Главная / СМИ и интервью / Борис Бронштейн: «Чтобы купить недвижимость в Германии, достаточно иметь загранпаспорт»

Борис Бронштейн: «Чтобы купить недвижимость в Германии, достаточно иметь загранпаспорт»

Борис Бронштейн: «Чтобы купить недвижимость в Германии, достаточно иметь загранпаспорт»


– Какая недвижимость в Германии наиболее популярна у российских покупателей?


– Две наиболее популярные категории у россиян – пентхаусы и загородные дома. Как правило, приоритеты распределяются следующим образом. Первая недвижимость, которую покупают наши соотечественники, – это либо пентхаус, либо квартира на первом этаже с террасой. После того, как сделка состоялась и появились уверенность в немецком рынке недвижимости, вкус к жизни в Европе, часто покупается еще и вилла. Хотя существует возрастное деление: отходящие от дел покупатели после 50 предпочитают сразу приобрести виллу, а в возрасте от 35 до 45 – квартиру в городе.


– В чем заключаются преимущества покупки недвижимости в Германии?

– Причин выбирать именно Германию довольно много, я назову только основные и те, которые были значимы для меня, а также для наших клиентов. Прежде всего, это несомненно выгодное вложение средств. Учтите, что недвижимость в Германии дорожает на 4–6% ежегодно, поэтому многие европейцы уже давно покупают ее для вложения свободных средств. Кроме того, дополнительный доход в размере 10–15% в год может быть получен от сдачи в аренду – без необходимости создавать компанию или получать статус предпринимателя. Такое вложение очень надежно, поскольку право собственности в Германии неоспоримо и является одной из фундаментальных основ немецкой государственности. Иностранцы в правах на владение недвижимости приравнены к гражданам Германии. Приятно знать, если вы покупаете недвижимость не для сдачи в аренду, а для проживания, что иностранцы также могут воспользоваться услугами немецкой медицины, расходы будут покрыты вашей страховкой.


Продолжая перечень преимуществ, стоит отметить знаменитое немецкое качество: дома здесь строят педантично, на века, и это относится не только к архитектуре и перекрытиям, но также к канализации, сантехнике, проводке и всему остальному. Кроме того, Германия – страна, в которой защита окружающей среды отрегулирована на уровне законодательства и играет огромную роль. Чистый воздух приятно поразит вас сразу по прибытии из мегаполиса, а непередаваемую свежесть горного воздуха Альп вы не забудете никогда. Приятным бонусом немецкого рынка становится также возможность получить кредит на покупку недвижимости сроком до 20 лет под 4–5% годовых. И, наконец, немаловажна простота оформления сделки: чтобы купить недвижимость в Германии частному лицу достаточно иметь загранпаспорт.


– Какие виды недвижимости наиболее выгодны для инвестирования?

– Недвижимость в Германии постоянно дорожает, особенно в крупных городах – например, Мюнхене и Гамбурге. Квартиры в Мюнхене наиболее ликвидны и быстрее растут в цене. Рентабельность при сдаче в аренду городского жилья в столице Баварии составляет 3–4%. Для сравнения, рентабельность в Восточной Германии может достигать 10%, но и риск там выше, поэтому иногда рентабельность может оказаться даже отрицательной.


Что касается выбора объектов для инвестиций, то необходимо учитывать специфику немецкого менталитета. В Германии принято снимать квартиры, а не покупать дома. И 80% немцев живут в съемных квартирах. Поэтому, если вы покупаете недвижимость не для проживания, а для извлечения прибыли, то стоит сосредоточиться на квартирах. Единственная проблема, которая у вас может возникнуть – изобилие клиентов. Так, в Мюнхене перед началом учебного года на однокомнатную квартиру в центре города могут подать заявку около сотни человек даже при относительно высокой цене. Наиболее востребованы однокомнатные и двух-трехкомнатные квартиры в районах с развитой инфраструктурой.






– С какой целью приобретают недвижимость российские граждане?

– У разных категорий покупателей различные цели при покупке недвижимости. Одни приобретают квартиру для себя, планируя создать второй дом в Евросоюзе для постоянного проживания, обучения детей, переезда родителей-пенсионеров и т. д. Другие покупают квартиру ради инвестиций, потому что свободные деньги должны работать, а недвижимость – далеко не худший способ решения проблемы. И, наконец, если бизнес связан с регулярными визитами в Германию, как у многих топ-менеджеров российско-немецких компаний, поставщиков и продавцов, то квартира в собственности поможет избежать постоянных расходов на гостиницу.


– Каков портрет российского покупателя недвижимости в Германии?

– Чаще всего это владелец собственного бизнеса в возрасте 45–50 лет, женатый, с двумя детьми. У него, скорее всего, уже есть недвижимость в других странах Европы. Как правило, Германия не становится местом, где покупают первую недвижимость. Сначала россияне приобретают недвижимость на море – в Испании, Болгарии, Черногории, а уже потом, поняв, что там нет экономической стабильности, обращают взгляды в сторону Германии.


– Существует ли упрощенный механизм получения гражданства Германии для собственников жилья?


– Первый шаг к гражданству – вид на жительство. До недавнего времени достаточно было вложить в экономику Германии 250 000 евро (то есть купить квартиру в более-менее престижном районе), и заветный вид на жительство оказывался доступен. Когда в августе 2012 года в Германии отменили требование об обязательном инвестировании в экономику страны и создании пяти рабочих мест, то многие решили, что получить ВНЖ теперь станет проще. На практике же оказалось, что теперь можно инвестировать миллионы в экономику Германии, но без обоснования ценности для страны бизнеса и данного человека получить вид на жительство не удастся. Можно купить три квартиры вместо одной или создать десяток рабочих мест, но въезд в страну вам все еще будет закрыт.


– То есть выезд на ПМЖ в Германию для россиян теперь невозможен?

– На практике это задача решаема, но алгоритм действий чуть сложнее. Ее решение подразумевает сотрудничество с миграционным адвокатом, имеющим опыт в данной сфере и наличие в команде профессионала по составлению бизнес-планов, знающего подводные камни и требования ТПП. Никаких фантастических сумм не потребуется, просто нужно знать, во что и зачем инвестировать средства.






– Может ли покупатель недвижимости обойтись без услуг юридической компании и самостоятельно провести сделку?

– Теоретически можно обойтись без услуг юриста, но процедура достаточно сложна и требует знания немецкого законодательства, специфики в сфере недвижимости. Так что на практике это не экономия, а скорее усложнение процесса. Юрист способен помочь, проконсультировать с точки зрения стоимости квартиры, наличия у недвижимости обременений, нюансов оформления и налогов. Но, разумеется, можно обойтись без консультации – ее никто не навязывает – и просто обратиться к нотариусу для оформления сделки, чтобы засвидетельствовать куплю-продажу недвижимости (Beurkundung). После подписания договора и оплаты нотариус вносит данные нового владельца в Земельную книгу (Grundbuch).


– Россияне приобретают коммерческую недвижимость для сдачи в аренду или для собственного бизнеса?

– И то и другое довольно популярно, хотя для сдачи в аренду недвижимость приобретают чаще. Поскольку в Германии принята долгосрочная аренда, то обычно заключаются договора сразу на 15–20 лет и извлекается пассивный доход для владельца недвижимости. По данным аналитиков, за прошедший год по росту цен на офисы в разных городах мира первое место с большим отрывом от конкурентов занимает именно Мюнхен. На втором месте – Нью-Йорк. Замыкает тройку лидеров Стокгольм. При цене квадратного метра коммерческой недвижимости в $11 499 ставка доходности в Мюнхене составляет 4,4%, годовой прирост стоимости – 11, 6%, а совокупная доходность достигает 16%. Для сравнения, в Нью-Йорке при стоимости метра в $7 973 ставка доходности составляет 4,7%, годовой прирост стоимости – 10,7%, а совокупная доходность – 15,4%.


– В каких немецких городах россияне чаще покупают недвижимость?

– Наиболее популярны Мюнхен – у более обеспеченных покупателей, Берлин – у менее обеспеченных. Также пользуются популярностью Штальберг и окрестности озера Тегернзее. Баден-Баден уже уходит из тренда, но пока еще спрос на недвижимость в нем существует.