Главная / СМИ и интервью / Александр Коваленко: «С развитием доступных банковских программ спрос на рынке загородной недвижимости сместится в сторону готовых проектов»
 

Александр Коваленко: «С развитием доступных банковских программ спрос на рынке загородной недвижимости сместится в сторону готовых проектов»

Александр Коваленко: «С развитием доступных банковских программ спрос на рынке загородной недвижимости сместится в сторону готовых проектов»


- На Ваш взгляд, чем вызвана высокая востребованность участков без подряда в настоящее время?  

— Действительно, на сегодняшний день этот продукт стал очень популярным. Первая причина — в сложности получения банковского кредита. В этом смысле участок без подряда является завуалированной ипотекой: если у покупателя нет денег, чтобы приобрести участок с готовым домом и коммуникациями прямо сейчас, он для начала покупает себе землю. Вторая причина — желание сэкономить. Когда человек приобретает себе участок и сам начинает строить, ему кажется, что появляется шанс обойтись меньшими тратами в сравнении с покупкой готового дома.  


— Часто ли приобретают участки без подряда в инвестиционных целях?

— Да, таких сделок сейчас довольно много — инвестиции в землю явно набирают обороты. И эта тенденция не прошла мимо нашей компании. Инвесторам мы предлагаем заключить агентский договор, по которому обязуемся реализовать его землю в течение ближайших двух лет, подобрав оптимальное время для его реализации.  

Буквально месяц назад я подводил итоги, анализируя поселки, которые вышли на рынок в 2010—2011 гг. Выяснилось, что на некоторые из них цена выросла до 98%, то есть практически вдвое, что на сегодняшний момент не обеспечивают даже депозиты! Получается, что на земле вполне можно заработать.


— А на что компании обращают внимание покупателя, предлагая участки без подряда?

— На сегодняшний день большинство компаний делают упор на сам поселок: его местоположение, транспортную доступность, особенности ландшафта, наличие инфраструктуры. Это ряд факторов, от которых зависит привлекательность и цена объекта. Даже те, кто приобретают загородную недвижимость с целью инвестирования, в дальнейшем будут перепродавать ее, поэтому им все это тоже важно. Конечно, инвесторы заинтересованы, чтобы получить как можно большую прибыль, поэтому стараются приобрести участок на нулевой стадии — когда еще не началась проводка коммуникаций и территория не разграничена заборами. Как только в поселок подводятся коммуникации, начинается активная покупка земли и строительство, привлекательность проекта увеличивается. А дальше многое зависит от различных факторов — есть инфраструктура или ее нет, какое само по себе место, имеется ли неподалеку водоем.  


— Как формируется цена на загородный участок?  

— Любой земельный участок — это индивидуальный проект. Формируя прайс-лист, девелопер исходит из стоимости аналогичных объектов в данном районе — тем ценам, по которым и осуществляются сделки. По факту же может оказаться, что конкретная поляна в этом районе гораздо более красивая, чем все остальные, потому что обладает особенным ландшафтом или же имеет по соседству реку и красивый сосновый лес. Конечно, покупатели сразу же обращают внимание на эту особенность. И если участки начинают пользоваться популярностью, девелопер сразу же корректирует стоимость в сторону увеличения.  


— Как Вы считаете, в каком направлении будет развиваться рынок загородной недвижимости?


— Надо понимать, что участки без подряда — это все-таки «временный» формат, ведь покупателю придется приложить немало сил и труда, чтобы сделать из него что-то пригодное для жизни. Большинство участков продается с минимальным набором коммуникаций, там, как правило, нет канализации и водоснабжения, и хозяевам приходится самостоятельно решать все эти вопросы — помимо строительства дома.  

Ситуацию, сложившуюся на рынке загородной недвижимости, можно сравнить с той, которая некоторое время назад наблюдалась в автомобильном бизнесе. Пока не было автокредитов, люди делились на тех, кто ездил на новых российских автомобилях, и тех, кто покупал подержанные иномарки. Я думаю, что наша проблема очень похожа: на сегодняшний день нет доступных банковских продуктов для приобретения загородной недвижимости. Это касается и участков без подряда, и участков с домами. Не все поселки аккредитованы банками, но даже если поселок имеет аккредитацию, то покупатель может взять кредит только в конкретном банке, что, соответственно, влияет на спрос. С развитием доступных банковских программ спрос на рынке загородной недвижимости сместится в сторону готовых проектов.  


— Если говорить о строительстве, то что покупателю выгоднее: приобрести готовый проект и нанять строительную бригаду, которая по нему построит дом, или же обратиться в строительную компанию, которая возведет дом под ключ?

— Если покупатель самостоятельно заказывает проект и нанимает бригаду, у него появляется шанс получить все дешевле, но уж точно не проще и не быстрее. Этот путь кажется самым выгодным, но по факту иногда он может получиться очень дорогим. Наиболее простой способ — обратиться в строительную компанию, чтобы она по стандартному проекту возвела дом. Но в этом случае желательно предварительно съездить и посмотреть уже построенный компанией дом: не аналогичный, не похожий, а точно такой же, чтобы иметь возможность увидеть все достоинства и недостатки проекта. Но, конечно, самый простой выход — не обязательно самый дешевый.  




— На чем наиболее часто «обжигаются» покупатели участков без подряда, которые сами начинают строить себе дом?  

— Самая распространенная ошибка на сегодняшний день — это приобретение участка в коттеджном поселке с обещанием прокладки коммуникаций в будущем. Зачастую покупатели сталкиваются с элементарным невыполнением обязательств. Для того чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, нужно просто поехать и посмотреть уже реализованные проекты компании-продавца. Например, если пару лет назад она уже вывела какой-то поселок, а там до сих пор нет электричества или газа — то с этой компанией не стоит связываться.

Сейчас прослеживается такая тенденция — увеличение периода принятия решения. Если в 2009 году человек принимал решение буквально за один день, то сейчас встречаются клиенты, которые принимают решение в течение года. Это, конечно, в большей мере касается дорогих объектов бизнес-класса, где стоимость участка вместе с коммуникациями составляет от 2 млн руб. Покупатель ездит, отсматривает несколько участков, которые ему больше всего нравятся по расположению, ландшафту, наличию леса и водоема — и в течение длительного времени наблюдает, каким образом девелопер выполняет свои обещания по подведению коммуникаций.  



Беседовала Надежда Двоскина