Главная / СМИ и интервью / Андрей Заруев: «Владеть недвижимостью — это искусство»
 

Андрей Заруев: «Владеть недвижимостью — это искусство»

Андрей Заруев: «Владеть недвижимостью — это искусство»

Справка
Андрей Заруев пришел в недвижимость из банковской сферы. Долгое время работал в компаниях «Рублевский Двор» и Land Capital. Прошел путь от консультанта по жилой недвижимости до генерального директора компаний. Имеет опыт реализации недвижимости стоимостью от $50 млн, успешного взаимодействия с представителями органов исполнительной и законодательной государственной власти. Участвовал в создании концепции и строительстве поселков «Вальдорф», «Визендорф», «Нордфилд». В 2011 году создал с партнерами компанию Madison Esate и сеть бесплатной дистрибуции прессы Top Indoor Media. С сентября 2013 года занимает пост заместителя Председателя Правления Общероссийского экологического движения «Зеленый век».


- До Нового года осталось совсем немного времени. С какими перспективами рынок недвижимости входит в 2014 год?
— Главный итог, пожалуй, для всей финансовой системы страны — череда отзывов банковских лицензий. Из нашумевших — банк «Пушкино» и «Мастер-Банк»; в последние дни отозваны лицензии ряда мелких банков, о сложностях заявили БПФ-банк и «Смоленский». Это зародило недоверие к банковской системе у простых людей, и уже сейчас отмечается отток вкладов и из вполне благополучных банков. Думаю, что в этой ситуации выходом для хранения своих сбережений для многих людей станет покупка недвижимости — квартира или участок, в отличие от банка, не лопнет. Но и не скажу, что это какой-то хороший тренд: рынок недвижимости может довольно быстро перегреться, и мы увидим очередной ценовой «пузырь». Хотелось бы, конечно, чтобы грамотные действия Центробанка и Агентства по страхованию вкладов позволили избежать паники среди вкладчиков, но и отрицать возможность роста цен из-за инвестиционного спроса я бы не стал, вероятность велика.


Запад Москвы и области продолжает стоять в пробках из-за масштабного строительства дорожной сети. Станут ли привлекательнее для покупателей загородные объекты недвижимости после ввода в строй новых магистралей?
— Продавцы загородной недвижимости в «ближнем поясе» простаивают в этих пробках зря. Цены на объекты в 15-20 км от МКАД сейчас падают. Дорожное строительство — безусловно, плюс, но влияние на привлекательность предложения оно вряд ли окажет. Однако благодаря улучшению транспортной ситуации пойдет в рост жилье в новых поселках эконом класса в 50-65 км от МКАД, в первую очередь по Новорижскому шоссе. Например, поселок «Нордфилд» — сейчас одна из лучших инвестиций по загородному «эконому». На мой взгляд, с темой  востребованности загородного жилья на первое место сегодня выходит проблема обеспеченности инфраструктурой.



— Но свой детский сад, спортплощадка или даже школа — уже не редкость в качественных поселках...
— Так и есть. Все чаще девелопер строит за городом детские сады, школы, магазины, фитнес-клубы и аптеки. Однако семьям с детьми, которые и являются основными покупателями, нужны и поликлиники, и дворцы культуры с детским кружками. Такая ноша частному бизнесу не под силу. А так как муниципальные бюджеты тоже невелики, при разработке проекта надо учитывать планируемую социальную инфраструктуру в ближайших населенных пунктах.


— Как же возможно увязать планы частных застройщиков и государства?
— Законопроект о государственном стратегическом планировании должен быть принят в ходе осенней сессии Госдумы. Полагаю, президент РФ Владимир Путин создавал в начале ноября новое Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства на базе Госстроя именно под практическую реализацию этого подхода к комплексному развитию территорий. Рынок давно ждал создания нового министерства, которое бы полностью отвечало за строительство и территориальное планирование. Однако свои реформы министерство, скорее, начнет с вопросов ЖКХ — в отрасли много проблем. Новый министр Михаил Мень, считаю, имеет потенциал для решения таких задач. Он производит впечатление государственно ориентированного человека, так что это хорошее приобретение для кабинета министров Дмитрия Медведева.


— Стоит ли поддаваться моде на формат апартаментов — вдруг эта де-юре коммерческая недвижимость не превратится в ликвидную инвестицию?
— Однозначно стоит. Расположенная в хорошем районе, такая недвижимость будет только расти в цене. Не случайно многие банки этажами скупают апартаменты еще на начальной стадии реализации проекта. Однако есть фаторы, которые могут привести к росту цен на новые объекты: глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин уже высказывался о намерении распространить на застройщиков апартаментов требования по созданию социальной инфраструктуры. Пока этого не произошло и стоимость проектов не выросла, целесообразно ловить момент. Впрочем, тут есть еще один риск: наконец выполнено поручение президента РФ Владимира Путина правительству дать муниципалитетам право вводить налог на недвижимое имущество. Закон заработал, и первыми им воспользовались депутаты Московской области — со следующего года владельцы коммерческой недвижимости площадью более 5 тыс. кв. м в Подмосковье будут платить налог исходя из кадастровой, а не балансовой стоимости объекта. Апартаментных проектов за МКАДом практически нет, но сигнал тревожный.



Что происходит на московском рынке элитного жилья? Ожидается ли здесь рост цен?
— Очевидно одно: имеет смысл покупать в Москве люксовое жилье с инвестиционными целями. Сейчас многие vip-покупатели отрабатывают возможность приобретения «видовых» пентхаусов. Панорамный вид на столицу всегда ценился и был в сфере внимания. Пентхаус — это очень хорошее вложение, но надо приготовиться к тому, что в случае необходимости его продажа может занять довольно длительное время. В целом же рынок дорогих квартир остается в стабильном состоянии. Сложно сказать, что они начали дорожать или дешеветь. Стабильный рост цен пока демонстрирует только сегмент эконом-класса. Его несколько удерживает только рост предложения недорогого жилья в ближайшем Подмосковья, куда и стремятся некоторые крупные застройщики — я специально не называю их девелоперами.


— Почему? Словосочетание «девелоперская компания» уже стало обиходным в стройкомплексе…
— Нет, это не связано со стремлением избегать заимствованных иностранных слов. Нынешние ключевые игроки рынка — это компании, у которых есть и земельные ресурсы, и деньги на строительства. Это классические вертикально-интегрированные холдинги — «Интеко», ГК ПИК, Концерн «КРОСТ», ГК «СУ-155», ФСК «Лидер», ГК «МОРТОН». А у настоящего девелопера нет ничего — он, по сути, продюсер и за счет своего таланта находит и деньги, и землю, и идею строительства, и контролирует решение поставленных задач.


— Чем же плохо, что крупные строительные компании работают пусть и без вдохновения, но по накатанной стезе?
— В этом нет ничего плохого, особенно если учесть заданный властями вектор на увеличение объемов  строительства доступного жилья. Но за рубежом среди девелоперских компаний большая конкуренция, что положительно сказывается на качестве создаваемых ими объектов. Девелопмент— это искусство создания нового продукта. Порой в этом искусстве играет первую скрипку синергетический эффект. Так, одно из важных направлений нашего бизнеса — проект по бесплатному распространению печатной продукции Top Indoor Media. Эта модель поддерживает с рекламной точки зрения другие направления нашей деятельности. Например, наша компания Madison Esate с помощью своих рекламных возможностей способна потянуть сложный девелоперский проект и вывести его на рынок. Мы оперируем колоссальным рекламным объемом, который поможет раскрутить новый проект и привлечь клиентов, не оттягивая при этом бюджет от основной задачи — собственно создания самого объекта.



— Раздавать бесплатно то, что имеет стоимость, и где тут бизнес?
— У нас принципиально иная модель. Многочисленные издания пытаются захватить читателя и рекламодателя, что возможно только за счет выхода на максимальную аудиторию. Top Indoor Media и есть тот самый механизм, который доводит до целевого потребителя информацию. Мы ежедневно доставляем прессу более чем в 2 тысячи загородных домов Подмосковья, у нас есть несколько ключевых поселков на Рублевке и Новой Риге.


— Откуда уверенность в том, что из изобильного рекламного потока избалованный потребитель выберет именно ваш?
— Все просто. Смотрите: есть информация, которую человек хочет знать, а есть та, о которой он знать не особенно и хочет, но кто-то заинтересован в том, чтобы он об этом узнал. На стыке этих интересов и родилась наша модель. Житель поселка получает фирменный конверт Top Indoor с предложением подписаться максимум на 10 изданий бесплатно. И это действительно сервис высокого уровня: нужную периодику не надо искать, покупать — персональный набор каждое утро приходит к завтраку. В таком случае фирменный конверт с прессой станет не навязчивой макулатурой, а желанным гостем в доме. А в наш конверт мы имеем право вложить и рекламную продукцию. Заметьте, это не спам, которым завалены стойки и почтовые ящики в поселках. У этого потока нет одной важной вещи — конечного адресата, как у нас. В ближайшие десять лет эта модель будет развиваться в геометрической прогрессии, и мы увидим рынок, сопоставимый с «Почтой России».