Главная / Публикации и статьи / Право собственности: на что обратить внимание при покупке жилья?

Право собственности: на что обратить внимание при покупке жилья?

Право собственности: на что обратить внимание при покупке жилья?
В соответствии с действующим жилищным законодательством жилые помещения могут находиться как в государственной, так и в частной собственности. Собственником признается лицо, чье право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Возникновение прав на недвижимость удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
В соответствии с частью 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
На основании части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Развивая данное положение применительно к жилищным отношениям, часть 1 статьи 11 ЖК РФ указывает на то, что защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.
Согласно части 3 статьи 11 ЖК РФ, защита жилищных прав осуществляется путем:
- признания жилищного права;
- восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, которые нарушают это право или создают угрозу его нарушения;
- признания судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо органа местного самоуправления, нарушающего жилищные права и противоречащего федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу;
- неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу;
- прекращения или изменения жилищного правоотношения.

В каких случаях право собственности можно оспорить?

Иногда право собственности на жилое помещение, несмотря на наличие свидетельства о государственной регистрации этого права, оспаривается в судебном порядке. Самый распространенный пример - иски об истребовании имущества из незаконного владения, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права собственности, выселении. Подобные требования предъявляют  лица,  права  которых нарушаются заключенным договором купли-продажи жилого помещения.
Так, Московский городской суд в своем определении от 28.02.2012 по делу № 33-6023 признал договор купли-продажи квартиры недействительным на том основании, что сделка была заключена с нарушением прав несовершеннолетних. В спорном жилом помещении кроме собственника были зарегистрированы двое несовершеннолетних. Для отчуждения квартиры требовалось получить согласие органа опеки и попечительства, что сделано не было. На этом основании квартиру изъяли у нового собственника.
Заявления об оспаривании договора купли-продажи жилого помещения могут исходить от одного из супругов, который не давал согласия на отчуждение недвижимости, находящейся в общей совместной собственности. Также один из наследников может подать иск в суд о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, так как он имеет права на жилое помещение в порядке наследования.
Другим основанием признания договора купли-продажи жилого помещения недействительным является заключение сделки лицом, которое не отдает отчета в своих действиях. Например, определением Московского городского суда от 30.06.2011 по делу № 33-20022 установлено, что в соответствии с заключением судебно-психиатрической экспертизы продавец на момент заключения договора купли-продажи квартиры не понимала значения своих действий и не могла ими руководить. Этот факт стал основанием для признания договора купли-продажи недействительным.
Во избежание негативных последствий в виде признания сделки недействительной при покупке жилого помещения необходимо удостовериться, что продавец является его собственником. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности. Также при заключении договора купли-продажи необходимо получить расширенную выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто еще зарегистрирован в квартире или доме.

Какой приобретатель - добросовестный?

Если покупатель проверил все документы и объективно не знал и не мог знать, что продавец не вправе отчуждать жилое помещение, то лицо может быть признано добросовестным приобретателем и отстоять право собственности на спорную недвижимость.
Судебная практика выработала следующие критерии добросовестности приобретателя:
• Жилое помещение должно быть приобретено возмездно. Когда оно передается на основании договора дарения, покупатель  не  может быть  признан добросовестным. Также необходимо фактическое исполнение договора. Если добросовестный приобретатель заключит с неуправомоченным отчуждателем возмездный договор, но не исполнит его (не предоставит плату за передачу имущества), то приобретение не может быть признано добросовестным.
• Приобретатель не знал и не мог знать о том, что имущество куплено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
• К моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества приобретатель не мог знать о притязаниях третьих лиц.
• Лицо должно фактически владеть жилым помещением. Так, в соответствии с пунктом 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126, суды не признают добросовестными приобретателями недвижимого имущества лиц, заключивших договор по поводу спорной вещи, но фактически не владеющих ею, даже если переход права собственности на спорную недвижимость зарегистрирован.
Например, определением Московского областного суда от 03.08.2010 по делу № 33-15016 было установлено, что новый собственник жилого помещения является добросовестным приобретателем, поскольку приобрел объект недвижимости по рыночной стоимости, не знал и не мог знать, что приватизация приобретенного им жилья была произведена с нарушением права на приватизацию снятого с регистрационного учета осужденного лица.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо проверить наличие не только права собственности у продавца, но и согласия на отчуждение жилого помещения у членов его семьи (например, супруга) или возможных наследников, а также выяснить, зарегистрированы ли в нем иные лица, в том числе несовершеннолетние дети.