Главная / СМИ и интервью / Антон Белобжеский: «Масштабных элитных поселков уже не будет, девелоперы осознали свои ошибки»

Антон Белобжеский: «Масштабных элитных поселков уже не будет, девелоперы осознали свои ошибки»

Антон Белобжеский: «Масштабных элитных поселков уже не будет, девелоперы осознали свои ошибки»

– Антон, какие направления Подмосковья наиболее востребованы у девелоперов?


– Сегодня востребованы не столько направления, сколько радиус, и при принятии решения о покупке участка под застройку основными мотивами становятся близость к МКАД, транспортная доступность и инженерная инфраструктура – электричество, газ, вода, канализация. Нет наиболее привлекательных для девелоперов направлений в освоении ближнего Подмосковья, они все хороши. Вопрос в другом – что построить на том или ином участке того или иного направления. Например, если на юго-западе, западе, северо-западе и севере возводят жилье, приближенное по стандартам к бизнес- и премиум-классу, то массовая застройка территорий востока и юго-востока в непосредственной близости от МКАД осуществляется преимущественно объектами эконом-класса. Например, новостройки в Балашихе или Железнодорожном. Несомненно эта тенденция получит дальнейшее развитие, так как многие девелоперы уже приобрели существенную компетенцию в диверсификации своих проектов. Например, ГК «МИЦ», сделку с которой в части приобретения земельного участка на пересечении МКАД и Боровского шоссе, на котором сейчас возводится микрорайон «Татьянин парк», мы подготавливали. Сейчас этот микрорайон реализуется как объект бизнес-класса, но в других районах ближнего Подмосковья ГК «МИЦ» имеет в своем портфеле и иные проекты, другой ценовой категории.


Девелоперов в первую очередь интересуют участки, расположенные в зоне до 15 км от МКАД, которые можно использовать под многоэтажную жилую застройку. При этом ажиотажа нет, выбирают тщательно, обращая внимание на перспективы развития транспортной сети, возможность подвести инженерные коммуникации, и цена участка должна быть адекватной рынку.



– Изменились ли за последнее время запросы девелоперов?


– Пожалуй, да. Девелоперы стали более осмотрительными и мало кто из них сейчас приобретает участки «на дальнюю перспективу» или для последующей перепродажи. Содержание земли все же влетает «в копеечку», и застройщики не готовы терять деньги в расчете на неопределенные доходы в неопределенном будущем. Меняется законодательство, ужесточаются санкции к собственникам и арендаторам, использующим участки не по назначению, и, соответственно, все меньше компаний готовы рисковать. Много запросов на участки под многоэтажную жилую застройку и, как показывает наш опыт, быстрее всего находят своего покупателя земли из разряда «купил – начал стройку», т.е. уже подготовленные к строительству, находящиеся в максимальной степени готовности, с системами жизнеобеспечения, транспортной инфраструктурой. Когда готов проект, получены все согласования, понятно, откуда вести коммуникации, есть договоренности по съездам к микрорайону с трассы. Также пользуются спросом земли в Новой Москве – в зоне расширения границ столицы.



– Кстати, какие процессы сейчас происходят в Новой Москве?


– В Новой Москве ситуация представляется мне следующим образом: все хотят, но все боятся. Основное опасение девелоперов вызывает генеральный план новых территорий, так как многие собственники земельных участков сталкиваются с тем, что из-за генпланов меняется функциональное зонирование территорий, а отдельные участки попадают под расширение дорог. Подобная ситуация вызывает нестабильность на рынке. С одной стороны, приобретение земельного участка в Новой Москве – сладкая приманка для девелоперов, с другой – большой риск. И когда потенциальные покупатели начинают анализировать возможные риски, то чаще всего они принимают решение отказаться от сделок до урегулирования ситуации.



– А как будет развиваться рынок недвижимости дальнего Подмосковья?


– В отдаленных районах области будут востребованы участки под дачное строительство, причем без подряда. Живописные места, хорошая экология, удобная транспортная доступность, возможность подведения коммуникаций – все это должно учитываться при определении цены. Чем сильнее разрастается столица, тем на большем расстоянии от города москвичи готовы покупать земли для дач, и окраины Московской области становятся все более популярны. Поэтому девелоперы скупают наиболее привлекательные участки для организации поселков.



– Существуют ли «мертвые зоны» в Подмосковье – земля, которую трудно реализовать? С чем связано их появление?


– Конечно, существуют и их достаточно много. Здесь действует экологический фактор. Например, популярность восточных и юго-восточных направлений всегда была значительно ниже, чем западных, но после лета 2010 года с его аномальной жарой и горящими торфяниками, дым от которых окутал Москву и Подмосковье, она еще сильнее упала. Особенно сложно реализовать участки, расположенные в непосредственной близости от торфяных болот, хотя там есть интересные места, весьма живописные, с хорошей инфраструктурой, возможностью доехать не только на автомобиле, но и на пригородных поездах. Кстати, транспортная доступность участка – один из наиболее важных факторов, поэтому по Новой Риге или Симферопольскому шоссе значительно меньше «мертвых зон», чем, например, вдоль постоянно загруженных Щелковского или Горьковского шоссе. Кроме того, такие зоны возникают рядом со свалками, мусоросжигающими заводами и т.д.



– Повышается ли интерес девелоперов к другим областям?


– Да, конечно. Девелоперы всегда смотрели вперед и приобретали участки для своих проектов в привлекательных местах на достаточно большом удалении от Москвы. Например, Переславль-Залесский с Плещеевым озером еще с советских времен пользовался уважением творческих личностей, Завидово с охотничьими угодьями и аурой избранности и т.д. В этом году мы отметили интересную тенденцию – рост популярности у девелоперов земель рядом с озером Селигер. За последние три года интерес к этому курорту возрос, в том числе и из-за форума «Селигер», привлекающего в Тверскую область лояльную власти молодежь и политическую элиту. Сейчас Селигер стал политическим и федеральным брендом, что вкупе с прекрасной экологией, живописными видами и серьезной исторической составляющей этих мест привело к моде на поместья на Селигере. Девелоперы поспешили воспользоваться этим трендом.



– Какие участки их интересуют?


– Застройщики присматривают разные наделы, начиная от территорий под дачное строительство, где собираются реализовывать участки без подряда, до коттеджных поселков бизнес-класса с серьезной рекреационной инфраструктурой. Пользуются спросом прибрежные земли, участки, примыкающие к территории Гослесфонда (охотничьим угодьям, заповедникам), для организации собственных охотничьих хозяйств. Речь идет о бывших колхозных полях, окруженных лесом, которые перестали обрабатывать 15–20 лет назад, и за эти годы они заросли деревьями и кустарниками. Здесь же приобретают земли для развития агротуризма.



– Приобретается ли земля в Подмосковье исключительно в инвестиционных целях, для последующей перепродажи? Где именно выгоднее всего приобретать землю?


– Сейчас в инвестиционных целях земли приобретаются только на территории Новой Москвы, вдоль Калужского шоссе. Например, мы наблюдаем рост интереса к находящимся под нашим управлением участкам, расположенным в непосредственной близости от столицы по этому направлению. В остальных районах, «лендлорды» мечтают избавиться от земельных излишков. Как я уже говорил, содержать землю « на перспективу» становится все накладнее.



– Как будет развиваться рынок элитной загородной недвижимости?


– Мы считаем, что элитка ближайшего будущего – это клубные, небольшие поселки, максимум до 30 домовладений. Масштабных элитных поселков уже не будет, девелоперы осознали свои ошибки. Ведь не зря многие из тех проектов, которые в 2008 году позиционировались как элитные, за время кризиса превратились в бизнес-класс. И хорошо, если не в эконом. Есть несколько таких проектов, например, на Новой Риге: дорогие дома на участках в 30–50 соток, а вокруг – дуплексы, таунхаусы, а то и просто избушки, появившиеся, когда застройщик в отчаянье начал распродавать землю по 6-10 соток без подряда. Поэтому элитный поселок ближайшего будущего – это камерное поселение, куда попасть будет нелегко, с жестким фейс-контролем покупателей. И не факт, что в таком поселке будут открытые продажи, скорее всего, потенциальные жильцы уже будут знакомы между собой.



– На что обращают внимание при покупке участка под строительство такого поселка?


– Девелоперы оценивают близость к городу, транспортную доступность, живописность места, экологию, инфраструктуру. Причем цена уже не имеет большого значения, ибо дома в элитном поселке будут реализовываться за очень высокую цену.