Главная / Публикации и статьи / По странам и континентам
 

По странам и континентам

По странам и континентам


Уже более двух десятилетий россияне решают проблемы покупки зарубежной недвижимости так, как это делают граждане всего мира. Потенциальным покупателям предстоит найти ответы на вопросы: в какой стране приобрести жилье, в какую сумму обойдется покупка, а также какими будут расходы на содержание объекта. Предложения рынка анализируют эксперты российских и зарубежных агентств недвижимости.




Элитное жилье доходно, ликвидно, осязаемо


О тенденциях рынка недвижимости рассказывает Анна Батизи, глава департамента зарубежной недвижимости Moscow Sotheby’s International Realty.



Наиболее популярные направления - Франция (Париж, Лазурный Берег, Биарриц), Англия (Лондон, Суррей), Испания (Марбелья, Коста­Брава, Балеарские острова), Италия (Тоскана, Ломбардия, Сардиния), США (Нью­Йорк, Калифорния, Майами), Гонконг. Точной статистики об объеме «русского спроса» нет, поскольку зачастую приобретения совершаются от имени юридических лиц. Тем не менее можно с уверенностью сказать, что россияне входят в пятерку наиболее активных иностранных покупателей элитной недвижимости по всем перечисленным направлениям.


Активность отечественных покупателей сегодня выше, чем в предыдущие несколько лет. Главная причина — сохранить капиталы путем инвестирования в элитную недвижимость. При этом российский клиент стал более разборчивым; он много путешествовал, хорошо разбирается в тенденциях рынка, знает предмет спроса и, главное, требователен к качеству объекта. Многим иностранным брокерам, имевшим дело с российскими покупателями еще лет пять­семь лет назад, сейчас непонятно, куда же делись те «легкие» клиенты, которым можно было втридорога продать не самый лучший объект. Сегодня продавцам приходится персонифицировать подход к клиенту уже на этапе изучения предложения в России. Потенциальный покупатель не хочет тратить время на поездки и просмотры с брокерами всех предлагаемых объектов. Ему удобно вести поиск в разных городах и странах одновременно, причем с одним доверенным брокером.


Если говорить о характере спроса, то теперь клиента волнуют вопросы доходности и окупаемости приобретаемого объекта, потенциал его капитализации. Наряду с жилой недвижимостью значительно увеличился спрос на инвестиционные продукты, покупатели активно ищут альтернативные способы инвестирования.


Наши клиенты приобретают недвижимость в ценовом диапазоне $3–7 млн. В Европе покупатели отдают предпочтение частным виллам площадью от 250 кв. м, поместьям «с историей» и большими земельными угодьями. Сохраняется спрос на качественные квартиры в центре мировых столиц. Если говорить о США, то там основные покупатели жилья в новых кондоминиумах по цене от $20 000 за 1 кв. м — иностранцы, среди которых немало наших соотечественников.


В целях привлечения иностранных покупателей Латвия, Испания и Португалия приняли законы, которые позволяют иностранцам получить вид на жительство. Приобретение недвижимости в большинстве европейских стран упрощает процедуру получения визы, но не всегда напрямую влияет на получение статуса — ВНЖ или ПМЖ. Важно понимать, что обретение статуса резидента, гражданина — это не только права, но и обязанности, в том числе налоговые. Например, владелец недвижимости во Франции обязан уплачивать налог, который состоит из двух частей. Первую вносит собственник жилья, вторую (налог на проживание) платит сам проживающий. Налог на апартаменты может достигать €500 в год, на виллы — порядка €3000. Размер выплат варьируется в зависимости от места жительства и типа собственности. Коммунальные платежи включают индивидуальную часть — отчисления за электричество, газ, отопление (примерно €200 в месяц) и общую — за пользование лифтом, услугами консьержа, воду (€100 в месяц). В Великобритании нет единого ежегодного налога на недвижимость, однако собственники и арендаторы жилья обязаны уплачивать муниципальный налог, сборы от которого идут на содержание полиции, муниципальных зданий и организаций, уборку придомовых территорий и т.д. Налог можно уплачивать помесячно, поквартально или раз в год. Ставка зависит от региона и даже района города, она варьируется от £200 до £2500 в год. Также владельцы должны вносить фиксированную плату за обслуживание — от £500 до нескольких тысяч в год. Размер коммунальных платежей зависит от потребления, поскольку в домах установлены счетчики на электричество, воду и газ. В Италии ежегодный налог на недвижимость составляет 0,4–0,7% от кадастровой стоимости объекта. Ежегодные взносы на страхование, которое является обязательным, составляют 1–2% от стоимости жилья. Сумма кондоминиальных платежей за квартиру — от €200 до €5000 в год, за виллу — от €1200 до €5000.




При соблюдении определенных требований можно получить двойное гражданство


Особенности «русского спроса» на кипрскую недвижимость отмечает Саввас Пастеллис, глава представительства строительной компании Cybarco в России. 


Точных данных о числе российских покупателей регистрационная палата не объявляет, но, по данным нашей компании, ежегодно 800–1000 русских приобретают недвижимость на Кипре. Особой популярностью пользуется Лимассол. Около 30% покупателей выбирают отдельно стоящие дома с бассейном и четырьмя спальнями, расположенные у моря. Однако подобных предложений на рынке немного. Например, в нашем проекте Sea Gallery Villas виллы на берегу моря продаются уже на этапе закладки фундамента. Около 40% покупателей останавливают выбор на апартаментах с двумя спальнями в Лимассоле и Пафосе. Апартаменты с одной­тремя спальнями предпочитают примерно 20% покупателей. Еще 10% выбирают недвижимость другого типа, включая земельные участки.


Дороже всего — от €1,5 млн до нескольких миллионов — стоят виллы на первой береговой линии. Конечно, одной из составляющих цены в данном случае является площадь участка. Привычные россиянам 10 соток — для киприотов роскошь, такие предложения можно найти только за пределами городов, например, в нашем проекте Akamas Bay villas — всего в 20 минутах езды от Пафоса, рядом с заповедником Акамас.


Если говорить об апартаментах, то их стоимость зависит от района и удаленности от моря, а также от размера территории, инфраструктуры, обслуживания, уровня безопасности. Цена варьируется в пределах €1500–6000 за 1 кв. м.


Преимущество Кипра — усовершенствованная система учета земельных владений, основанная на британском законодательстве и праве. Покупка, в том числе земли, может быть оформлена как на физическое лицо, так и через кипрскую юридическую компанию.


Владелец недвижимости по упрощенной процедуре может получить постоянный вид на жительство, позволяющий не только пребывать на острове круглый год, но и открыть собственный бизнес. При соблюдении определенных требований можно получить двойное гражданство.
По сравнению с другими европейскими странами содержание недвижимости на Кипре даже в элитных закрытых проектах обходится относительно недорого. К примеру, за апартаменты с двумя спальнями или виллу с тремя спальнями в закрытом проекте Amathusa Coastal Heights в Лимассоле нужно заплатить €1800–2000 в год — налог на недвижимость и муниципальный налог, а также коммунальные платежи и страховка. Уход за садом и бассейном обойдется максимум в €200 в месяц в зависимости от времени года. Потребление электричества оплачивается по счетчику раз в два месяца, воды — раз в четыре месяца.



Личный опыт

Выбор стран и объектов зависит от цели приобретения недвижимости  


Дифференциацию предпочтений россиян анализирует Наталья Завалишина,  генеральный директор компании «МИЭЛЬ ­DPM».  


Недвижимость за рубежом по­прежнему пользуется спросом у россиян, причем в докризисный период акцент делался на курортную недвижимость, но сегодня это не единственное приоритетное направление. Сейчас покупателей привлекают возможность получения ВНЖ при приобретении недвижимости, получение доходов от аренды, а также просто вложение средств. Думаю, что эта тенденция сохранится.  


По сравнению с докризисным периодом бюджеты на курортную недвижимость уменьшились в среднем на 10–15%. В то же время стали активнее покупать жилье в более стабильных странах Западной Европы и США, где оно изначально стоит существенно дороже, поэтому нельзя говорить об общем снижении затрат. Недвижимость в Болгарии, Черногории, Чехии стоит €30 000–50 000. Жилые объекты на Кипре, в Испании, Германии, которые обойдутся в €100 000–300 000, приобретают с целью сохранения средств и получения доходов. Недвижимость в Латвии или Словении покупают с целью получения ВНЖ в странах ЕС. Россияне, располагающие суммой свыше 500 000 долларов или евро, в основном интересуются объектами в США, Германии, на севере Италии.


Для покупателей из европейской части России приоритетным направлением является Европа, реже США. Жители некоторых регионов Сибири и Дальнего Востока заинтересованы в приобретении недвижимости в Таиланде и Китае. Пользуются спросом квартиры — от небольших студий до апартаментов с тремя-­четырьмя спальнями. Наиболее популярны квартиры с одной­двумя спальнями. Также существует спрос на виллы и таунхаусы, например, в Испании, на Кипре, во Франции. 
 



Интерес к столицам и горнолыжным курортам устойчив и перспективен


Уверен Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock.



Наша компания специализируется на недвижимости стран с сильнейшими экономиками — Великобритании, Германии, Франции, Швейцарии, Австрии и США. Наибольшую долю в общем объеме сделок, совершаемых иностранными покупателями, россияне имеют в элитном сегменте столичной недвижимости. По разным данным, на выходцев из России приходится от 10% до 25% сделок, совершаемых иностранцами в Лондоне, Берлине, Париже, Вене и Нью­Йорке. А вот в других сегментах доля отечественных покупателей составляет всего несколько процентов.


В период мирового финансового кризиса интерес со стороны россиян к рынкам Великобритании, Германии, Франции, Швейцарии, Австрии и США практически не уменьшился. С 2010 года повысился спрос как на личное жилье, так и на инвестиционные объекты. Причина — не только переждать в «спокойной гавани» непростой период, через который проходит еврозона, но и воспользоваться инвестиционными возможностями.


В столицах (Нью­Йорке, Лондоне, Вене, Париже, Берлине), а также в знаковых городах и регионах (на Лазурном Берегу, в Цюрихе, Женеве, Мюнхене, Майами, Лос­Анджелесе) значительная часть сделок заключается в высшем ценовом сегменте — от €500 000. На французских и австрийских горнолыжных курортах доминируют сделки в среднем ценовом сегменте — €200 000–500 000. В тех же ценовых пределах приобретают недвижимость на курортах Флориды и Калифорнии, в крупных немецких городах. Германия является единственной страной, где высока доля сделок в низшем ценовом сегменте — менее €200 000. Жилье здесь используется для ведения дел, проживания детей­студентов, для отдыха на бальнеологических курортах. В Великобритании у россиян популярны объекты элитной недвижимости в Лондоне. Такая недвижимость приобретается как для личного пользования, так и для сохранения капитала. С теми же целями покупают жилье высшего ценового сегмента в Вене. Однако в Австрии наши соотечественники интересуются недвижимостью и в столице, и в горнолыжной местности. Во Франции сделки заключаются в высшем ценовом сегменте — жилье на Лазурном Берегу и в Париже покупают для постоянного проживания и ведения дел, а также для инвестирования. Жилье на горнолыжных курортах и Атлантическом побережье используют для сезонного отдыха. В США россияне приобретают курортную недвижимость во Флориде и Калифорнии, а также элитную — в Нью­Йорке.


Что покупают чаще — дома или квартиры? В Лондоне квартиры и дома приобретаются россиянами примерно в равных долях. В Германии доминируют квартиры, как и в столице Австрии — Вене. На горнолыжных курортах страны покупают преимущественно шале, в то время как в горнолыжных местностях Франции популярны и дома, и квартиры. На Лазурном Берегу и в столице Франции в основном приобретают городскую недвижимость. Сделки с квартирами преобладают и в Нью­Йорке, в отличие от Флориды, где доля домов значительно выше. В Швейцарии дома и квартиры пользуются одинаковым спросом.


Помимо Швейцарии, ограничения на покупку недвижимости есть в Австрии, хотя не столь значительные. В Германии, Франции, Великобритании и США россияне могут без ограничений приобретать жилье, в том числе с использованием ипотеки. Фиксированные ставки по ипотечным кредитам действуют в Великобритании (3,5–5%), Германии (3–3,5%), Швейцарии (2,5–3,5%), Австрии (3,5–4,5%), Франции (3–4%), США (4–5%). Наиболее доступна ипотека в Германии и Швейцарии. Средний уровень доступности ипотеки в США и Австрии, а наименьший — в Великобритании и Франции.



Россияне — в пятерке наиболее активных покупателей жилья в Западной Европе


Комментирует Елена Юргенева, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia CIS.


Согласно статистике, россияне занимают пятое место по объему инвестиций в недвижимость Западной Европы. В элитном сегменте лидирует рынок Монако — на его долю приходится около 35% сделок, при этом средняя сумма покупки составляет $10 млн. Главный фактор роста спроса — гибкая система налогообложения. Резиденты Монако освобождены от уплаты подоходного налога, налога на прирост капитала, на доход от аренды. В Лондоне и Париже россияне лидируют среди покупателей­нерезидентов, их доля составляет до 20%, а средний бюджет покупки — свыше $5,5 млн. Столь высокому интересу к рынкам Великобритании и Франции способствуют несколько факторов: социально­экономическое положение регионов, космополитизм, относительно благоприятная ситуация на рынке недвижимости. Так, 2012 год был отмечен большим количеством крупнейших сделок с зарубежной элитной недвижимостью. При этом из 10 крупнейших сделок в Лондоне (в совокупности на сумму около $200 млн) две прошли с участием россиян.
При покупке жилья за рубежом многие используют ипотеку. Получить ее можно практически в любой стране, предоставив в банк солидный пакет документов, подтверждающих доходы и наличие ликвидных активов. В зависимости от страны плавающие ставки составляют 2–4,5%, фиксированные 3,5–6%. Кредит может выдаваться на срок до 30 лет. Как правило, банки предоставляют средства в размере 50% от стоимости приобретаемого объекта, в некоторых случаях — до 70%.



Испания предлагает новые направления


Преимущества приобретения жилья в Испании подчеркивает Яна Климина,
руководитель отдела зарубежной недвижимости бутика элитной недвижимости «Дворянское гнездо».


Несмотря на кризис, спрос на недвижимость в Испании со стороны россиян только увеличивается. И если раньше в основном покупали жилье для кратковременного отдыха, то сейчас — для длительного пребывания. Причина — наличие хороших школ, медицинских учреждений, то есть качественной инфраструктуры для повседневной жизни. Некоторые заинтересованы в приобретении доходной недвижимости и коммерческих объектов — магазинов, ресторанов, оте­лей, фитнес­ и спа­центров. Все чаще жилье покупают по рекомендации друзей и знакомых, что позитивно влияет на спрос. Повысился интерес к приобретению недвижимости с льготным членством в гольф­клубах. Вне конкуренции — новые качественные объекты от застройщиков и банков: цены на апартаменты в жилых комплексах с собственной инфраструктурой упали на 30–45%.


Значительно вырос спрос на элитную северную часть Барселоны, несмотря на ее удаленность от моря. Именно там находятся престижные английские и американские колледжи, что важно для русских семей. По прогнозам специалистов, на рынке недвижимости престижных районов Барселоны и близлежащего побережья ожидается рост уже в 2014 году. Если Барселону предпочитают те, кто решил переехать в Испанию навсегда, то Коста­Дораду, Коста­дель­Соль и Коста­Бланку выбирают для летнего отдыха, Андорру — для зимнего. Среди новых направлений — город Сиджес, где цены на недвижимость одни из самых высоких в Испании. Покупателей привлекают его ухоженность, уникальный микроклимат, близость к Барселоне и аэропорту, великолепные пляжи и международные колледжи.


Покупателям недвижимости в Испании банки страны предоставляют выгодные ипотечные условия. При 30­процентном взносе стоимости объекта переплата при выплате кредита составит 6%. Расходы, связанные с владением жильем, — 3–4% в год от стоимости объекта. Они включают в себя ежегодные налоги на недвижимость, коммунальные выплаты, расходы на страховку и отчисления управляющей компании. Для владельцев, не являющихся резидентами страны, предусмотрены три ежегодных налога. Основной — на наличие имущества — выплачивается в декабре каждого года. Ставка составляет 0,2% для жилья стоимостью до €170 000. Другой налог — на возможную прибыль от сдачи жилплощади в аренду — около 0,5% от кадастровой стоимости жилья. Последний налог — ежегодный муниципальный сбор, который оплачивается и резидентами, и нерезидентами в августе или сентябре.


Многие россияне, приобретающие недвижимость в Испании, стремятся получить гражданство: страна занимает 13­е место в мире по уровню жизни. Сейчас испанское правительство рассматривает возможность внесения изменений в положение о пребывании в стране иностранных граждан, которые позволят предоставлять временный ВНЖ без права работы тем иностранцам, которые приобретут недвижимость стоимостью от €160 000. Уже сегодня покупатели могут получить ВНЖ без права на работу, предоставив в консульство Испании в России необходимый пакет документов. Обязательным условием является наличие частной медицинской страховки, которая обойдется максимум в €100 в месяц на человека. Сначала ВНЖ выдается на год, для его продления необходимо подтвердить пребывание в Испании в течение 180+1 дня в году.



Особое мнение


Cтоит присмотреться к недвижимости в бывших республиках


Рекомендует Юрий Ушенин, СЕО компании One Baltic, руководитель проекта «Дипломат».



На Украине, прежде всего в Крыму, спрос со стороны россиян оценивается в $50–70 млн в год. Точной статистики не существует, но очевидно, что спрос растет, район Большой Ялты становится альтернативой черноморской недвижимости в Сочи. Крым — мировой рекордсмен по объему притока туристов. В год на 2 млн жителей приходится 4,5 млн отдыхающих. А значит, количество сделок по покупке недвижимости будет увеличиваться, несмотря на то что качественных предложений почти нет, ощущается дефицит площадок для строительства. Сегодня на крымском рынке недвижимости преобладают дешевые квартиры без отделки, их доля в объеме продаж превышает 90%. Единичные предложения составляют готовые проекты в категории элитного жилья. Среди них — вилла «Елена», дача доктора Штейнгольца и строящаяся резиденция «Дипломат». Для россиян процедура покупки жилья на Украине практически не отличается от покупки резидентами, за исключением небольших формальностей для ведения учета.


В столице Латвии — Риге — россияне ежегодно приобретают 700–800 квартир. При средней цене приобретаемого жилья в €150 000–200 000 «российский спрос» можно оценить в €180 млн в год. Граждане РФ покупают жилье бизнес­класса и элитную недвижимость в престижных районах Юрмалы, в центре Риги, Межапарке. Средняя стоимость объекта составляет €2000 за 1 кв. м с отделкой. Стимул для покупки — возможность получения вида на жительство в стране Шенгенского соглашения.


Преимущества покупки жилья в Крыму и Латвии — сравнительно невысокая стоимость эксплуатационных расходов. В Крыму ежемесячные коммунальные расходы оплачиваются по городским тарифам, сравнимым с российскими. Для недвижимости класса люкс комплексное обслуживание составляет $2500 за 1 кв. м в год. В Латвии платежи за квартиру среднего класса составят €50 в месяц.



Приобретение недвижимости и получение гражданства


Эксклюзивные предложения оценивает Ирина Симонян, руководитель департамента маркетинга Henley Estates.


В сегменте элитной недвижимости особым спросом у россиян пользуются те направления, которые связаны с получением гражданства и возможностью въезда в страны Европейского Союза и Шенгенского соглашения. С этой точки зрения позиции лидера удерживают Карибские острова Сент­Китс и Невис. Существуют выгоды и экономического характера, например, приобретение доли недвижимости. Стоимость элитных вилл на Карибах довольно высока, она может достигать $4 млн. Покупка 1/10 доли виллы на территории пятизвездочного курортного комплекса по цене от $400 000 соответствует минимальному порогу для получения гражданства, освобождает покупателя от забот, связанных с управлением, а также позволяет в течение пяти недель в году пользоваться всей виллой и инфраструктурой курорта. В течение трех­шести месяцев покупатель недвижимости как основной заявитель, а также вся его семья смогут получить гражданство Сент­Китс и Невис. Паспорт этого государства позволит безвизово посещать все страны Шенгенского союза, Ирландию, Великобританию, Канаду и другие государства, входящие в Британское Содружество.
В Сент­Китс и Невис приобретенная по программе «Гражданство через инвестиции» недвижимость не подлежит продаже в течение пяти лет с момента покупки. Не стоит думать, что «дистанционное» управление объектом приведет к дополнительным издержкам на эксплуатационные расходы. На самом деле все проекты, с которыми мы работаем, предполагают прозрачные расчеты и полное управление недвижимостью. В стоимость долевых опций недвижимости заранее включены все налоги и сборы, членство в клубах, оплата коммунальных и других услуг.


Другое популярное направление — Швейцария, одна из самых стабильных и привлекательных для жизни стран. Известно, что инвестиции в недвижимость этого государства являются долгосрочными и надежными. Здесь россияне предпочитают приобретать номера и апартаменты в отелях. Если процесс покупки недвижимости в Швейцарии усложнен федеральным законом Lex Koller, а также законопроектом Lex Weber, то новый проект круглогодичного курорта Andermatt Swiss Alps имеет ряд преимуществ: приобрести любую недвижимость можно практически без ограничений.


Andermatt Swiss Alps находится в немецкоязычном кантоне Ури на юге страны. Освобождение от закона Lex Koller позволяет иностранным гражданам приобретать недвижимость через фонды, организации или компании любого типа, а также включать свою собственность в планы наследства и защиты активов. Такая возможность предоставляется до конца 2030 года.


Содержание недвижимости в Andermatt Swiss Alps рассчитывается в зависимости от площади, 100–125 франков в год взимается за 1 кв. м. Andermatt Swiss Alps — это единственный швейцарский проект, в отношении которого не существует запретов как на иностранное владение, так и на размер собственности.


Помимо готовых объектов у клиентов есть уникальная возможность построить дом или виллу по собственному проекту как на берегу океана в Сент­Китс и Невис, так и в Швейцарских Альпах. Строительство виллы с помощью профессиональной команды позволит на практике реализовать все свои идеи об идеальном доме.