Главная / СМИ и интервью / Андрей Биржин: «Одна из основных тенденций современного рынка недвижимости — появление переходных классов жилья»

Андрей Биржин: «Одна из основных тенденций современного рынка недвижимости — появление переходных классов жилья»

Андрей Биржин: «Одна из основных тенденций современного рынка недвижимости — появление переходных классов жилья»
- Ваша компания существует не очень давно, но за это время рынок недвижимости претерпел множество изменений, включая серьезный кризис. Как вы пережили этот непростой период? Есть ли какие-то достижения?

— Достижений много. В первую очередь, мы научились эффективно управлять, собрали достаточно сильную команду, но самое главное — мы создали актуальный продукт для потребителя.

Далеко не у каждого покупателя недвижимости есть четкое понимание, что именно ему нужно. Многие принимают решение спонтанно, «на эмоциях», зачастую ориентируясь на цену. И если на «квартиру своей мечты» денег не хватает, покупают то, что вписывается в их бюджет — как правило, это объекты эконом-класса.

Прекрасно понимая, что бороться с лидерами панельного домостроения бесполезно, мы решили, что нужно закрепиться в незанятой пока нише городского жилья бизнес-класса Московской области. Сейчас все наши новые проекты — жилые комплексы «Да Винчи» в Одинцово и «Акварели» в Балашихе — реализуются именно в этом сегменте.  



— Когда вы поняли, что это именно то направление, в котором нужно работать? 

— Сначала вывод пришел умозрительно, после долгих дискуссий и споров. А первым «звонком» был отчет о продажах наших комплексов в «Гранд-парке» в кризис. Там было много квартир по 150–200 кв. м, которые было достаточно сложно продавать, так как в ряде случаев сумма сделки превышала 10 млн рублей. Для Сергиева Посада квартиры такой стоимости — единичный продукт. Мало кто из покупателей был готов выложить 300–400 тысяч долларов за квартиру. В итоге мы их, конечно же, реализовали, но именно на этом этапе многому научились, и все последующие проекты были скорректированы с учетом состояния рынка.  


— С какими сложностями пришлось столкнуться при реализации концепции?


— Сначала мы составили райдер по площадкам (список требований к территории — прим. ред.). Выяснилось, что их немного и далеко не все подходят под наши задачи. Вторая проблема, с которой мы столкнулись, это проектировщики, которых мы пытались выбрать с помощью тендеров. Из 15 проектных бюро остановились на самых дорогих и лучших — это мастерская Владимира Плоткина, лучшего архитектора России 2010—2011 гг., и архбюро «Остоженка», проектировавшая исключительно для бизнес-класса в Москве. И, конечно же, не обошлось без административных препон при согласовании проектов.



— А какие проблемы возникли с проектировщиками?

— Проектирование должно было быть выполнено в кратчайшие сроки. Многие не привыкли работать в таком темпе, поэтому и возникли проблемы. В результате мы создали собственное проектное бюро, потому что поняли: именитые архитектурные мастерские сосредоточены на разработке оригинальных концепций, тогда как подготовку рабочей документаций, в которой закладываются основные конструктивные решения и себестоимость проекта, передают институтам, а это большие неповоротливые системы, где мотивация у сотрудника стремится к нулю.  


— Новые проекты отдаете теперь в собственное конструкторское бюро?

— Именно так. Проектируя очередной жилой комплекс бизнес-класса, приходится каждый раз разрабатывать все заново, включая инженерно-планировочные решения. И если этим занимаются разные люди, то информация не сохраняется, в результате приходится снова «изобретать велосипед». Сейчас все системные процессы существуют внутри проектного бюро, что позволяет нам оптимизировать сроки проектирования. Это помогает также снизить себестоимость.  


— Оптимизация основных процессов — это хорошо, собственное видение рынка — то же, но есть же и конечный потребитель. Нужно ли учитывать его предпочтения или следует идти вперед и создавать новые тренды?

— У наших клиентов много правильных мыслей. Безусловно, необходимо учитывать их потребности, но при этом важно смотреть в будущее и формировать взгляды компании, которая будет менять мировоззрение людей. Мы пытаемся создавать форматы, которых еще не было.  


— Как Вы считаете, насколько подробно и адекватно разработана на данный момент классификация объектов недвижимости в Подмосковье? Что, на ваш взгляд, требует наиболее интенсивной проработки?

— Существующая условная классификация объектов на «эконом», «бизнес» и «элит-класс» (последний, кстати, всегда стоял в стороне, в нем действуют свои законы) начинает устаревать. В ее основе лежит поиск компромисса между ценой и качеством, который был уместен в докризисный период. Одна из основных тенденций современного рынка недвижимости — появление переходных классов. Сокращая в кризис себестоимость проектов, девелоперы урезали инфраструктуру, удешевляли строительство, уменьшали размеры квартир. Они намеренно шли на снижение заявленного уровня объекта, стремясь повысить его ликвидность за счет более привлекательной цены.  

В этих условиях появление нового промежуточного класса «комфорт» было вполне закономерным. Он объединил большое количество проектов, которые отличаются от эконома более выразительной архитектурой, обязательным наличием паркинга, большей развитостью инфраструктуры, но при этом не дотягивают до статуса бизнес-класса по качеству и, соответственно, уровню цен.




Более того, сегодня можно говорить о появлении еще одного формата жилья. В новой концепции продвижения нашей компании мы назвали его «Надмосковье». Это не столько класс жилья, сколько уровень жизни, который мы создаем. Уровень, на котором отказываются от компромиссов и выбирают высокое качество по рациональной цене. Формирование этого сегмента — закономерный этап развития рынка недвижимости. К таким же выводам приходят и некоторые наши коллеги — об этом свидетельствует рост числа подобных проектов.


— Можете ли вы гарантировать, что все заявленные объекты будут построены? Ведь компания существует не так давно.

— Наверно, проще и лучше посмотреть на все то, что уже сделано. Мы ни разу не сорвали сроки строительства и не отказались от своих обещаний. Если мы говорили, что это будет продукт с определенными потребительскими характеристиками и четкими сроками ввода в эксплуатацию, то всегда выполняли свои обещания — и это, по-моему, самая лучшая гарантия.