Главная / СМИ и интервью / Александр Подусков: «Мы стараемся не убирать существующие промзоны, а гармонично встраивать их в городскую среду»

Александр Подусков: «Мы стараемся не убирать существующие промзоны, а гармонично встраивать их в городскую среду»

Александр Подусков: «Мы стараемся не убирать существующие промзоны, а гармонично встраивать их в городскую среду»
- Какие проблемы возникают при реконструкции и поддержании старых промышленных зон? Насколько сложно адаптировать их к современным условиям?

— Основная проблема промзон в том, что на большой площади сконцентрировано довольно много изношенных коммуникаций. И их гораздо проще восстановить и переоборудовать, нежели прокладывать заново, поскольку уже имеются готовые проходы. Для нас интерес представляет сама возможность дать старым постройкам новую жизнь. Конечно, далеко не все они имеют архитектурную ценность, тем не менее сегодня есть технологии, позволяющие «повесить» на старый фасад более современный и полностью преобразить здание. В этой связи показателен пример Manhattan House, на месте которого изначально находилась совершенно непрезентабельная кирпичная коробка. Мы пригласили архитектора Дмитрия Бархина, много лет занимающегося сталинской архитектурой, и совместно с ним сделали здание гораздо более изысканным — получился симбиоз современной американской и легендарной сталинской архитектуры.

В процессе реконструкции могут полностью меняться фасады, в оконные проемы устанавливаются стеклопакеты, проводится современная инженерия, разрабатывается дизайн внутреннего пространства. Нетронутой, как правило, остается только конструктивная часть, которая при необходимости может усиливаться. В случае, когда внешние кирпичные стены в результате многолетней эксплуатации накапливают в себе вредные вещества, да и просто разрушаются при некачественной эксплуатации объекта, то при проведении работ срезается верхний слой кирпича и стена фабизируется — покрывается специальным составом, чтобы влага не попадала внутрь. Таким образом решаются две задачи: и эстетическая, и экологическая.




Кроме того, при благоустройстве территории мы, как правило, снимаем верхний слой грунта, что позволяет открыть нижние окна (за 50 лет окно закрывается культурным слоем наполовину, а за 100 — практически полностью). Также изнутри здания мы обрабатываем кирпич (шлифуем, пескоструим, очищаем поверхности), в результате чего получается более «свежая» кладка, но при этом полностью сохраняется ощущение исторических стен — просто они принимают более ухоженный вид. Улучшается и экология дома, так как мы счищаем все негативные наслоения прошлого, оставляя только позитивную часть.


— Почему именно лофт стал одним из наиболее востребованных стилей? Это обусловлено модой или возможностью сэкономить на ремонте?

— Выбор лофта — исключительно вопрос самовыражения. В нашей практике были случаи, когда представители креативных агентств, попадая в традиционное офисное пространство, говорили, что не могут работать в такой обстановке, «под навесным потолком и с гипсокартонными стенами». Сейчас у нас есть несколько арендаторов, которым очень комфортно именно в интерьерах лофта: это Яндекс, Рамблер, MTV, Афиша, 2х2, ТВ 3, Паблисиз групп и так далее. Если клиент не хочет «быть как все», если ему необходимо выделиться — то он, скорее всего, выберет лофт. При этом зачастую он может даже не знать о таком стиле, но просто хотеть чего-то особенного. Таким клиентам мы показываем наши офисы и шоу-румы в стиле лофт, рассказываем, что есть такой стиль, который позволяет самовыражаться.  


— Освоение бывших промзон называют хоть и одним из наиболее привлекательных, однако довольно сложным направлением для инвестиций. Каково ваше мнение на этот счет?

— В 2000-2002 годах мы начали заниматься редевелопментом и продолжаем это делать до сих пор. Во многом это наша принципиальная позиция: мы считаем, что необходимо беречь историю города, восстанавливать памятные сооружения, ведь в Москве и так уже построено много того, что совершенно не вписывается в архитектурное окружение. Мы же стараемся не убирать существующие вкрапления промзон и старых зданий, а гармонично встраиваем их в городскую среду, чтобы сохранить наследие прошлого. Не руководствуемся идеей «бежать туда, где на данный момент выгоднее», а делаем то, что умеем делать: у нас есть проекты и нового строительства, и редевелопмента, и оба направления мы собираемся развивать.




— Каких объектов в стиле лофт в настоящее время представлено больше: офисов или апартаментов?

— Пока что офисы преобладают, поскольку самыми первыми лофтовыми проектами были именно бизнес-центры. Первые апартаменты в стиле лофт мы вывели на рынок совсем недавно, в 2010 году. Это Manhattan House и «Даниловская мануфактура». Перед освоением нового направления мы довольно долго готовились, изучали историю вопроса, ездили за опытом в Европу, Америку, Австралию — для того, чтобы в принципе понять, как делаются жилые лофты.  

Мы считаем, что этот формат недвижимости очень перспективен, потому что в Москве довольно много старых зданий и промзон, которые нужно приспосабливать под новые функции. И самый лучший вариант для их дальнейшего использования — создание апартаментов. Это позволит снизить нагрузку на город, появившуюся из-за того, что в последние годы девелоперы были излишне увлечены строительством офисов и торговых центров.  

Стоит сказать и об особенностях именно такого жилого пространства. Люди, приобретающие апартаменты, в основной массе не нацелены там жить постоянно. Они могут путешествовать, у них, как правило, есть основное жилье: дом за городом или квартира в Москве. Апартаменты часто покупают приезжие из других городов — как из России, так и из-за рубежа. По большому счету, это оптимальный вариант как для тех, кому нравятся дома с историей и стиль лофт, так и для девелопера и для города. Это очень хорошо видно по зарубежному опыту переоборудования старых промышленных и административных зданий под лофт-апартаменты.




— Насколько быстро окупаются вложения в реорганизацию промзоны?

— Каждый девелопер создает собственную финансовую модель, однако больше всего это зависит от объема площадей. Чем больше площадь — тем сложнее проект в реализации, ведь необходимо довольно точно спрогнозировать будущий спрос. То есть если говорить условно о реализации проекта в 10 000 кв. м, то срок окупаемости составит порядка двух лет. Проект в 100 000 кв. м, конечно, занимает больше времени — 3-5 лет. В принципе, при сдаче площадей в аренду нормальной окупаемостью считается 7-8 лет. Если говорить о продажах — то она совпадает со сроками реализации проекта, то есть небольшой проект должен окупить себя за 1-2 года.  


— Есть ли сейчас в Москве промзоны, в которых не ведутся никакие работы?

— Как правило, совсем уж «заколоченных» проектов нет: на них либо все еще остается какое-либо производство, либо помещения сдаются в аренду небольшим «шанхаям». У всех инвесторов свои стратегии: для кого-то промзона — непрофильный актив, и он пока не знает, как его развивать, кто-то хочет все снести и начать новое строительство. А тех, кто умеет это делать профессионально, с большим опытом, не так много.  


Реорганизация старых территорий — более скрупулезный процесс, чем новое строительство, он требует большего погружения в предмет и больше времени на согласования. К тому же при проектировании в новом строительстве можно задать практически любые параметры в пределах согласованных объемов на земельном участке, а при реорганизации есть много технических ограничений, необходимо приспосабливаться к тому, что уже есть или в ручном режиме разрабатывать каждый узел.


— Насколько часто возникает вопрос транспортной доступности и решается ли он как-то собственниками промышленных территорий?  

— Любой город, в том числе и Москва, со временем развивается. И то, что раньше считалось окраиной, сейчас находится в относительной близости к центру. Столица очень сильно расширилась за последние 50 лет, поэтому многие промзоны сосредоточены в пределах Третьего транспортного кольца, и доступность метро — практически всегда в 10-15 минутах. К тому же из спального района порой сложно добраться до МКАД, а ведь это очень важно для делового человека. А вот из бывших промзон, которые расположены почти всегда в центре, гораздо легче, и это один из их существенных плюсов.


— Какие еще достоинства бывших промзон для арендатора Вы могли бы назвать?


— Кроме уже названной возможности самовыражения, это open space — свободная планировка, высокие потолки, большие окна и огромные подоконники. Мы хорошо видим, как именно используют эти пространства наши арендаторы. Креативные люди, как правило, не могут сидеть долго на одном месте, им нужно двигаться, переходить с места на место. И лофт прекрасно подходит именно для такого формата работы.