором эта идея воплотилась в жизнь, стал жилой комплекс «Эдальго». Данная тенденция повлияла на структуру спроса, так как маленькие площади значительно снизили общую стоимость жилья, что позволило нам идти навстречу покупателю. Ведь недорогая квартира - прекрасная возможность поселиться в новом доме, не обременяя семью непосильными платежами по кредиту. Тем более архитекторы и дизайнеры предлагают оригинальные решения в планировании и декорировании драгоценного пространства. К тому же такие квартиры выгодны и для инвестиционных вложений.



Особое мнение

Тренд года - отрезвление среди участников рынка

Георгий ДЗАГУРОВ, генеральный директор Penny Lane Realty:

- Год выдался богатым на всякого рода знаковые события. Принято решение компенсировать затраты Шалвы Чигиринского по гостинице «Россия», продан «Метрополь», Москва приняла под свой контроль присоединенные территории, сменился губернатор Подмосковья. В Москве, к сожалению, не встретишь Григория Куликова,
Сергея Полонского.
Трендом года я бы назвал отрезвление покупателей, продавцов и операторов рынка. Наконец наступил тот момент, когда уже не ожидается возврата к прошлому и все приняли текущее положение дел как новую реальность. Сокращаются штаты, зарплаты, расходы. Приходят новые технологии.


РЫНОК ВОССТАНОВИЛСЯ

Полагает Тимур САЙФУТДИНОВ, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood:


- Прошедший  год  не  отличался  политической стабильностью. Событием года можно назвать митинг на Болотной площади и последующие выступления  оппозиции, которые вызвали дополнительные движения на рынке, оказав на него скорее негативное воздействие. Выборы и общественные протесты подорвали доверие инвесторов и ухудшили инвестиционный климат в стране.
А в целом в 2012 году для рынка недвижимости была характерна положительная динамика и большое количество закрытых крупных сделок. Трендом стало восстановление после кризиса рынка жилой и коммерческой недвижимости. Первый восстанавливался быстрее: цены на рынке городского жилья достигли докризисных показателей, загородного - 90% докризисной стоимости.


НЕ СТОИТ ОЖИДАТЬ РОСТА ЦЕН НА ЭЛИТКУ
 
Александр СОПКИН, руководитель департамента загородной недвижимости компании «КМ Девелопмент»:


- Одно из основных событий на рынке недвижимости - присоединение Новой Москвы. Оно отразилось на части рынка: по-прежнему многие застройщики и клиенты с на-стороженностью ожидают изменений. С одной стороны, развитие государством транспортной инфраструктуры на данном направлении, где в районе Калужского и Киевского шоссе транспортный вопрос стоит очень остро, повысит ликвидность земельных участков, с другой - многие потенциальные покупатели загородного жилья опасаются многоэтажного строительства рядом с коттеджными поселками. Застройщики же боятся изъятия земельных участков в пользу строительства инфраструктурных проектов по программе развития Новой Москвы с ускоренным порядком выкупа земли для государственных и муниципальных нужд по «олимпийской схеме».
Подводя итоги 2012 года, мы наблюдаем уверенный рост цен в сегменте экономкласса и нижнем сегменте бизнес-класса. Однако в сегменте премиум и клиенты, и застройщики заняли скорее выжидательную позицию. Этот факт связывают с экономическими рисками в данном сегменте. Осенний сезон не показал прорыва на фоне весенне-летнего периода, поэтому не ожидается кардинального роста цен на рынке загородной недвижимости на весенний период 2013 года в сегменте премиум, если не брать в расчет обычный рост цены по мере готовности объекта. А вот на  жилье в  загородных комплексах и таунхаусах экономкласса цены могут повыситься.
Рассматривая рынок в целом, можно отметить что активным трендом года был и есть рост спроса, а также предложения и продаж таунхаусов в бизнес- и экономсегментах. Наиболее востребованными с точки зрения бюджета продуктами также являются участки без подряда и жилье в мультиформатных поселках.



ВОПРОС - ОТВЕТ


Каков прогноз относительно цен на жилую недвижимость в 2013 году?

 

Валентина СТАНОВОВА, первый вице-президент Capital Group:

- На протяжении всего 2012 года цена предложения росла на 1–2% в месяц. При этом как новый тренд стоит отметить, что цены растут не в среднем по рынку, а в зависимости от проекта. Наиболее перспективными по-прежнему остаются качественные проекты от проверенного девелопера. Одним из последствий кризиса 2008 года стала сильная дифференцированность  рынка. В результате на «одинаковые» проекты ценообразование и спрос диаметрально расходятся в зависимости от того, кто и что строит. Покупатель стал еще избирательнее, образованнее и требовательнее, ему хочется надежности и гарантий качества.
Уверена, что в 2013 году цены на качественные объекты недвижимости также будут демонстрировать положительную динамику. К примеру, покупателям апартаментов  в  ОКО  мы  изначально  заявляем,  что даже по консервативным прогнозам рост стоимости квадратного метра по мере строительной готовности и с учетом инфляции составит 10–12% в год. А на момент ввода этого проекта в эксплуатацию единовременный прирост цены может составить от +15%. В итоге уже через три года показатель доходности поднимется до 20% годовых, что сравнимо с прибылью от успешного бизнеса и в два раза превышает доходность по рублевым вкладам.


Марина РЕЗВОВА, заместитель генерального директора Концерна «КРОСТ»:

- Думаю, что рост цен на жилье в 2013 году в Москве и Подмосковье будет в пределах инфляции - до 10%. Цены могут вырасти только в некоторых городах Новой Москвы. Продолжится рост цен на столичную недвижимость, спровоцированный политикой московских  властей, которые приняли решение ограничить массовое строительство в столице. Многие инвестиционные контракты были приостановлены, а квадратные метры по новым проектам - сокращены. В настоящее время строительство ведется на тех площадках, которые были приобретены до решения мэра о расторжении контрактов.


Денис ПОПОВ, управляющий партнер Contact Real Estate:

- Если не случившийся осенью 2012 года кризис всего лишь отсрочка приговора и беда придет в 2013 году, то цены по аналогии с 2008–2009 годами могут снизиться на 20–30%. Но это произойдет, если природа кризиса будет аналогичной. В прошлый раз выиграли те, кто вовремя вышел в кэш из недвижимости или из акций. Однако абсолютных повторений не бывает, тем более в подобных масштабах. И бизнес, и власть, и финансовые регуляторы сделали выводы из прошлого. Компании ведут гораздо более взвешенную стратегию развития бизнеса. Банки сдержанно кредитуют как физических, так и юридических лиц. Многие компании формируют резервы на случай резкой смены конъюнктуры. Так что если кризиса не избежать, то он будет совсем другого характера. И тут, возможно, правы окажутся те, кто вовремя купил качественные активы.


Тимур САЙФУТДИНОВ, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood:

- 2013 год с точки зрения динамики цен в целом окажется стабильным. Рост цен ожидается в среднем на уровне инфляции. На первичном рынке основной рост цен будет происходить по мере готовности проектов.


Наталья КАЦ, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:
  

- Спрос на недвижимость недостаточно высок, из-за чего можно спрогнозировать снижение цен примерно на 10%. Однако цены на объекты класса de luxe останутся неизменными. Дело в том, что площадок под недвижимость данного сегмента совсем немного. Каждый такой проект является уникальным и по праву может заявлять высокую цену.


Владимир ЩЕКИН, генеральный директор Altimus Development:

- В первые месяцы нового года прогнозируется снижение общей активности во всех сегментах рынка недвижимости. В итоге замедлятся темпы роста цен. При этом городская элитная недвижимость располагается в основном в Центральном административном округе Москвы, где предложение не будет увеличиваться, поэтому цены в этом сегменте могут только повышаться. В целом соотношение предложения и спроса достаточно сбалансировано, поэтому прогноз динамики спроса и ценовой политики на IV квартал 2012-го и I квартал 2013 года останется на уровне II–III кварталов 2012 года. А если говорить о количестве сделок и о валовом доходе с продажи, то они будут на уровне II–III квартала 2012 года.


Екатерина ГАРСИА, руководитель департамента городской недвижимости «Альянс Риэлти»:

- По мнению аналитиков нашей компании и без учета возможных макроэкономических изменений, в ближайший год серьезных ценовых скачков на рынке недвижимости не ожидается. Жилье подорожает, но в пределах инфляции.


Алена БРИГАДНОВА, директор агентства Finch:


- Мы предполагаем, что рост цен вряд ли превысит инфляцию и составит 12–13% в год, что не исключает возможности покупки инвестиционно привлекательных объектов, доходы по которым составят минимум 20% годовых.

 
Ирина ЕГОРОВА, управляющий директор компании SOHO Estate:


- Мы не видим предпосылок для резких ценовых колебаний в городском сегменте премиум. Максимальный рост цен составит 5–6% в год. Если говорить о строящемся жилье, то в некоторых  проектах возможен 10–15-процентный прирост стоимости квадратного метра.


ГЛАВНОЕ - ДИАЛОГ ВЛАСТИ И ДЕВЕЛОПЕРА
 
Так считает Валентина СТАНОВОВА, первый вице-президент Capital Group:


- Уходящий 2012 год запомнится и изменением границ Москвы, и ограничением высотности для новых проектов до 75 м, и назначением нового главного архитектора столицы. Однако наиболее важным, на мой взгляд, событием стало выстраивание результативного диалога между представителями госструктур и девелоперами, его переход в практическую плоскость. Последние несколько лет мы, как и многие другие игроки, осознавали, что рынок недвижимости не может развиваться без понятных правил работы, без взаимодействия города и девелоперов. Сегодня можно констатировать тот факт, что город заинтересован в появлении новых проектов, в частности реконструкции и развитии промзон, что вселяет оптимизм.
Принципиально  новым трендом 2012 года стало более активное формирование сегмента апартаментов - нового концепта качественной жилой недвижимости, который пользуется высоким спросом среди тех, кто отдает предпочтение современному жилью. Повысилась популярность услуги долгосрочной и среднесрочной аренды апартаментов. Отвечая тенденции рынка, летом 2012 года в компании Capital Group открылся департамент по аренде жилой недвижимости. Мы начали предоставлять эту услугу в «Городе Столиц» и планируем, что в новом проекте ОКО, который мы презентовали в октябре 2012 года, она получит максимальное развитие, в том числе мы намерены предоставлять краткосрочную аренду.


В СЕГМЕНТЕ ПРЕМИУМ БЕЗ ПЕРЕМЕН

Уверен Андрей ЗАРУЕВ, управляющий партнер Madison Estate. Но, возможно, в ближайшем будущем покупателям придется скорректировать свои ожидания:


- Для сегмента премиум, в котором мы работаем, пожалуй, нет таких событий, которые могли бы отразиться на рыночной ситуации и в дальнейшем, и в целом. Становится меньше достойных объектов, хотя самих предложений стало больше. Наблюдается, с одной стороны, неутешительная тенденция  - многие продают свои загородные резиденции, уезжают из страны, но в то же время немало людей рассматривают покупку загородной недвижимости. Так что в этом сегменте события скорее рабочего порядка: расширяют Новую Ригу, строят эстакаду на Рублевке…
Что же касается городской недвижимости, то здесь внимание покупателя привлекают объекты индивидуального, нестандартного формата. Например, есть интерес к двухэтажным квартирам со своим отдельным входом и двориком (как, например, в ЖК «Литератор»), нельзя не отметить популярность лофт-апартаментов. Видимо, запрет строительства в историческом  центре Москвы пойдет только на пользу фантазии девелоперов.
А общий тренд  - все спустились с небес на землю: покупатели сняли розовые очки, собственники постепенно их снимают. Полагаю, ожидания последних в плане цен будут корректироваться и в дальнейшем. Конечно, это невозможно гарантировать, но частота подобных случаев уже формирует тенденцию. В целом рост цен не превысит инфляцию.


БУДЕТ ЛИ КРИЗИС, ИЛИ СОБЫТИЕ ОТКЛАДЫВАЕТСЯ

Денис ПОПОВ, управляющий партнер Contact Real Estate, полагает, что ожидание очередной волны мирового финансового кризиса во многом формирует спрос на рынке элитной недвижимости:

- Главное событие 2012 года - отсутствие ожидаемого многими осеннего кризиса. Начиная с весны на рынке элитной недвижимости ощущались колебания спроса, вызванные слухами о приближающемся  кризисе. Многие отложили решение квартирного вопроса до осени, некоторые - наоборот, начали сохранять средства в недвижимости. Так, во II квартале и летом значительно увеличилось количество сделок с высокобюджетными квартирами. А в целом летом спрос упал на 40%. В сентябре покупатели несколько активизировались, но все же до конца года существенных рекордов продаж на рынке элитной недвижимости не предвидится. Станут распродаваться от-носительно недорогие квартиры, спрос на высокобюджетные предложения не превысит 25 сделок за квартал. До конца года процесс купли-продажи будет протекать в спокойном режиме, так как четкой ясности относительно экономических перспектив в стране по-прежнему нет.
Ситуация пока двоякая: одни от возможного кризиса «прячутся» в московскую недвижимость, другие выводят деньги за границу. Важной особенностью текущего спроса является то, что основной костяк покупателей элитных квартир составляют не инвесторы (их всего около 10%), а люди, ищущие недвижимость для себя - с перспективой въехать сейчас или спустя пару лет (если речь идет о новостройке). Вообще на рынке все ведут себя очень осторожно - и покупатели, и застройщики. Последние стали очень чутко прислушиваться к аналитикам и выпускают на рынок только те проекты, которые четко отвечают тенденциям текущего спроса. Так, на первичном рынке ЦАО Москвы наибольшая доля предложения приходится на квартиры стоимостью от $1 до $1,5 млн (22%), что соответствует основным запросам клиентов.
Что касается трендов года, то их сразу несколько. Так, все больше распространяется сотрудничество отечественных девелоперов и именитых западных дизайнеров, благодаря чему на рынке появляются новые концептуальные проекты с дизайнерской отделкой общественных зон или квартир - Barkli Park (Филипп Старк), Barkli Virgin House (Келли Хоппен), Knightsbridge Private park (Мартин Уоллер). Все эти клубные дома относятся к высшему ценовому сегменту, где все новые проекты в бюджете свыше $3 млн теперь выводятся на рынок аккуратно и имеют неоспоримые преимущества, оправдывающие цену такого предложения.
Другой тренд - кооперация девелоперов и международных отельных сетей при проектировании и строительстве новых апартаментных комплексов. Премьерой осени стал старт продаж в проекте «Новый Арбат, 32», где для собственников апартаментов будет доступен круглосуточный сервис отеля Marriott. О подобных планах заявили и другие застройщики.
Запрет нового строительства в историческом центре и отсутствие свободных площадок будут и дальше вынуждать девелоперов проектировать новые жилые комплексы на месте заводов, производств и административных зданий. Весь год обсуждались перспективы реконструкции так называемого Золотого острова и прилегающих к нему территорий. Первой ласточкой в данном направлении стало анонсирование проекта Wine House в рай-оне Садовнической улицы. В следующем году ожидаем анонсирование новых проектов на этой территории.
Трендом на вторичном рынке элитного жилья стала миграция части состоятельной аудитории в сторону «ближнего запада» столицы, в районы Воробьевых гор, улиц Мосфильмовской и Косыгина. Эта зона особенно комфортна с точки зрения перемещения как за город, так и в центр. Сейчас многие состоятельные люди предпочитают офисы за пределами ТТК и владеют домами на престижных загородных направлениях, поэтому по-купать квартиры в историческом центре для них не имеет смысла.

Особое мнение

Событие на рынке - знаковый проект

Алена БРИГАДНОВА, директор агентства Finch:

-  Событием года, на мой взгляд, является открытие продаж нового проекта ОКО в Москва-Сити. Стоит отметить концепцию проекта: компания Capital Group заключила соглашение с международным гостиничным оператором Morgans Hotel Group об откры-тии отеля Delano Moscow и обслуживании апартаментов. Мероприятие, приуроченное к открытию продаж, было безупречно с точки зрения маркетинга и PR.
В целом за год на рынке элитного жилья ничего не изменилось ни с точки зрения ценообразования, ни с точки зрения предложения. По-прежнему наши клиенты предпочитают квартиры в готовых, построенных домах с интересной архитектурой, прекрасными видовыми характеристиками, высоким уровнем комфорта и безопасности.




ГОРОДСКАЯ ЭЛИТКА ТЕПЕРЬ КРЕДИТУЕТСЯ ГОССТРУКТУРАМИ

Ирина ЕГОРОВА, управляющий директор компании SOHO Estate, в оценке событий и трендов года отметила изменение стратегий ценообразования и ипотечные программы на рынке элитного жилья:



- В 2012 году на рынке городской недвижимости сформировался новый полноценный сегмент - жилье в статусе апартаментов. На них приходится уже около 30% первичного предложения квартир в центральных районах города. Апартаменты в формате лофт, расположенные на территории реконструируемых промзон, составляют около 50% предложения. Этот формат изменил конкурентную среду, являясь более качественной альтернативой некоторым вариантам вторичной недвижимости в домах советской постройки. Ведь в комплексах апартаментов покупателям предлагаются современная отделка и дизайн, просторные входные группы, обширные сервисные опции (консьерж, охрана, современные коммуникации). Кроме того, апартаменты на стадии строительных работ стоили на 10–15% дешевле аналогичных вариантов на рынке вторичного жилья.
Среди трендов года я бы отметила, во-первых, изменение стратегий ценообразования. Сегодня в элитном сегменте цены на новостройки на начальном этапе максимально «подтянуты» к стоимости готового жилья. Причина тому - после кризиса в акционерный капитал крупных девелоперских компаний вошли банки, заинтересованные в продаже квартир по максимальной цене. Сегодня на старте проекта можно получить максимальную скидку 10%, тогда как раньше дисконты доходили до 25%. Во-вторых, в 2012 году восстановился спрос на квартиры большого метража, «сдувшийся» в кризис. Сегодня на долю квартир площадью 150–200 кв. м приходится 40% сделок и еще столько же - на жилье площадью свыше 200 кв. м. Тогда как еще недавно наиболее ликвидными считались квартиры площадью 130–160 кв. м. В-третьих, на рынке новостроек впервые предложены жилые комплексы с квартирами, дизайн которых выполнен звездами мирового уровня (в частности, Barkli Virgin House и Barkli Park). Возможно, этот опыт будет тиражироваться в новых проектах. В-четвертых, в 2012 году на рынке элитных новостроек появились первые ипотечные программы в проектах, финансируемых крупными государственными банками - Сбербанком, ВТБ, ВЭБом, Россельхозбанком. Сегодня купить квартиру в кредит можно уже в нескольких строящихся элитных жилых комплексах (Knightsbrige Private park, «Садовые кварталы», «Итальянский квартал» и др.). Раньше ипотека не была распространена на рынке элитных новостроек - покупатели занимались организацией финансирования сделок самостоятельно.

Особое мнение

Ожидание роста цен в Новой Москве не оправдалось
 
Наталья РАКОВА, генеральный директор агентства недвижимости Great reality:

- Одним из важнейших событий года стало расширение границ Москвы за счет присоединения территорий по Калужскому и Киевскому направлениям Московской области. Передача этих территорий в ведение московского правительства 1 июля 2012 года сказалась и на рынке недвижимости. Ожидания продавцов недвижимости в Новой Москве на увеличение спроса и рост цен не оправдались. Цены не выросли, а спрос, наоборот, упал, хотя до присоединения спрос на загородные дома и участки по Калужке и Киевке был устойчивым. Причина тому - население не понимает, как будут развиваться эти территории в будущем. Покупатели не спешат приобретать недвижимость на присоединенных территориях, опасаясь, что земли потребуются для постройки нового микрорайона, прокладки коммуникаций или дорог. В подобном случае участки могут быть изъяты или просто ухудшатся условия жизни.




ЖИЛЬЕ БИЗНЕС-КЛАССА СОСРЕДОТОЧИТСЯ В НОВОЙ МОСКВЕ

По мнению Екатерины ГАРСИА, руководителя департамента городской недвижимости «Альянс Риэлти», 2012 год не был богат на события. Тем не менее одно из них окажет серьезное влияние на развитие рынка в будущем году:



- Если говорить о каких-то масштабных проектах, я бы отметила расширение границ Москвы,  присоединение новых территорий. Изменение границ города скажется на рынке недвижимости в целом, хотя не затронет рынок элитного жилья. Но, скорее всего, большинство девелоперов устремит взоры к новым горизонтам, и недвижимость бизнес-класса сосредоточится именно на присоединенных территориях.
А основная тенденция 2012 года - появление на рынке достаточно большого количества апартаментов. Последнее время потенциального покупателя не волнует прописка (как известно, в апартаментах невозможно прописаться), для него гораздо важнее атмосфера жилого комплекса, инфраструктура и удобное месторасположение. И если раньше продажа апартаментов была сконцентрирована в локальной зоне (Москва-Сити), то сейчас подобный тип недвижимости можно найти практически в любом районе города, в разных объемах и с разными характеристиками, например, лофты, апартаменты с отделкой.
    

СЕГМЕНТ DE LUXE: ЕСТЬ ПОКУПАТЕЛЬ, НО НЕТ ЖИЛЬЯ

По мнению Натальи КАЦ, управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», именно такая ситуация сложилась на рынке городской недвижимости:   


- Пожалуй, наиболее значимым событием 2012 года стал кризис на загородном рынке коттеджей. Низкий спрос, переизбыток предложения, в особенности на Рублево-Успенском шоссе, привели к снижению цен, а также реконцепции множества поселков. Вместо первоначально задуманного строительства дорогих коттеджей были возведены малоквартирные дома. Важным событием также является расширение административных границ Москвы, однако для девелоперов это новость 2011-го, а не уходящего года.
Среди тенденций года можно отметить отсутствие инвестиционных покупок на рынке недвижимости. В первую очередь решаются текущие жилищные вопросы, связанные с потребностью «жить уже сегодня». Спрос на недвижимость de luxe высок, однако идеальных объектов в данном сегменте всего два: «Гранатный Палас» и Barkli Virgin House. Видового жилья в центре, из качественных материалов, бескомпромиссного по качеству и цене, мало. В этом парадокс современного рынка: есть покупатель, готовый потратить достаточную сумму, а соответствующего по качеству и цене жилья не хватает. Также можно отметить тенденцию реконструкции промзон и появление апартаментов в стиле лофт.




РЫНОК ПОДМОСКОВЬЯ ЖДЕТ СТАГНАЦИЯ. В ГОРОДСКОЙ ЭЛИТКЕ - НОВЫЕ ТРЕНДЫ

Именно так видит ситуацию Владимир ЩЕКИН, генеральный директор Altimus Development. Но если на состояние загородного рынка влияют кадровые перестановки во власти, то в городе девелоперы реагируют прежде всего на спрос, улавливая изменяющиеся предпочтения покупателей:
 

- Смена губернаторов Московской области - безусловно, событие года. Пересмотр Сергеем Шойгу части решений своего предшественника, замена команды, «завинчивание гаек» и обозначение новых приоритетов в политике, в том числе социально ориентированных, обеспечивающих его начинаниям поддержку у населения, а затем смена Шойгу его последователем - и. о. губернатора Московской области Андреем Воробьевым. С точки зрения рынка недвижимости прослеживается аналогия с приходом Сергея Собянина в Москву: новая власть предпринимает все для того, чтобы разобраться в ситуации, сформировать новый порядок и запустить работу по новым правилам под жестким непосредственным контролем нового начальника.
Одной из инициатив Сергея Шойгу был нашумевший закон о нормативах градостроительного проектирования; 1 мая закон вступил в силу, и 15 декабря планировалась новая поправка в закон. Теперь есть опасения, что проекты, которые находятся в начальной стадии развития, могут не получить продолжения. Таким образом удастся избежать избытка предложения («затоваривания»), но с точки зрения развития рынок загородной недвижимости ждет стагнация. Девелоперы пока приостановят свою активность, чтобы понять политику нового главы области. В этой ситуации перераспределения рынка между игроками не предвидится, так же как и бегства с рынка действующих игроков. Если предположить, что последователь Шойгу продолжит его начинания, то подмосковное градостроительное и земельное законодательство сильно ужесточится, что приведет к более серьезному подходу девелоперов к сбору исходно-разрешительной документации и соблюдению действующих  строительных норм, правил, регламентов и т. д. Например, срок получения разрешения на строительство должен сократиться более чем вдвое. Для населения в этом процессе есть свои плюсы и минусы: обманутых дольщиков станет гораздо меньше, так как ответственность девелоперов возрастет, но может повыситься стоимость недвижимости, если одновременно с закручиванием гаек не произойдет дебюрократизации деятельности властей Московской области.
Если же говорить о городской недвижимости, то заметным трендом в элитном сегменте стало смещение покупательских интересов в сторону более просторных и, соответственно, более дорогих квартир. По итогам трех кварталов текущего года самыми востребованными у покупателей жилья премиум-класса были квартиры площадью до 200 кв. м. Именно они составили третью часть от всех покупок при первичных сделках в 2012 году. Для сравнения: в 2010-м средняя площадь проданных квартир составляла 210 кв. м, а в 2011-м наиболее популярными были квартиры площадью до 170 кв. м. И еще одна особенность 2012 года: помимо потребности в квартирах увеличенной площади по-прежнему существует небольшой, но устойчивый и неудовлетворенный спрос на квартиры менее 100 кв. м и на квартиры общим метражом в диапазоне 100–150 кв. м. Этот тренд зародился в экономклассе, перешел в бизнес-класс, а сейчас мы его наблюдаем и в элитном сегменте. Но я не думаю, что эта тенденция продержится долго.    

НА ЗАГОРОДНОМ РЫНКЕ - СТАБИЛЬНОСТЬ

Павел ТРЕЙВАС, коммерческий директор компании Villagio Estate, полагает, что изменениями на рынке элитной загородной недвижимости можно назвать лишь постепенный рост количества инвестиционных сделок и интерес к небольшим участкам:


- Рынок элитной загородной недвижимости был стабилен в течение всего года. Количество сделок по объектам класса премиум и de luxe в Московской области остается  прежним: в 2012 году спрос на элитные форматы жилья колебался на уровне 4–5%. Значительную конкуренцию новым домам составляют вторичные предложения и зарубежная недвижимость. Коттедж по-прежнему является лидером среди форматов (66% сделок).
В последнее время наблюдается рост интереса к вариантам, отличным от традиционных предложений: осенью спрос на элитные таунхаусы составил 16%, что сравнимо с популярностью участков без подряда (17%). Таунхаусы - выбор молодых семей, заинтересованных в покупке современного стильного жилья в формате американской жизни.
Если говорить о спросе по направлениям, то лидерами стали Новорижское (42%), Рублево-Успенское (15%), Киевское и Калужское (14%) шоссе. На начало ноября средняя стоимость элитного объекта составляла 46,9 млн рублей, в ближайшее время роста цен не предвидится. Я бы не стал прогнозировать какие-либо перемены в будущем. Возможно, рынок немного оживится за счет праздничных скидок в ноябре - декабре, традиционно предлагаемых застройщиками.
Спрос на готовые дома - главная тенденция уходящего года, которая заставляет девелоперов увеличивать скорость строительства. Например, в элитном поселке таунхаусов Park Avenue продажи стартовали весной, а к сентябрю под кровлю были возведены первые дома. Постепенно продолжается рост количества инвестиционных сделок, который на некоторое время затормозился в связи с кризисом. Если до 2008 года вкладывать деньги в недвижимость предпочитали 30–40% покупателей, то сегодня - 20%. Несколько лет назад наибольшей популярностью пользовались домовладения под 1000 кв. м - сейчас страсть к гигантизму проходит: средняя площадь резиденции составляет 500 кв. м. Вырос спрос на небольшие земельные участки от 15 до 18 соток, что, на мой взгляд, связано с ростом благосостояния людей, которые раньше не могли позволить себе покупку элитной недвижимости. Средняя площадь участка составляет 27 соток.
Портрет покупателя также неизменен: в основном это успешные предприниматели от 30 до 50 лет, имеющие семью, а также чиновники и представители шоу-бизнеса. Например, в поселке Millennium Park резиденции имеют Валерий Меладзе, Александр Балуев, Тигран Кеосаян, Сергей Светлаков. Более молодая аудитория выбирает таунхаусы.


ПОДМОСКОВЬЕ: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ВЛАСТНЫХ РЕШЕНИЙ

О влиянии инициатив властей Подмосковья на рынок загородного жилья рассказывает генеральный директор компании SOHO Estate Елена ПЕРВАКОВА:

- Событием года применительно к рынку загородной  недвижимости стала смена подмосковной администрации, а также действия, предпринятые новыми властями Московской области. Во-первых, пересмотр инвестконтрактов. Во-вторых, запланированное введение пошлины на перевод земли из одной категории в другую. Возможные последствия этих шагов - изменение круга основных игроков рынка, замедление строительства и темпов роста предложения, повышение цен. Одновременно обсуждаются инициативы, которые, наоборот, способны увеличить объем предложения - в частности, на земельном рынке. Способствовать этому может запланированное изменение ставки земельного налога с 0,3% до 3%, то есть в 10 раз, для неиспользуемых сельскохозяйственных земель. Выход на рынок больших земельных участков способен привести к падению цен на них, но элитную недвижимость это не затронет. В связи с передачей Рослесхозом 2,1 млн га подмосковных лесов в ведение местных властей возникает риск застройки части лесных территорий жильем и рекреационными сооружениями, особенно в 30-километровой зоне по элитным направлениям. Обнадеживает принятие закона о развитии областного центра и области. Согласованность действий властей Москвы и Московской области должно улучшить транспортную ситуацию не только за счет увеличения пропускной способности дорог, но и благодаря комплексному развитию общественного транспорта (электропоезда, метро, скоростной трамвай, автобусы и т. д.). Уже началась активная реконструкция подмосковных трасс: Новорижского, Минского шоссе. Открытие платной трассы северного обхода города Одинцово повысит популярность Минского и Рублево-Успенского шоссе на расстоянии от 20 км от МКАДа в 2013 году.
А среди трендов года на рынке загородной  недвижимости я бы отметила возвращение инвестиционных покупок земельных участков, а также использование объектов недвижи-мости для сохранения капитала. Еще один  тренд в сегменте премиум - возросший спрос на дома «под ключ» стоимостью от $10 млн, а также эксклюзивные участки стоимостью от $90 000 за сотку. В то же время дома без отделки в элитном условно «массовом» сегменте ($1–3 млн) практически не продаются. А в целом цены на земельные участки по Рублево-Успенскому, Новорижскому, Осташковскому шоссе по ряду уникальных предложений в нынешнем году вернулись к докризисным, а рост цен в сегменте de luxe опережает инфляцию. Полагаю, и в следующем году рост цен на уникальные предложения превысит инфляцию и составит не менее 10% в долларовом исчислении.




ВОПРОС - ОТВЕТ

Что станет событием и трендом – 2013?


Марина РЕЗВОВА, заместитель генерального директора Концерна «КРОСТ»:


- Увеличится объем строительства на территории Новой Москвы. На основе принятых новым правительством Московской области решений в настоящее время выстраиваются новые правила и требования, где акцент делается на комплексную застройку с точки зрения социальной и инженерной структуры. Все это повлияет на очередность строительства. Сначала социальная инфраструктура и инженерия, а потом уже жилье.

Валентина СТАНОВОВА, первый вице-президент Capital Group:

- Активный рынок недвижимости, а также увеличение количества  инвесторов в сегменте real estate. За прошедший год валютные инвестиции, рынки ценных бумаг в очередной раз продемонстрировали полную нестабильность. Инвестор ищет тихую гавань, которой неизменно остается качественная недвижимость в Москве.

Тимур САЙФУТДИНОВ, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood:

- Трендом могла бы стать очередная волна кризиса, которая всколыхнет бизнес, сделает его более конкурентным. Кризис всегда скорее позитивное явление, которое позволяет «проснуться» и найти какие-то новые решения.

Денис ПОПОВ, управляющий партнер Contact Real Estate:

- Мы ожидаем дефицита проектов элитной недвижимости, что может отразиться как на ценах, так и на возможности выбора. Объем предложения на первичном рынке ЦАО Москвы постепенно возвращается к докризисному периоду, когда в основном были представлены малоквартирные жилые комплексы. Сейчас крупные объекты почти реализованы, а дефицит строительных площадок пока не позволяет девелоперам развивать новые.

Георгий ДЗАГУРОВ, генеральный директор Penny Lane Realty:

- Спад спроса на недвижимость экономкласса из-за больших объемов ввода в строй новых объектов. Возможны социальные всплески, вызванные непосильно дорогой ипотекой. Рост качества услуг некоторых операторов рынка, цен на отдельные объекты и проекты.

Наталья КАЦ, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:  

-  Сегодня покупатели настроены приобретать недвижимость для себя, поэтому наиболее привлекательны для них объекты с высокой степенью готовности. В 2013 году эта тенденция сохранится. Также можно ждать исчезновения некоторых форматов жилья. Например, уйдут с рынка «апартаменты поневоле», построенные на территории, где нельзя было возвести жилье с возможностью прописки, а нежилые помещения, офисы строить невыгодно. А вот апартаменты под управлением крупных гостиничных сетей будут развиваться.

Владимир ЩЕКИН, генеральный директор Altimus Development:

- В сегменте премиум квартиры-студии небольших метражей активно покупаются при цене не более $8–10 тыс. за 1 кв. м, и, на мой взгляд, именно студии, отсутствующие в центральных районах Москвы, в частности на Остоженке, станут удачным экспериментом для девелоперов, особенно при бюджете до $1,5 млн. Также прогнозируется появление интересных проектов элитной жилой недвижимости на территории промышленных зон - между ТТК и Садовым кольцом. Поскольку спрос в Москве многократно превышает предложение, объекты на этих территориях, включая апартаменты, будут востребованы. При этом покупателей совершенно не смущает, что в апартаментах нельзя прописаться, так как они не являются жилым фондом. Ведь изменять вид разрешенного использования, скорее всего, никто не станет, по крайней мере, об этом говорил на форуме лидеров рынка недвижимости MREF 2012 Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства.
Интересная  тенденция наблюдается и на рынке загородной недвижимости: формируется новый сегмент - комфортабельные дачи для круглогодичного проживания, в средней удаленности от МКАДа. На данный момент предложения представлены практически на всех направлениях от Москвы, однако их не очень много. При этом можно говорить именно о формировании целостного сегмента, поскольку в представленных предложениях четко выделяются признаки единого продукта: размеры домов и участков на всех направлениях примерно одинаковы. Так, средний размер дома составляет 120–150 кв. м, а размер участка - от 10 до 14 соток. Итоговая цена предложения варьируется в пределах 5–6 млн рублей.

Екатерина ГАРСИА, руководитель департамента городской недвижимости «Альянс Риэлти»:

- Безусловно, рост предложения новых квартир и апартаментов: их сейчас только начали либо заканчивают строить. Немало квартир выйдет на рынок полностью готовыми, с отделкой, как, например, в многофункциональном комплексе «ВТБ Арена парк», где на территории 32 га гармонично сочетаются спортивные, развлекательные, коммерческие и жилые объекты.

Алена БРИГАДНОВА, директор агентства Finch:

- В  2012 году  рынок жилой недвижимости, элитной в частности, характеризовался появлением минимального количества новых проектов. Но Москва - динамично развивающийся город, и центр нашей столицы требует достаточно большой активности в сфере редевелопмента промышленных  площадок. Надеемся, что 2013 год ознаменуется выходом новых проектов на Саввинской набережной и Фрунзенской улице.

Андрей ЗАРУЕВ, управляющий партнер Madison Estate:


- Думаю, все, что было трендом в последний год, то и останется: в недвижимости ведь совсем другие временные промежутки.   

Ирина ЕГОРОВА, управляющий директор компании SOHO Estate:

- На рынке элитного жилья появятся новые проекты. В структуре предложения по-прежнему значительные объемы будут приходиться на апартаменты, в первую очередь за счет проектов, реализующихся на территории промзон, которые занимают порядка 15% территории города. Во-вторых, несколько новых крупных многофункциональных комплексов с апартаментами реализуются в ММДЦ «Москва-Сити».  
Наиболее «ходовым» в премиальном сегменте будет бюджет покупки $2,5–3 млн. Спрос сохранится на уровне 2012 года и станет фокусироваться преимущественно на готовом жилье без отделки. Хотя в связи с вымыванием таких предложений в последние годы доля сделок на этапе строительства увеличивается. Примером могут служить покупки квартир в строящихся жилых комплексах «Литератор», Barrin House, ОКО и пр. Этот тренд будет актуален и в следующем году.