Главная / Публикации и статьи / Оформление купли-продажи недвижимости в Испании. Правовые риски

Оформление купли-продажи недвижимости в Испании. Правовые риски

Оформление купли-продажи недвижимости в Испании. Правовые риски
1. Преимущества приобретения недвижимости в Испании: 

- это качество строения и получения недвижимости уже в полностью завершенном виде, с электроприборами, системой отопления, штукатуркой, лампочками и т.д.
— это обязательство застройщиков иметь страховые полюса и гарантии на случай ответственности за строение пред покупателями.
— возможность получить кредиты по ставке еврибор + 1—2 % (на сегодняшний день Euribor=0,5%).
— европейская страна, где при приобретении недвижимости Граждане РФ имеют право в быстрый срок оформить годовую визу и путешествовать по всем странам Евросоюза максимум 90 дней на период 180. Также это помогает при дальнейшем запросе получения вида на жительство в Испании.
— образование – упрощенная система признания дипломов в странах Евросоюза.
— правовое регулирование собственности и ее передачи предоставляет достаточно гарантий для того чтобы как продавец, так и покупатель чувствовали себя комфортно.


2. Процесс оформления недвижимой собственности:

Алгоритм оформления купли-продажи

А) Выписка из регистра собственности
Регистр собственности – это официальный государственный организм, в котором регистрируется недвижимая собственность.

В выписке указаны:
— данные недвижимости, ее описание, квадратные метры, местоположение;
— регистрационные данные;
— кому принадлежит и на основании чего, в каком году был приобретен;
— наличие бремени.

Б) Выписка из Коммерческого Регистра

— позволяет проверить полномочия представителя в случае приобретения собственности от юр. лица

В) Получение NIE в Испании.

Все иностранные граждане, которые имеют экономическое отношение с Испанией, должны получить номер NIE (Инн), для оплаты полагающихся налогов.

Он запрашивается в полицейском участке только при личном присутствии. Исключением является договоренность с коллегиями адвоков, согласно которой, адвокаты могут получить NIE по доверенности. В зависимости от округа, получение NIE может занять от 2 до 40 дней.

Г) Составление и подписание контракта о резерве.

На самом деле является довольно важным оформление предварительного контракта о резерве недвижимости, посредствам которого, покупатель блокирует право продать недвижимость третьему лицу на определенный период, который, как правило, не превышает 3-х месяцев. На практике, продавец обычно просит оплату в 10%. Содержание этого договора очень важно, поскольку в нем указываются условия на которых продавец обязан продать, а покупатель купить. Если покупатель не выполняет с условиями договора, то теряет оплаченную сумму. Если продавец не выполняет со своими обязательствами, должен вернуть в двойне полученную сумму.

Условия, которые зависят от третьих лиц , как, например, не выдача кредита, не влияют на договоренность между сторонами, то есть в этом случае покупатель теряет оплаченную сумму.
Это частный документ, поэтому рекомендуется привлечение профессионала для его составления и проверки, воизбежании возможных неприятных ситуаций.

Д) Оформление сделки у нотариуса

Необходимо присутствие продавца и покупателя, либо доверенности на третьих лиц. Стороны не владеющие испанским языком должны прийти с переводчиком.

Нотариус, за несколько дней до оформления, также запрашивает выписку из регистра собственности для подтверждения собственников и наличия бремени. Оповещает об этом покупателя и зачитывает текст нотариального договора.

Как правило, текст заказывается как минимум за неделю, нотариусу предоставляются заблаговременно все необходимые документы. Таким образом, стороны заблаговременно могут ознакомиться с содержанием нотариального договора.

Условия сделки, нотариусу предоставляют стороны, или их представители. Важно понимать, что нотариус контролирует сделку только относительно ее легального оформления, то есть согласно испанского законодательства, но по сути, его позиция нейтральна, он не в праве защищать ни интересы продавца, ни покупателя, аналогично как и в России, заключается в отражении операций в нотариальном документе на условиях обусловленных сторонами. Поэтому, для контроля и отстаивания интересов всего процесса переоформления рекомендуется нанимать адвоката. Также важно убедиться , что сопровождающий Вас переводчик правильно Вам переведет оповещения нотариуса и содержимое нотариального документа. Поскольку нежелаемые исходы часто заключаются именно в этом.

Соответственно, если сторонами был подписан предварительный договор и он предоставляется нотариусу, то он составит нотариальный акт купли-продажи на основании этого документа. При оформлении нотариальной сделки, стороны могут не придерживаться положениям частного договора, который был предварительно составлен, но если одна из сторон это потребует, то сделка должна быть оформлена согласно условиям содержащимся в этом частном договоре.

Есть случаи, когда также необходимо проверить коммерческие реестры и, как правило, по собственной инициативе нотариусы этого не делают.

Е) Оплата налогов

Сделка регистрируется в налоговой, куда подается соответствующая налоговая декларация.
При приобретении вторичной собственности:

Государственный закон предусматривает 6% на передачу недвижимой собственности и 4% за передачу мебели

Однако каждый Автономный округ имеет право установить свой % за передачу недвижимого имущества, так на Балеарских островах применяется 7%, В Каталунии 8% (есть скидки для младших 32 лет – 5%).
Если при покупке оформляется ипотечный кредит, отдельно полагается порядка 1% от суммы кредита (варьирует в зависимости от автономного округа).

При приобретении первичной собственности

Полагается НДС на данный момент 10% +от 0,5 до 1,5% в зависимости от автономного округа за нотариальные документы, которые полагаются в сделках с НДС (На Балеарских островах 1,2% и в Каталунии 1,5%).

То есть при приобретении нового жилья полагается порядка 11% только на налог (варьирует в зависимости от автономного округа).

Все ожидают политического регулиривания такого положения, так как последние два года, с целью поощрить приобретение нового жилья НДС был снижен до 4%. В декабре 2012 года, эта льгота прекратилась.


Ж) Регистрация сделки и нового собственника в Регистре собственности

В Регистре собственности отражается сделка и прописываются новые владельцы, после чего покупатель получает нотариальный документ о собственности с печатью и выпиской с регистра собственности.

З) Погашение налога на увелечение стоимости земли (plusvalía municipal):

Этот налог, согласно закону, оплачивается продавцом, но в случае если он этого не делает, недвижимость является залогом ответственности. Поэтому, этот момент также важно проконтролировать. Инцидентов этот вопрос как правило не создает, но на практике приходилось встречаться с непогашенными налогами.

Оформление сделки при приобретении собственностьи обремененной с кредитом.

В случае если передаваемое имущество было обремененно кредитом, что соответственно должно выйти в регистрационной выписки, стороны должны прийти к соглашению относительно кредита:

—  покупатель перенимает на себя кредит и оплачивает разницу по стоимости; 
— кредит погашается со средств покупателя. Средства покупателя могут быть собственные, либо заимствованные. Если покупатель заимствует средства (берет на себя ипотечный кредит), то у нотариуса должны быть оформлены три документа: акт погашения кредита, акт передачи собственности, акт нового ипотечного кредита. С финансовой точки зрения, если средства заимствованы, то для покупателя приемлемей перенять на себя уже существующий кредит, нежели оформить новый.


В подобных случаях, в регистре отражается смена собственника и операция связанная с кредитом, то есть его погашение или оформление нового.

Общие расходы по оформлению сделки

При приобретении вторичной недвижимости порядка 10–11% от стоимости объекта.
При приобретении первичной недвижимости порядка 15% от стоимости недвижимости.

Что подразумевает:

— налоговые обязательства
— расходы на нотариуса
— регистр собственности
— гонорар за регистрацию сделки и погашение налогов
— гонорар адвоката, если покупатель желает защитить свои интересы.
Если оформляется кредит, то следует добавить еще 2—2,5 %.

3. Правовые риски:

При оформлении передачи собственности, а именно контракта купли-продажи существуют определенные риски, но эти риски можно избежать и проконтролировать.

Среди возможных рисков можно отметить:

1. Не подтверждение полномочий представителя юридического лица:

При подписании сделки лицом, которые не является действующим представителем юр.лица – владельца объекта недвижимости, сделка может быть аннулирована. Единственным ответственным за операцию является физическое лицо, которое ее подписало.

2. Приобретение собственности обремененной кредитом:

На практике приходилось встречаться со случаями обманов при передачи собственности, не погашая при этом ипотечного кредита.

Мошенники признали в нотариальном документе свое обязательство погасить кредит и впоследствии «с легкостью» его не выполнили и объявили свою компанию (застройщика) банкротом.

Для покупателей, спустя несколько лет было очень плачевно осознать, что оплатив полную стоимость приобретенного недвижимого имущества, на нем все до сих пор продолжает числиться ипотечный кредит на такую же сумму как они и заплатили.

Вопрос решается только на судебном уровне, возможно в результате следствия мошенникам и вынесут приговор на уголовную ответственность за мошенничество, но если они не являются платежеспособными, то обманутым покупателям уже увы не получить обратно своих вложенных средств, а приобретенная недвижимая собственность будет продана банком на аукционе.

3. Вторичная продажа объекта. 

Если при приобретении собственности покупатель не зарегистрировал ее в Регистре собственности, то существует риск вторичной продажи. Соответственно подобная «двойная» продажа подлежит уголовной ответственности за мошенничество, но однако если мошенник не платежеспособен, то ситуация плачевно окончится для обманутого покупателя.

4. При оформлении долгосрочных операций.

Операции, которые оформляются в частных договорах с передачей средств от покупателя продавцу, при договоренности оформить нотариальную сделку после полной выплаты суммы, являются рискованными для покупателя, даже при добросовестном поведении продавца, который состоит в том, что недвижимость может быть обремена за этот период третьим лицом за неоплаченный, например, продавцом кредит, абсолютно не связанный с объектом недвижимости. Однако и на сделки при оплате в рассрочку есть легальные пути, с помощью которых можно избежать рисков и нежелаемых последствий.

5. Случаи нелегального заселения.

После оформления сделки купли-продажи и получения ключей от собственности, новый владелец обнаруживает, что его владеление заселенно посторонними людьми, которые напрочь отказываются освободить жилище и доказывают, что у них есть контракт на аренду.

Такие случаи решаются только в суде, поскольку у полиции нет полномочий определить является ли легальным то основание на котором «заемщики» проживают или нет. Это решение может принять только судебный орган.

Если контракт фальшивый, то судья прикажет освободить жилье. В случае не исполнения судебного решения применяется форма принудительного выселения, с привлечением полиции.

Если же контракт, на основании которого заемщики находятся в собственности, является действительным, и продавец умышленно об этом ничего не сказал, то новому владельцу придется ожидать окончания контратка, если таковой имеет срок, поскольку в Испании все еще есть старые контракты без ограниченного срока. Покупатель сможет потребовать ответственность у продавца, в случае когда тот в письменном виде заявил, что недвижимость передается свободная от аренды.
Во избежании таких неприятных ситуаций желательно проверить приобретаемую Вами собственность в день оформления нотариального договора купли-продажи, чтобы убедиться что она находистя свободной.

В заключении могу сказать, что при добросовестном поведении продавца не должно быть подвоха для покупателя, но не возможно предугадать намерения сторон, поэтому важно не терять бдительность, все проверить и убедиться в надежной защите своих интересов, посредством привлечения профессионалов. Практика показала, что нежелаемые результаты от приобретения недвижимости без контроля, плачевно сказываются на ситуации и в последствии влечет намного серьезнее затраты и потери, нежели если бы изначально к сделке был бы привлечен профессионал.