Главная / Публикации и статьи / Современный офисный центр: критерии качества

Современный офисный центр: критерии качества

Современный офисный центр: критерии качества



Можно ли по заявленному классу офисного центра судить о его качестве?

Комментирует Лилиана Стоянова, руководитель направления аналитики рынка офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle.

До 2003 года предпринимались попытки применять иностранные классификации офисных помещений к московскому рынку недвижимости, например классификацию, разработанную организацией Urban Land Institute. Однако очень скоро стало ясно, что в силу некоторых особенностей российский рынок коммерческой недвижимости нуждается в собственной классификации. В результате в 2003 году такой документ был разработан Московским исследовательским форумом. В 2006 году классификация была пересмотрена с учетом новых тенденций и особенностей московского рынка офисной недвижимости, а также возросшими требованиями к офисным помещениям. Сегодня участники форума активно работают над новой версией классификации, выход которой намечен на 2013 год.
Согласно действующей московской классификации офисных зданий, все современные качественные офисные помещения могут быть классифицированы как офисы классов A, B+ или B­ в зависимости от различных критериев и характеристик: инженерных систем здания, конструктивных особенностей, местоположения, парковки, собственности, управления зданием и услугами для арендаторов. Все здания, которые не отвечают перечисленным параметрам, классифицируются как здания класса С и ниже.
Так, здание класса A должно быть оснащено центральной системой управления, системой отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, современными системами противопожарной безопасности, скоростными лифтами, двумя независимыми источниками питания, системами безопасности и контроля доступа. Предусматриваются эффективная открытая планировка этажей с коэффициентом потерь, не превышающим 12%, а также подземная парковка. Здание должно иметь удобное местоположение (15 минут ходьбы от ближайшей станции метро) и отличаться высокой транспортной доступностью. Обязательны и такие критерии, как принадлежность здания одному собственнику, профессиональная управляющая компания, два и более независимых телеком­провайдера, наличие развитой инфраструктуры.
Здание класса В+ или В­ должно отвечать всем соответствующим критериям (при этом допускается несоблюдение одного «обязательного» и четырех «факультативных» критериев). Здания класса С должны удовлетворять нормам административных зданий в Москве. Зачастую собственники сами назначают класс зданию, и в этом случае качество может несколько отличаться от ожидаемого.


справка

Московский исследовательский форум (Moscow Research Forum) был учрежден в октябре 2002 года отделами исследований ведущих международных компаний­консультантов в сфере коммерческой недвижимости: Jones Lang LaSalle, Colliers International, Noble Gibbons в сотрудничестве с CB Richard Ellis (сегодня — CBRE), Stiles & Riabokobylko в сотрудничестве с Cushman & Wakefield Healey & Baker (сегодня — Cushman & Wakefield). В 2007 году компания Knight Frank также присоединилась к этой организации. В 2003 году участники форума сформулировали основные термины и определения и разработали первую классификацию офисных зданий.


особое мнение

Величины постоянные и переменные

Елена Малиновская, старший директор, отдел офисной недвижимости Cushman & Wakefield:

— Классификация Московского исследовательского форума постоянно дорабатывается, и ее требования к качеству зданий классов А и В становятся выше. Однако некоторые объекты, соответствующие классу А, тем не менее являются общепризнанно премиальными, самыми профессиональными и качественными. Прежде всего они характеризуются определенным местоположением — от Кремля по Тверской улице до площади Белорусского вокзала и в Замоскворечье. Кроме того, эти офисные центры принадлежат и управляются профессиональными игроками рынка, заполнены международными и российскими компаниями, имеющими стабильный бизнес. Уникальность сегмента «прайм» состоит именно в том, что здания попадают в него только после заселения, поскольку арендаторы, которые переезжают туда, в значительной степени влияют на выделение объекта из класса А.


Денис Трущенко, управляющий партнер BLUESTONE GROUP:

— Иногда качественная отделка помещения в глазах собственника автоматически повышает его уровень. Однако класс здания оценивается на основе более чем 10 параметров. Исключительная ситуация складывается с особняками. Зачастую здание расположено на огороженной территории, с высочайшим уровнем инженерии и внутренней отделки, но его возраст, а также отсутствие профессиональной управляющей компании и подземной парковки не позволяют присвоить высший класс А. Таким образом, при подборе помещения стоит комплексно оценивать соотношение «цена-­качество».


Многие бизнес-центры класса В — это здания класса А после нескольких лет эксплуатации

Полагает Сергей Семенюк, коммерческий директор ГК Facilicom.

В последнее время стандарты и требования, предъявляемые к офисам класса А, постоянно повышаются — появились интеллектуальные здания («умные офисы»), под которыми понимаются комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства. Контроль и регулирование системной инфраструктуры из одного места, дублирование и резервирование жизненно важных для бизнеса систем. На этом фоне многие бизнес-­центры, построенные в 1990­х годах и позиционировавшиеся как офисы класса А, не выдерживают конкуренции с новыми постройками и получают более низкий класс.
Помещения класса В находятся в иерархии офисных зданий на ступеньку ниже, чем офисы класса А, их еще называют «бюджетными офисами» или «офисами экономкласса». Вместе с тем различия не носят принципиального характера: эти здания не претендуют на звание «бизнес-­центра», но практически полностью отвечают требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии. Большинство офисных зданий класса В — это офисы класса А после пяти-­семи лет эксплуатации, хотя встречаются и реконструированные постройки более позднего периода — особняки в центре Москвы после полного переоборудования и ремонта.
Основные отличия класса А — возраст здания и конструктивные решения. В данном классе это монолитно­-каркасное или металло-­каркасное здание, у которого высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка). Класс В — офисные центры сроком эксплуатации шесть-­семь лет или реконструированные здания, не соответствующие некоторым требованиям класса А: отсутствие какой-­либо инженерии, меньшая высота потолков или более скромная отделка.


Какие факторы влияют на стоимость аренды?

Динамику изменения арендных ставок в офисных центрах верхнего и среднего ценового сегментов анализирует Алексей Богданов, член совета директоров, партнер S.A. Ricci.

В офисах класса А стоимость аренды в центральном деловом районе находится в диапазоне $545-­1425 за 1 кв. м в год. Средняя ставка аренды помещений на конец I квартала 2013 года составила около $1070 за 1 кв. м в год внутри Бульварного кольца и $810 за 1 кв. м в год в зоне Садового кольца. За пределами центра ставки варьируются в диапазоне $290­-1150 за 1 кв. м в год в зависимости от расположения и заполненности объекта. В расширенной зоне ТТК средневзвешенная базовая ставка аренды составила $635 за 1 кв. м в год, в зоне МКАД показатель для класса А равен $415 за 1 кв. м в год. Интервал ставок в зоне ММДЦ «Москва-­Сити» представлен значениями $630-­890 за 1 кв. м в год. В сегменте офисов класса B+ ставки варьируются в более широких диапазонах: $175­-1320 за 1 кв. м в год. Нижняя граница диапазона формируется в основном устаревшими объектами в зоне МКАД и ряде нецентральных малопрестижных районов города, верхние значения диапазона создают наиболее качественные объекты строительства и реконструкции в наиболее престижных районах в центре Москвы.


комментарии

Вера Зименкова, директор департамента по работе с корпоративными клиентами Colliers International:

— Практически все пункты очень важны для арендаторов при выборе офиса. Исключение составляют наличие у здания экологического сертификата и применение ресурсосберегающих технологий. В России такие технологии пока не столь широко распространены, как в Европе. В числе первостепенных критериев я также хочу отметить наличие профессиональной управляющей компании, возможность арендатора влиять на качество предоставляемых услуг (как управляющей компании, так и инфраструктуры здания), совпадение заявленных и реальных характеристик зданий.


Сергей Семенюк, коммерческий директор ГК Facilicom:

— Ключевым моментом при выборе офиса для клиента является его расположение. Для класса А — на главных магистралях, вдоль первых линий домов, с удобными подъездными путями, в пределах ТТК. Для верхнего ценового сегмента также важно архитектурное решение: индивидуальный проект, отделка высококачественными материалами, панорамное остекление. Обязательно для класса А и современное инженерное оснащение: автоматизированные системы жизнеобеспечения, комбинированная система вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха, полностью контролируемый микроклимат в помещениях, передовые системы безопасности здания. Атрибут офисных центров высокого сегмента — наличие конференц­залов, кафе, средств связи, служб сервиса. Потребность в организованной парковке можно объяснить невозможностью оставлять автомобили на улицах города и высокой загруженностью трасс. Качество паркинга напрямую зависит от ценового сегмента офисного центра. Для класса А ключевым является наличие крытой парковки, зачастую отапливаемой, с обязательным соблюдением величины парковочного коэффициента.


Денис Трущенко, управляющий партнер BLUESTONE GROUP:

— Наиболее значимые критерии — расположение и архитектурный проект, затем — наличие современных инженерных систем наряду с ресурсосберегающими технологиями. Однако это не значит, что хорошее или выгодное местоположение не должно дополняться высокой транспортной доступностью. Местоположение включает в себя удобство и быстроту проезда до объекта. Все остальные критерии не менее важны, но они идут в любой последовательности после вышеперечисленных и наиболее приоритетных. К числу важных критериев я бы добавил наличие профессиональной управляющей компании.


Алексей Богданов, член совета директоров, партнер S.A. Ricci:

— Единый собственник у всего здания — не настолько значимый фактор. Если компания арендует все требуемые площади у одного собственника, то не так важно, что у здания есть другие владельцы. Если же удается арендовать площади у нескольких собственников, тогда при прочих равных условиях арендатор выберет объект с одним собственником, чтобы не создавать сложных условий, когда взаимоотношения надо будет выстраивать с несколькими владельцами объекта. Данная ситуация имеет много нюансов — это одновременно важный и не очень важный фактор, в зависимости от того, сколько арендатору требуется площадей и принадлежат ли они одному владельцу. Что касается применения современных инженерных решений в здании, в последнее время степень важности данного критерия набирает обороты. А вот ресурсосберегающие технологии сегодня не являются существенным моментом для арендаторов. Здесь мы отстаем от Америки и Европы. Для западных компаний этот факт имеет значение при выборе офиса, для российских — нет. Еще к разряду ключевых факторов я бы отнес отделку: офисные помещения с качественным ремонтом более интересны для арендаторов.


Николай Девятилов, генеральный директор Praedium:

— На первое место я поставил бы расположение офисного центра, на второе — применение современных инженерных решений. Далее по степени важности — достаточная обеспеченность парковочными местами для сотрудников и гостей, а также удобство транспортного сообщения. Затем — дополнительные услуги и сопутствующая инфраструктура. Наименее значимые параметры — применение ресурсосберегающих технологий и наличие у здания экологического сертификата. Пункт, касающийся охраны и контроля доступа, я не включал бы в рейтинг, поскольку на сегодня он является обязательной характеристикой офисного здания классов А и B.


Сергей Свиридов, старший партнер, директор по развитию Sminex:

— Одни параметры являются обязательными опциями для бизнес­центра как верхнего, так и среднего ценового сегмента, а другие — факультативные, появление которых зависит от концепции девелопера. Например, охрана и контроль доступа, парковка для сотрудников и гостей обязательны для офисной недвижимости классов А и В. А вот наличие экологического сертификата, применение энергосберегающих технологий ни для среднего, ни для верхнего сегмента не обязательны. Что касается инженерных решений, то сегодня для зданий классов А и В обязательны системы вентиляции и кондиционирования. Если же речь идет о системах увлажнения воздуха, дополнительной очистки воды, бесперебойного электропитания, то для верхнего сегмента эти опции обязательны, а для среднего уже нет. Если мы рассматриваем объект как арендный бизнес, то и для верхнего, и для среднего сегмента желательно, чтобы здание находилось в собственности у одного владельца. Наличие нескольких собственников ухудшает возможность качественной эксплуатации. Говоря о расположении объекта, необходимо отметить, что это условие в Москве с ее транспортными проблемами является ключевым фактором, который влияет на решение инвесторов, арендаторов в пользу того или иного бизнес­центра. Тенденция такова, что офисы, до которых можно добраться только личным или общественным транспортом, значительно проигрывают объектам, находящимся в шаговой доступности от метро.


Лаура Барсегян, генеральный директор бутика недвижимости «Дворянское гнездо»:

— В верхнем ценовом сегменте наиболее важны применение современных технологий, наличие парковки и охраны. Я еще добавила бы свежесть здания, то есть класс А — это обязательно новострой, так как по мировым стандартам через четыре­пять лет эксплуатации здание класса А переходит в В, В+.


Какие инновационные технологии актуальны в России?

Об инновациях в строительстве и необходимости использования тех или иных инженерных разработок рассказывает Вера Зименкова, директор департамента по работе с корпоративными клиентами Colliers International.

В качестве строительных инноваций можно привести в пример биметаллические конструкции и бетон повышенной прочности. Обе технологии направлены прежде всего на снижение массы здания. Использование свойств биметаллов позволяет создавать более легкие металлические опоры без потери прочности конструкции. В то время как применение бетона повышенной прочности позволяет снизить толщину и вес перекрытий, сохраняя при этом величину полезной нагрузки. Такой бетон, в частности, будет применяться при строительстве Лахта-­центра в Санкт-­Петербурге. Для максимального использования естественного освещения в некоторых бизнес­-центрах, например в «Белых Садах», установлены светопрозрачные несущие конструкции. В качестве инновационных решений в области инженерии стоит привести в пример «Лотте Плаза», где на каждом этаже установлены индивидуальные системы, позволяющие регулировать температуру и влажность. Таким образом, благодаря сегментированию арендаторы каждого этажа независимы друг от друга, и если на одном из них возникает перегрузка в использовании инженерных систем, это не отразится на арендаторах и посетителях других уровней здания.
В последнее время на рынке офисной недвижимости меняются принципы использования офисного пространства. Все чаще в офисных помещениях появляются зоны с незакрепленными рабочими местами, а также зоны, где сотрудники могут общаться в неформальной обстановке. И если первая тенденция позволяет сократить арендуемую площадь, то вторая направлена на увеличение эффективности сотрудников и повышение лояльности к компании. Как правило, новые тенденции в планировании офисного пространства начинают применять западные компании, а также предприятия, которые внимательно относятся к состоянию своих сотрудников. Что касается ресурсосберегающих технологий, то они не нашли широкого применения в офисных зданиях Москвы, поскольку на этапе строительства их внедрение требует значительных финансовых вложений и применять их рискуют лишь единицы. В российских условиях наиболее эффективны технологии, позволяющие снижать теплопотери здания, а также затраты на поддержание температурного режима в помещениях. Например, в бизнес­центре «Премиум Вест», возводимом компанией «Гема­-Инвест», реализуются обе технологии: с одной стороны, конструкция стен позволяет избежать излишних теплопотерь зимой и перегрева летом, а с другой — использование геотермического отопления помогает снизить затраты на отопление/охлаждение помещений.
К малоприменимым технологиям можно отнести использование ветряков (Москва не располагает свободными территориями); солнечных батарей (относительно небольшая продолжительность солнечного дня, особенно зимой); сортировку мусора (инфраструктура города пока недостаточно развита, и высока вероятность, что мусоровывозящие компании в итоге объединят все категории мусора).


Различаются ли инженерные решения офисов верхнего и среднего ценовых сегментов?

Комментирует Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter.

Существенных различий между бизнес-центрами классов А и В нет. Дело в том, что к классу А могут быть отнесены офисные объекты только нового строительства. Таким образом, офисы класса А автоматически переходят в разряд В по истечении нескольких лет непрерывной эксплуатации. В перечень необходимых инженерных систем и решений входят: центральная система кондиционирования и вентиляции; спринклерная система пожаротушения; система дымоудаления; дополнительные входные группы; лифты; собственный паркинг.
Одним из главных инновационных решений можно назвать «зеленое» строительство, т. е. строительство, проведенное в соответствии с международными или российскими экологическими стандартами. На сегодняшний день в Москве подобными инновациями может похвастаться только бизнес-центр Ducat Place III, сертифицированный по стандарту BREEM и получивший статус «Very good».


вопрос — ответ

Какова оптимальная планировка офисного пространства?

Сергей Свиридов, старший партнер, директор по развитию Sminex:

— Класс С предполагает кабинетное разделение пространства, класс В — кабинетное + open space, класс А — open space. Но данный подход применим к «идеальному» зданию. На самом деле многое зависит от конструктивных особенностей объекта. Скажем, в высотном здании наличие центрального ядра ограничит возможность по планировке помещений.


Николай Девятилов, генеральный директор Praedium:

— Оптимальными параметрами планировки офисного пространства считаются следующие: площадь этажа — не менее 1000 кв. м; шаг колонн — 8х8 или 9х9 м; глубина этажа — расстояние от окна до окна не более 20 м, от окна до центрального ядра здания — не более 10 м, для зданий неправильной формы и зданий с атриумами — не более 12 м.


Алексей Богданов, член совета директоров, партнер S.A. Ricci:

— Наиболее эргономичной считается прямоугольная форма офиса (неглубокий прямоугольник; допустимое расстояние до центрального ядра — 12­15 м от доминирующей поверхности — фасада здания), все остальные формы менее эффективны. Причина тому — особенности организации рабочего пространства и рассадки сотрудников.


Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter:

— Как правило, каждый арендатор планирует пространство офиса исходя из собственных предпочтений и соображений. Поэтому оптимальной планировкой для арендодателя считается open space.


кстати

Зеленые офисы

Получение сертификата «зеленого здания» становится трендом на рынке офисной недвижимости Москвы. Поскольку не все объекты задумывались в формате «эко» на этапе строительства, они не могут получить наивысших оценок по BREEAM, но стараются пройти сертификацию для существующих зданий путем изменения параметров управления, замены расходных материалов, внедрения раздельного сбора мусора, мотивации арендаторов на поддержание «зеленого» образа жизни. Все более заметен интерес девелоперов к изначальному строительству «зеленых» зданий, что позволяет им получать более высокие рейтинги. В данный момент арендаторы обращают внимание на эту сторону своего будущего офиса, и в будущем наличие «зеленой» сертификации может стать одним из главных критериев при выборе зданий арендаторами, особенно международными компаниями.


особое мнение

Зеленый — цвет надежды

Сергей Свиридов, старший партнер, директор по развитию Sminex:

— Если говорить об инновациях в сфере инженерных решений, используемых сегодня на западном рынке, то в российских условиях из них применяются пока лишь единичные, да и те внедряются не столько из соображений экономической эффективности, сколько как некие маркетинговые составляющие, способные привлечь статусного арендатора. Гораздо чаще в России применяются инновационные технологии в строительстве. Имеются в виду строительные решения, которые позволяют осваивать подземное пространство в плотной городской среде: с минимальными затратами строить многоярусные подземные паркинги, возводить здания в сложных гидрогеологических условиях — стены в грунте, вертикальные и горизонтальные, сооружение системы гидрозавесы для устранения фильтрации воды в подземные пространства и пр. Подобные решения реализуются при создании планировочных решений на сложных с точки зрения строительства участках.
Применение «зеленых» технологий имеет смысл в том случае, если оно экономически оправданно. Пока в нашей стране стоимость энергоресурсов не настолько высока, чтобы закладывать в проект использование энергосберегающих технологий, которые сами по себе очень затратны. Пока только одна ресурсосберегающая технология может быть востребована на российском рынке — всевозможные системы утилизации мусора. Поскольку в условиях плотной городской застройки даже его складирование становится серьезной и дорогостоящей проблемой, то все системы по прессованию, сепарации мусора будут очень востребованы.


Николай Девятилов, генеральный директор Praedium:

— Если ресурсосберегающие технологии рассматривать в контексте «зеленых офисов», то сегодня в России соответствие здания «зеленым» стандартам еще недооценено и приветствуется только рядом западных компаний. Под «зеленым офисом» мы понимаем наличие современных энергоэффективных инженерных систем, позволяющих сэкономить на коммунальных платежах; также конструктивные особенности здания должны учитывать энергосберегающий фактор.
С точки зрения приоритетов для потенциального арендатора фактор соответствия рабочего пространства «зеленым стандартам» не является определяющим при выборе офисного помещения. Причем это относится как к верхнему, так и к среднему ценовым сегментам. Использование в офисном здании «зеленых» решений является скорее дополнительным параметром, влияющим на общую лояльность, но не приоритетной характеристикой.


комментарии

Вера Зименкова, директор департамента по работе с корпоративными клиентами Colliers International:

— Объем инфраструктуры офисного центра сильно зависит от инфраструктуры района, в котором он находится. Если бизнес-­центр расположен в пределах Садового кольца, то нуждается только в грамотно организованной столовой, остальная инфраструктура может лишь усилить положительное восприятие бизнес­-центра и не повлияет на ставку аренды. Если же объект расположен в районе со слабо развитой или отсутствующей инфраструктурой, например, недалеко от МКАД, то без собственной структуры дополнительных услуг его будет очень сложно реализовать. Немаловажным фактором является размер офисного комплекса: в небольшом здании можно ограничиться кафе с бизнес-­ланчем, крупный объект должен располагать разно­образной инфраструктурой. В качестве дополнительных услуг офисного здания можно отметить конгресс-­центр, торговую галерею, салон красоты и фитнес-­центр.


Сергей Семенюк, коммерческий директор Facilicom:

— От класса объекта будет зависеть уровень предоставляемых услуг, например, в классе А при организации питания должны присутствовать зоны дневного питания, VIP и кафе. На пакет основных телекоммуникационных услуг влияет количество операторов на объекте. Атрибут класса А — наличие переговорных зон, конференц-­залов.


Денис Трущенко, управляющий партнер BLUESTONE GROUP:

— Питание в формате catering (столовая) для сотрудников — наиболее приоритетна из инфраструктуры. Далее — кафе или ресторан, работающий после 16.00 (или после закрытия столовой), банкоматы и отделения банков, аптека или химчистка (сфера услуг), также я отметил бы наличие рекреационной зоны, парка или места для отдыха на открытом воздухе (наиболее характерно для форматов бизнес­-парков) на МКАД или в границах ТТК.


Алексей Богданов, член совета директоров, партнер S.A. Ricci:

— Я включил бы в предложенный список дополнительных услуг продуктовый магазин, банк, офис нотариуса, фитнес­-клуб. Наличие этих объектов может играть важную роль при выборе офиса.


Николай Девятилов, генеральный директор Praedium:

— На первом месте в списке дополнительных услуг должна стоять столовая. Далее по степени востребованности следует банкомат и платежный терминал. Что касается прочих дополнительных услуг, то их перечень может быть обширным и зависеть от размера бизнес-­центра, окружения района, позиции девелопера, а также от доступности услуг только для сотрудников либо для внешних посетителей. Если бизнес­-центр достаточно крупный, то могут быть востребованы салон красоты, магазин сувениров и подарков, киоски с печатной продукцией и снеками.


Сергей Свиридов, старший партнер, директор по развитию Sminex:

— Обязательные элементы — предприятия питания, банкоматы и платежные терминалы. Химчистка и прачечная желательны, но не обязательны и зависят от размера бизнес­-центра. В объектах площадью от 10 000 кв. м обязательно должен быть мини-­магазин, торгующий так называемыми мелкими товарами повседневного спроса — прессой, снеками, средствами гигиены и пр. Такие магазинчики широко распространены на Западе и называются drogery. У нас этот формат пока встречается редко.


Лаура Барсегян, генеральный директор бутика недвижимости «Дворянское гнездо»:

— Стоит дополнить список необходимых объектов инфраструктуры отделением крупного банка и гостевой парковкой.