Главная / СМИ и интервью / Андрей Заруев: «Элитный рынок стал патриотичнее»
 

Андрей Заруев: «Элитный рынок стал патриотичнее»

Андрей Заруев: «Элитный рынок стал патриотичнее»


– Какие дома и квартиры покупает сегодня столичная элита?


– Что касается запросов наших клиентов, то они становятся все более… адекватными. Еще десять лет назад элитное жилье воспринималось как рекламный плакат, говорящий о том, что хозяин дома или квартиры весьма успешен и многого достиг. Отсюда – кричащие интерьеры, навязанные предприимчивыми дизайнерами, страсть к показной роскоши. Сегодня ситуация начала меняться. Стремление к китчу отступило на второй план, уступая место вкусу и здравому смыслу. Существует мнение, что сегодняшняя элита – это первое поколение капитала, и только третье поколение будет образованным, исторически адекватным, имеющим художественный вкус. Я с ним не согласен. Среди наших клиентов немало людей неординарно мылящих и талантливых, готовых пробивать себе дорогу собственными интеллектом и трудолюбием, а не только близостью к власти или нефтяной трубе. А в последние два года покупатели элитного жилья стали ценить российскую историю. К нам все чаще стали обращаться бизнесмены в возрасте тридцати пяти–сорока лет, которые хотят жить в зданиях, имеющих историческую ценность. Увы, если бы история вошла в фавор не сейчас, а лет десять назад, то столице удалось бы избежать сноса многих памятников архитектуры.


– Покупка или аренда особняка с двухвековой историей в Москве – предприятие дорогостоящее и неблагодарное, в отличие от Европы, где существует законодательная база, позволяющая жить в замке в обмен на поддержание в нем элементарного порядка.


– Ситуация в России в этом отношении постепенно меняется. Минкульт планирует сдавать исторические здания в аренду и продавать их по символической цене в обмен на обязательство провести реставрацию. Такая схема давно и успешно используется в Европе, именно благодаря ей удалось сохранить в прекрасном состоянии многие замки и особняки во Франции, Великобритании, Германии и Чехии. Но даже сейчас арендаторы и владельцы многих памятников архитектуры и истории в России имеют прекрасные возможности для бизнеса и инвестиций. Всегда найдутся желающие отпраздновать свадьбу ресторане, где в XVIII веке собирался весь московский бомонд, или остановиться на пару ночей в особняке, где Пушкин навещал Баратынского. Доходность исторических объектов при правильном подходе может быть чрезвычайно высока.


– Российское законодательство находится в соответствии с интересами риэлторов и покупателей недвижимости или хотя бы стремится к нему?

– Абсолютный баланс еще не найден, но работа ведется. Одним из основных камней преткновения между законодателями и собственниками-покупателями-продавцами недвижимости остается недостаточно отрегулированный процесс изъятия земель у владельцев. Расширение границ Москвы, масштабные планы строительства инфраструктуры на новых столичных территориях сделали эту тему еще более актуальной, чем во времена конфликта вокруг поселка «Речник». Право частной собственности в любом государстве не может считаться безусловным, однако необходима гарантия, что все убытки собственнику будут возмещены. Не так давно похожий конфликт решался в Высшем арбитражном суде. За право на землю в элитном жилом комплексе «Золотые ключи-1» спорили владельцы квартир и московские власти, образовавшие рядом с элитным кварталом заповедник. Теоретически «Золотые ключи» могли снести как поселок Речник, но жильцы смогли отстоять право собственности на землю под таунхаусами.


– Историю с «Золотыми ключами» можно считать скорее исключением из правила. Обычно судебные споры подобного рода решаются отнюдь не в пользу истцов. Насколько часто московские и подмосковные власти используют понятие «заповедник» для реализации своих планов?

– В последние годы нередки случаи, когда с помощью юридических уловок под строительство получают участки в природоохранных зонах. Громкий скандал, широко освещавшийся в прессе, был связан с именем экс-губернатора Московской области Борисом Громовым, который незаконно перевел около 1 000 гектаров земли лесного фонда в категорию «земли населенных пунктов». За счет близлежащих лесов он собирался расширить границы семи поселков Рублевки. Но подобные инциденты всегда можно оспорить в суде. К тому же часто привлечение внимания общественности и прессы решает дело. Конечно, так бывает не всегда. Но поколения областных и городских властей сменяют друг друга, их представители определенно становятся более организованными и непредвзятыми. Пару лет назад под застройку коттеджами едва не был отдан музей-заповедник «Бородинское поле». Однако прокуратура отменила уже изданные постановления о передаче земельных участков в частную собственность, а главе Можайского района было объявлено предостережение. Юбилей Бородинского сражения благополучно отметили на привычном месте.


– Скажутся ли негативным образом на рынке элитного жилья скандалы с участием чиновников и депутатов Госдумы, связанные с владением недвижимостью в Москве и за рубежом?

– Сложно представить, что чиновники совсем перестанут пользоваться услугами агентств элитной недвижимости. При этом представителей власти среди покупателей домов и квартир намного меньше, чем принято считать. Подумайте, зачем им покупать недвижимость, если они привыкли получать ее от государства бесплатно? Наглядный пример – «Дом на Тишинке», в котором треть квартир выдавалась сотрудникам Управделами президента. Кроме того, гипотетическое снижение покупательского интереса у чиновников может компенсироваться активностью клиентов-инвесторов. Число желающих вкладывать средства в основном в загородную элитную недвижимость, стремительно растет, рынок «элитки» независим от подобных внешних обстоятельств.


– Как Вы оцениваете инвестиционную привлекательность недвижимости Москвы и области в сравнении с зарубежной?

– Объект в городе или загородном поселке, приобретенный для инвестирования средств, всегда можно выгодно продать. Земли для строительства в Москве и области с каждым годом становится все меньше, поэтому ценность, а вместе с ней и цена квартиры или дома будут лишь расти. А вот популярность инвестиций в зарубежную недвижимость среди россиян снижается. Думаю, что тенденции российского рынка зарубежной недвижимости связаны прежде всего с ценой на нефть. Когда они били все мыслимые рекорды, российские граждане с жадностью набрасывались на новые европейские рынки, особо не приглядываясь к тому, что покупают. Оптимизм подогревался ростом цен на недвижимость. Однако, начиная с 2008 г., цены на недвижимость во многих странах перестали расти. Холодным душем стали счета за содержание недвижимости (2–5% в год от стоимости). Поскольку состоятельные люди у нас – это в основном выходцы из финансовой сферы, они быстро подсчитали, что содержание недвижимости сравнялось с проживанием в фешенебельном отеле с пятизвездочным обслуживанием. Элитная зарубежная недвижимость сегодня интересна в основном тем, кто планирует уехать из нашей страны. Наверное, рынок элитной недвижимости стал патриотичнее.






– Какие факторы становятся определяющим при выборе элитного жилья в столице?

– В первую очередь – район. У большинства москвичей, увы, такие жилищные стандарты, что для состоятельных покупателей нет иного выбора, как отделиться от них. Рейтинг районов, где расположено элитное жилье, сегодня выглядит следующим образом: Остоженка, арбатские переулки, Замоскворечье, Плющиха, Чистые пруды.


– Этот рейтинг меняется с течением времени, ведь Остоженка еще 15 лет назад не считалась престижным районом.

– Что касается Остоженки, то, на мой взгляд, ее престиж создан искусственно. Два успешных девелопера реализовали удачные проекты, потом появились другие, началась драка за площадки. Действительно до 1998 г. Остоженка была весьма демократичным районом коммуналок.


– Высокие цены на жилье в Москве давно превратились в анекдот. К примеру, за стоимость одного квадратного метра на некоторые объекты в центре города можно купить целый дом на юго-западе Франции или пять квартир в Германии. Так ли это и есть ли у московских элитных квартир конкурентные преимущества перед западными?

– Разговоры о сверхдорогой недвижимости в российской столице несколько преувеличены. По общему качеству жизни Москве еще очень далеко до многих городов Запада, поэтому едва ли жилье здесь стоит намного дороже, чем, скажем, в Лондоне или Токио. Главные различия не в цене. В Москве, по сравнению с другими городами мира, предложение элитной недвижимости весьма ограниченно. Элитных домов немного, причем это новостройки, а не отреставрированные здания, как в европейских столицах. Кроме того, в наиболее дорогих столицах мира давно сформировались территории, где находятся элитные жилые кварталы и престижная коммерческая недвижимость. На сегодняшний день в Москве нет районов с полностью сформированной инфраструктурой класса deluxe. В Европе и Америке, в отличие от России, элитный комплекс не может быть построен среди хрущевок, там не бывает точечной застройки, у них все сформировалось еще 300 лет назад.


– Еще недавно в столице не существовало лофтов и апартаментов, а квартиры-пентхаусы в центре города можно было пересчитать по пальцам. Насколько востребованы сейчас квартиры, офисы и торговые площади нестандартной планировки?

– Что касается законсервированных промышленных зон в черте города, то давно пора было ими заняться. Москвичи на личном опыте убедились, что унылые и мрачные, с налетом заброшенности промышленные кварталы можно сделать современными и свежими, удобными для жизни. Покупателями квартир в лофтах в основном становятся иностранцы и москвичи, часто бывавшие за границей. В Европе лофты освоили еще в 1950-х гг. Там они сразу привлекли внимание людей творческих профессий, прежде всего нестандартностью и возможностью проявить собственный взгляд на мир.

Апартаменты – также специфический формат жилья, пока непривычный даже для искушенного столичного обывателя. Однако при всех своих минусах (в апартаментах невозможно прописаться, отсутствуют социальная инфраструктура и парковки поблизости) они завоевали уже до 10% рынка московской недвижимости. Апартаменты приобретают состоятельные люди, которые ценят месторасположение, статусность, безопасность и наличие сервиса. Для большинства это – временное жилье или представительские квартиры. Обычно их покупают бизнесмены, иностранцы, экспаты, также апартаменты популярны среди детей состоятельных родителей.


Относительно пентхаусов могу сказать, что это жилье по-прежнему штучное, не для всех. По крайней мере, если иметь в виду настоящие пентхаусы – квартиры на последних этажах высотных домов, имеющие панорамный вид, отдельный лифт и выход на крышу, – их в столице не так уж много. Наша компания Madison Estate предлагает 50 самых лучших видовых пентхаусов города.


– Что происходит сейчас с торговой недвижимостью? Восстановились ли окончательно после кризиса позиции ритейлеров luxery сегмента?


– Можно сказать, что запросы luxery-ритейлеров стали несколько скромнее, чем в докризисное время, но они остаются важнейшими игроками на рынке элитной торговой недвижимости. Большинство операторов, работающих в сегменте дорогого ритейла, развивают только уже давно действующие проекты и не берутся за новые. Магазины Luxury в основном открываются в формате стрит-ритейла. Это связано с тем, что они расположены на исторически сложившихся торговых улицах Москвы – Столешников переулок, Третьяковский проезд, Барвиха luxury village, Кутузовский проспект и некоторых других. Так вот, в рейтинге арендаторов помещений уличной торговли по максимальной отдаче с квадратного метра первое место занимают магазины аксессуаров и украшений класса lux. Уже на втором месте - банки, на третьем – заведения общественного питания… Конечно, операторы дорогого ритейла открывают магазины и в торговых центрах, которых в Москве становится все больше. В обмен на повышенные арендные ставки ритейлеры требуют от собственников, чтобы в помещении были широкие витрины и высокие потолки. Они по-прежнему готовы платить за свои торговые точки больше, чем остальные, ведь витрины брендовых магазинов размещаются в ведущих торговых коридорах не ради продаж, а ради демонстрации статусности.


– Сколько еще торговых центров будет построено в столице и снизится ли аренда торговых залов?

– В Москве действительно очень много торговых центров. Однако застройщики утверждают, что столичный рынок коммерческой недвижимости еще пуст. К примеру, Самвел Карапетян, занимающий третье место в рейтинге рантье 2013 г. по версии журнала Forbs, убежден, что столица способна «переварить» еще столько же торговых центров, сколько уже имеет. Подобные заявления встречают возражения со стороны скептически настроенных экспертов рынка. Но стройка в Москве продолжается, и в планах на этот год, по оценкам руководства столичного стройкомплекса, еще миллионы квадратных метров офисов и магазинов.


– Но есть и другие данные. К примеру, в прошлом году в Москве построили вдвое меньше торговых и офисных комплексов, чем в 2009 г., – 1 млн кв. м против 2 млн. Как объяснить этот факт?

– Подобные цифры вовсе не говорят о продолжении негативных тенденций на рынке недвижимости после кризиса, напротив, такова особенность «взросления» рынка, выхода его на новый уровень, свидетельствующая о том, что он приближается к своей зрелости. Даже в условиях посткризисной стабилизации арендные ставки на коммерческую недвижимость продолжают расти, а инвесторы увеличивать доходы. Но приобретение активов ведется все более обдуманно. Группа компаний «БИН», например, аккуратно скупила почти все люксовые гостиницы на Тверской. Компания О1 Properties осознанно покупает только работающие бизнес-центры со стабильным арендным доходом, а если и берется за проект, предполагающий строительство, то только вместе с партнером-девелопером, на которого перекладывает все риски, связанные с возведением здания. Вполне возможно, что скоро офисными башнями в столице будут владеть не вчерашние рейдеры или нефтяные короли, а консервативные инвесторы, ориентированные на стабильный доход и низкие риски, как это происходит в развитых странах.


– Каких изменений стоит ожидать риелторам и их клиентам в условиях нестабильной мировой экономики?

– Сегодня большинство игроков рынка настроено оптимистично. Рынок получил сигнал, что «дно» уже пройдено, а сценарий «двойного дна» для мировой экономики отменен, поэтому осталось дождаться позитивных прогнозов о восстановлении экономического роста в еврозоне. Тогда российский рынок недвижимости продолжит поступательное развитие, в том числе, в сторону регионов. Флагманом по-прежнему останется торговая недвижимость. Однако экономическая нестабильность во внешней среде осталась, и вероятность влияния на рынок России есть. Но если прошлый год был полон тревожных ожиданий, то в 2013 г. мы вступили с большей уверенностью и новыми надеждами и планами.