Главная / Публикации и статьи / Системы классификации недвижимости: ориентир или анахронизм?

Системы классификации недвижимости: ориентир или анахронизм?

Системы классификации недвижимости: ориентир или анахронизм?
Как создается классификация?

Рассказывает Татьяна ШАРОВА, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome.

Аналитики компании Welhome разработали три классификации для разных типов недвижимости:
- объектов городской недвижимости Москвы, выделяя четыре класса — элитный, бизнес, комфорт и эконом; - объектов загородной недвижимости Подмосковья, выделяя три класса — элитный, бизнес и эконом. - первую на рынке классификацию апартаментов Москвы, выделяя три класса — элитный, бизнес и эконом.
Мы основывались на наиболее актуальных характеристиках домов и жилых комплексов, а также учли строительные стандарты и нормы. При разработке классификации мы использовали систему коэффициентов для придания веса основным параметрам жилого комплекса или коттеджного поселка. Для этой цели были определены основные параметры, наиболее ярко характеризующие класс объекта. Далее мы определили соответствие основных параметров жилых комплексов и коттеджных поселков и придали им количественное значение, исходя из соответствия классу. Каждое значение параметра жилого комплекса умножили на коэффициент для придания веса параметрам объекта, после чего совокупность полученных значений суммировали. Исходя из диапазона, в который попало полученное суммарное значение (балл) по тому или иному жилому комплексу или коттеджному поселку, определили его класс. В итоге мы получили три класса загородной недвижимости и четыре — городской, а также выделили основные 13 количественных и качественных параметров, начиная от оценки местоположения объекта и заканчивая обеспеченностью машиноместами.
Классификация апартаментов основана на анализе всех проектов, представленных сегодня на первичном рынке жилой недвижимости Москвы. Все представленные объекты разделены как на классы — элитный, бизнес и эконом, так и на категории: апартаментные комплексы и апартаменты в составе МФК. Главным критерием разделения на категории является цель использования или покупки.


Справка:
Основные категории сравнения объектов недвижимости. Компания Welhome
- городская недвижимость (квартиры и апартаменты): местоположение, архитектурный облик здания, несущие и ограждающие конструкции, остекление, внутренняя отделка общественных территорий, отделка квартир, площади квартир, высота потолков, инженерное обеспечение, придомовая территория, безопасность, инфраструктура жилого комплекса, инфраструктура района, паркинг; - загородная недвижимость: направление, транспортная доступность, природное окружение поселка, ближайшее окружение поселка, архитектурный облик, материал стен/внешняя отделка домов, площадь домов, площадь земельных участков, территория поселка, охрана поселка, инфраструктура поселка, внутрипоселковые коммуникации, слаботочные сети.


Классификация должна быть ясна покупателю и отражать реалии рынка

Так считает руководитель департамента консалтинга компании «МИЭЛЬ-Девелопмент» Алексей БУРЕЛОМОВ. Вместе с тем в разных рыночных сегментах — разные требования к классификации.

Основными критериями классификации жилой недвижимости, которую использует наша компания, являются местоположение объекта, а также его качество. Данные критерии должны быть четко разделены, поскольку два абсолютно одинаковых дома в разных районах столицы могут стоить по­разному. В нашей классификации используются все возможные категории. Ведь для того чтобы понять, как меняется структура предложения, какой тип жилья перестает быть интересным, а какой приходит ему на смену, мы используем сложившуюся в арендном и риелторском бизнесах классификацию. Мы не ищем красивых слов для обозначения жилья, а занимаемся аналитической работой.
Наша классификация доступна, поскольку она изначально создавалась на основе потребительских представлений об объектах недвижимости. В определении факторов оценки качества недвижимости мы исходили из предпочтений, запросов покупателей, от их восприятия того или иного продукта. Если говорить о вторичном рынке, мы используем такие привычные для риелторской среды определения, как «хрущевка», «сталинка», сложившиеся еще в прошлом веке: они действительно известны участникам вторичного рынка и покупателям.
На рынке новостроек совершенно другой потребитель: застройщики, инвесторы. Им требуется более формализованная классификация. В сегменте новостроек мы выделяем экономкласс, средний класс, который изначально был «надстройкой» экономкласса, а в последнее время максимально приблизился к бизнес­классу. В связи с этим его стали называть комфорт­классом, чтобы не вводить в заблуждение покупателей. Более высокий сегмент — бизнес­класс, который в последние годы сильно расширился и в данный момент разделен на несколько подклассов. И верхний сегмент — элитное жилье, также представленное несколькими классами.
Отмечу, что все имеющиеся буквенные классификации заимствованы с Запада и к нашему рынку не имеют отношения. У нас другой жилой фонд, другой потребитель. Обычному покупателю сложно понять, что такое А, А+, А–. Поэтому при обозначении класса жилого объекта мы ориентируемся в первую очередь на рядовых участников рынка, не профессионалов. А буквенные обозначения используем в работе с офисными и складскими помещениями.


Вопрос – ответ:
Нужна ли рынку единая система классификации жилья?

Алексей БУРЕЛОМОВ, руководитель департамента консалтинга компании «МИЭЛЬ­-Девелопмент»:

— Потребность в классификации очевидна, ведь критерии имеющихся классов и категорий все время изменяются, поскольку эволюционирует сам рынок, меняются предложение, жилой фонд, его структура. В силу этого и других факторов объекты переходят из одной группы в другую. Если говорить о московском регионе, то представленные на рынке классификации недвижимости приблизились друг к другу, сходятся во всех основных моментах. Тем не менее все еще остается необходимость в централизованной, единой для всех игроков классификации, особенно в сфере новой недвижимости. В данный момент Российская гильдия риелторов готовит новую систему классификации недвижимости, мы участвуем в ее разработке и надеемся, что ее будут применять все игроки рынка.

Дмитрий ХАЛИН, управляющий партнер компании IntermarkSavills:

— Классификация, хотя бы рамочная, нужна внутри профессионального сообщества рынка недвижимости (строительные компании, агентства недвижимости, консалтинговые компании, банки, инвестиционные фонды и т. д.). Единство терминов и классов облегчает работу профессионалов, внедрение классификации избавит их от взаимного непонимания и позволит избежать ошибок при информационном обмене. Для покупателей острой необходимости введения единой системы нет.

Татьяна ШАРОВА, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome:

— Создать единую классификацию необходимо, чтобы грамотно обосновать и сформировать ценообразование объектов, которое в дальнейшем поможет избежать путаницы в их классах и стоимости. Без логичной и объективной системы классификации объектов на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья, к сожалению, ухудшается взаимопонимание между девелопером, риелтором и покупателем. Необходимо поставить задачу перед ведущими игроками рынка недвижимости, чтобы они разработали единую классификацию в определенные сроки.


Классы жилья — рекламный трюк для покупателя

Дмитрий ХАЛИН, управляющий партнер компании IntermarkSavills, полагает, что покупателю не нужно реагировать на зазывающие слоганы продавцов недвижимости, включая называемые ими классы объектов.

Наша компания, занимающаяся продажами жилья верхнего ценового сегмента, использует классификацию исключительно при подготовке аналитики и оказания консультационных услуг застройщикам. Со строительными стандартами данная классификация практически не соотносится, а использует маркетинговые критерии оценки домов и квартир. Для понимания сути нашей классификации жилья можно провести аналогию между квартирами и местами в салоне самолета — премиум (первый класс), бизнес­класс и экономкласс. Есть еще вариации с улучшенным экономклассом, который на рынке жилья принято называть комфорт­классом или классом эконом+. Качество нашей жизни зависит от расположения квартиры (по аналогии с расположением мест на борту авиалайнера), ее потребительских характеристик, уровня сервиса и инфраструктуры. Соответственно меняется и цена. Точно так же в зависимости от удобства полета различается и цена на авиабилеты разного класса.
Покупателям жилья, в отличие от пассажиров авиалайнера, классификация не приносит ощутимой практической пользы. Условное разделение рынка приводит к удобству именно его анализа, но едва ли оказывает решающее влияние на выбор квартиры. Крайне редко общение покупателя с риелтором начинается с запроса: «Мне, пожалуйста, предлагайте только квартиры бизнес­класса...» Гораздо большее значение уделяется местоположению, типу дома, наличию отделки и паркинга — и, естественно, бюджету.
Поэтому своим клиентам мы рекомендуем не реагировать на рекламные трюки застройщиков, связанные с классификацией. То, что в рекламе обозначено как «жилой дом бизнес­класса» или «новый клубный дом», зачастую является лишь способом привлечь внимание, попыткой повысить статус проекта. Кстати, зарубежные продавцы недвижимости практически не используют подобные термины и какое­либо деление жилья на классы. Покупателю выдается исчерпывающая информация о проекте, а он уже сам решает, какой класс качества присвоить дому для себя лично. Исключение — экологическая классификация. За рубежом существуют общепризнанные стандарты классификации проектов по данной группе критериев. Например, американская система LEED предусматривает представление домам платинового, золотого или серебряного сертификата, каждому из которых соответствует конкретный набор инженерных систем и проектировочных решений.


Личный опыт:
Категории элитной недвижимости

Большинство участников рынка называют элитными дома, расположенные в непосредственной близости от центра города, с количеством квартир не более ста. Однако в этом сегменте есть своя градация: так, в московском клубном доме, или доме категории де люкс, не более 40 квартир, и находится он не далее ЦАО, тогда как объекты нижней границы элитного сегмента могут быть расположены и в других районах. Какие еще критерии используются при определении элитного статуса? Поясняет Карен МЕЛКОНЯН, управляющий партнер компании EliteCenter.

Для классификации элитной жилой недвижимости используются следующие категории: де люкс, А, В и С. Такая классификация создана давно, используется большинством риелторов и помогает клиенту сделать выбор при покупке квартиры, а также понять, чего стоит ожидать от объекта в целом, ведь каждому классу соответствует свое «наполнение» объекта: проектное решение, технологии строительства, материалы отделки, инфраструктура, сервисы…
Для определения класса недвижимости мы, как и другие участники рынка, используем следующие критерии: местоположение объекта, проект дома (количество квартир, планировочные решения, входная группа, прилегающая территория), инженерные системы дома, наличие паркинга.
Классификация элитной недвижимости является единой для рынка, тем не менее необходимо внести корректировки при отнесении к тому или иному классу, точнее определить критерии. Например, при каком количестве квартир дом может считаться клубным, какие объекты обязательно должны быть в инфраструктуре дома и т. д.



Классификация бизнес-центров: ориентиры для арендаторов


Две системы — два подхода

О них рассказывает Павел ЯНШЕВСКИЙ, партнер компании S. A. Ricci, председатель сертификационной комиссии по классификации бизнес-центров Гильдии управляющих и девелоперов в Москве.

Сегодня на рынке офисной недвижимости существует два варианта классификации бизнес­центров — разработанная Moscow Research Forum (MREF) для внутреннего пользования «Классификация офисных зданий» и базовая классификация офисных центров на территории России, принятая городской Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД) в 2009 году. Последняя классификация учитывает современные тенденции и требования рынка, сертификацией офисов занимается комиссия экспертов из разных секторов недвижимости — консалтинг, девелопмент, управление, инжиниринг, страхование. И в этом ее основное отличие от классификации MREF, где сам девелопер решает, к какому классу относится построенное им здание.
Цель базовой классификации ГУД — анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России. ГУД создает в них сертификационные комиссии из экспертов ГУД и представителей местного сообщества, профессионалов рынка. Комиссии присваивают тому или иному объекту офисной недвижимости класс — A, B+, B или C. Классификация зданий бизнес­центров систематизирует офисный рынок, дает представление девелоперу и арендатору о состоянии и насыщенности рынка того или иного города, служит повышению профессионализма управляющих и девелоперских компаний.
Основные параметры классификации: конструктивные особенности здания (эффективная планировка, определенный коэффициент потерь), инженерные характеристики, местоположение (отсутствие рядом объектов, негативно влияющих на имидж здания), удобные подъезд и транспортное сообщение, парковка, права собственности. Отдельный блок требований касается управления зданием. Например, для бизнес­центра класса А обязательными являются: управление зданием профессиональной управляющей компанией; наличие не менее двух независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании, обеспечивающих высокоскоростной доступ в Интернет; эффективно функционирующая зона ресепшн, информационное табло, система навигации; профессионально организованное питание для сотрудников.
Классификация ГУД предусматривает пересмотр класса объектов как в сторону повышения, так и в сторону понижения. Если девелопер улучшил здание (например, провел реконструкцию, заменил инженерные системы на более новые и совершенные), комиссия может повысить класс. А такие факторы, как жалобы арендаторов на качество услуг управляющей компании, постоянная смена арендаторов и снижение числа количества парковочных мест, могут служить аргументами для понижения класса.
Рынку, безусловно, нужна единая система классификации бизнес­центров. Она создаст реальную картину рынка в данном сегменте коммерческой недвижимости, даст представление о его общем объеме и структуре, об уровне и востребованности объектов.


Выбрать подходящую систему

Рекомендует практикам и потребителям Лада БЕЛАЙЧУК, заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield.

Офисные помещения — довольно стандартный продукт. Творческая составляющая при строительстве офисных зданий может быть воплощена в архитектуре здания либо в отделке помещений. Однако сами требования к офисному пространству могут быть относительно строго классифицированы. Офисная классификация, созданная Московским исследовательским форумом (Moscow Research Forum), является активно используемым инструментом. В целом классификация соответствует строительным стандартам РФ, однако требования к офисным помещениям в классификации формулируются не с точки зрения строительства, а с точки зрения комфорта потребителей — офисных сотрудников. Классификация помогает сравнить характеристики офисного помещения и определить его место в имеющемся на рынке предложении.
Безусловно, рынку необходимо разнообразие мнений и подходов, в том числе и к классификации. Но при практической работе необходимо выбрать систему, которая больше подходит вашему бизнесу, и пользоваться ею последовательно, чтобы сравнивать сопоставимые категории.