Главная / СМИ и интервью / Дмитрий Зотов: «Популярность огромных детских развлекательных центров с игровыми автоматами прошла»

Дмитрий Зотов: «Популярность огромных детских развлекательных центров с игровыми автоматами прошла»

Дмитрий Зотов: «Популярность огромных детских развлекательных центров с игровыми автоматами прошла»
– Какие параметры необходимо учитывать при разработке концепций региональных торговых центров?

– По моему мнению, концепции торговых центров (ТЦ) в столице и регионах не должны различаться принципиально. Сегодня на рынке по-настоящему востребованы современные объекты, включающие фактически все необходимые составляющие. Концепция каждого отдельно взятого торгового центра должна зависеть от многих моментов: его позиционирования, месторасположения, конкурентного окружения. Девелоперу следует проанализировать все данные и принять решение о позиционировании ТЦ, то есть о его масштабе, направленности – например, будет ли он специализированным или универсальным – и в зависимости от этих моментов разрабатывать концепцию. Для того чтобы объективно оценить все факторы, необходимые для грамотного позиционирования, желательно проводить соответствующие исследования, а для разработки концепции, если нет собственных специалистов, привлечь профессиональную специализированную организацию.

В ходе подготовки концепции и предварительных переговоров с операторами девелопер может столкнуться с определенными сложностями – фактически от общего числа «сетевиков» в регионы идет пока меньше половины. Например, большинство крупных международных сетей по продаже одежды интересуют только крупные города и в очень ограниченном количестве. Поэтому на этапе разработки концепции регионального ТЦ нужно учитывать тот факт, что чем меньше город, тем меньше операторов туда пойдет. Соответственно, если в проект заложить большое количество универмагов и крупных операторов, то их просто можно не набрать. Таким образом, масштаб регионального ТЦ и его концепция должны учитывать определенные ограничения в выборе операторов. 


– В каких регионах России вводится в эксплуатацию наибольшее количество торговых центров?

– Мне кажется, сейчас нет явных лидеров по вводу и строительству торговых центров, за исключением разве что Краснодарского края, где в будущем году пройдет Олимпиада. Краснодар на сегодняшний день является самым обеспеченным городом России по объему торговых площадей на тысячу жителей, но новые объекты продолжают строиться. Среди них – вторые очереди ТЦ «Галерея-Краснодар» и «Карнавал», ТЦ «Горизонт». В минувшем году список объектов пополнил суперрегиональный ТРЦ OZ Mall площадью свыше 200 000 кв. м.

Что касается других городов, то появление объектов происходит более-менее равномерно и в основном за счет проектов, которые были начаты еще до кризиса и получили финансирование либо во время кризиса, либо сразу после него. Речь идет не только о «миллионниках», но и о городах поменьше. Девелоперов больше всего интересуют промышленные центры и регионы с хорошими экономическими показателями – например, Черноземье, Приволжье, нефтегазовые районы.


Фото с официального сайта ТРЦ OZ Mall


– Какие составляющие торговых центров (помимо магазинов) пользуются популярностью у посетителей?

– Во всем мире самым эффективным и универсальным «якорем» развлечений является кинотеатр, и Россия не исключение. Эта закономерность обусловлена как невысокой стоимостью билетов, так и постоянным обновлением репертуара, где каждый может найти что-то по душе. Поэтому наличие кинотеатра, а особенно современного мультиплекса, является большим плюсом для торгового центра, именно на нем в большой степени завязаны и другие развлечения в составе объекта.

Если речь идет об универсальном центре, то состав операторов должен быть сбалансированным. Всегда актуальна ресторанная составляющая, наличие фуд-корта. А вот популярность огромных детских развлекательных центров с игровыми автоматами прошла – они уже не так востребованы, как раньше. Катки имеют определенную привлекательность, но данная услуга пользуется спросом у ограниченного числа посетителей, в основном детей, а в масштабе торгового центра это всего лишь красивая «фишка», говорить о якорной функции катка не приходится. По моему мнению, в среднем или крупном объекте обязательно должна быть детская игровая зона – чтобы родители могли без проблем оставить ребенка под присмотром, пока совершают покупки.

Все дополнительные составляющие, которые девелопер может внедрить, являются положительными факторами для объекта. Такие торгово-развлекательные центры (например «Град» в Воронеже), которые включают в себя и магазины, и огромные развлекательные комплексы с аттракционами и аквапарком, привлекательны для посещения всей семьей – пока одни катаются с горок, другие могут потратить больше времени на шоппинг.


– Какие наиболее крупные и интересные проекты региональных торговых центров появились в этом году?

– Итоги текущего года подводить еще рано, но весной в составе жюри крупной профессиональной премии CRE Awads мне представилась возможность ознакомиться с наиболее знаковыми объектами прошлого года. Из них я отметил бы два – OZ Mall в Краснодаре, о котором я упоминал ранее, и «Аквамолл» в Ульяновске. Эти торговые центры примечательны не только размерами, но и составом операторов, архитектурой, зоной развлечений. Так, в OZ Mall’е в этом году откроется первый в России город для детей «Минополис» – тематический парк, который представляет собой копию настоящего города, где дети могут ознакомиться с разными профессиями. «Аквамолл» же создал уникальный прецедент на рынке, когда в городе населением 620 000 человек открывается суперрегиональный ТРЦ площадью 90 000 кв. м с такими операторами, как «Ашан», Media Markt, киносетью «Синема-парк». Планируется строительство второй очереди еще на 120 000 кв. м, где, возможно, появятся «Леруа Мерлен» и «Декатлон».


Фото с официального сайта ТРЦ «Аквамолл»


– Каковы арендные ставки в регионах? 

– Ставки аренды в регионах значительно ниже, чем в Москве, к тому же они сильно дифференцируются в зависимости от масштаба города, конъюнктуры рынка, уровня экономического развития и конкуренции. В регионах ставки отличаются от московских более чем вдвое, а в отдельных городах – в три-четыре раза. Даже в двух региональных городах может быть разница в полтора-два раза. На сегодня такое положение дел является достаточно серьезной проблемой, потому что себестоимость строительства везде приблизительно одинакова, и низкие ставки негативно влияют на окупаемость объектов. Именно этот фактор ограничивает развитие ТЦ в малых городах. В основном рынок малых городов развивается за счет реконструкции промышленных или других объектов, что обходится дешевле строительства «с нуля», либо за счет усилий местных девелоперов, далеко не всегда профессиональных.


– Насколько высока конкуренция торговых центров в регионах?

– Конкуренция достаточно высока практически везде, ведь там, где нет ТЦ, есть стрит-ритейл. После кризиса активность большинства сетевых ритейлеров значительно снизилась, и конкуренция торговых центров за лучших операторов возросла. Поэтому сегодня экономически целесообразно строить только качественные концептуальные объекты, лучшие по всем составляющим, чем конкурентное окружение.


– Какие регионы наиболее перспективны для развития торговых центров?

– С одной стороны, чем крупнее город, тем выше в нем конкуренции, с другой стороны, интерес ритейла к крупным городам все равно остается наибольшим. Фактически все города сегодня достаточно заполнены – одни больше, другие меньше. Информацию можно получить у консультантов, они регулярно составляют рейтинги торговых площадей на город, информация эта открыта и ее можно сопоставить. Сейчас возможен выборочный девелопмент, и нужно выбирать не город, а конкретные площадки, которые по каким-либо причинам не были до сих пор развиты. 


– Какие сложности возникают при создании торговых центров в регионах?

– Если рассматривать вопрос с финансовой точки зрения, то понятно, что в региональные проекты сложнее привлекать финансирование: местные банки не обладают достаточными лимитами, а федеральные всегда с опаской смотрят на региональные проекты и неохотно делегируют полномочия в филиалы. Взаимодействие с администрацией региональных городов одновременно и проще, и сложнее, чем в Москве или Санкт-Петербурге. Вроде бы меньше административных проволочек и дешевле их решение, но часто возникает другая проблема – администрация каким-то образом аффилирована с владельцами уже построенных объектов (или сама является их владельцем), и договориться о строительстве новых объектов, учитывая определенную конкуренцию, бывает достаточно сложно. 

С точки зрения концептуальности объектов в регионах основной проблемой, повторюсь, является ограниченное количество операторов. Поэтому большинство ТЦ в разных похожи, как близнецы: обязательно присутствует Gloria Jeans, O’STIN, в лучшем случае «Спортмастер», «Детский мир», «М.Видео» и 20 других операторов. В результате сильно ограничены возможности по сооружению новых объектов, потому что сложно создать что-то новое и интересное для посетителей.




– Какие торговые центры быстрее окупаются? 

– Окупаемость торгового центра зависит от уровня арендных ставок, применяемых на объекте. Как я уже отмечал, на этот параметр влияют и местоположение, и конъюнктура города; концепция тоже должна быть сбалансирована по составу «якорей» и торговой галереи. Чем больше доля «якорей», тем ниже средняя ставка и, следовательно, выше срок окупаемости проекта. Но с минимальной долей «якорей» можно строить только в суперпроходных местах, где располагаются основные торговые коридоры города. На такой площадке можно создать фэшен-молл и за счет этого получить максимально высокие ставки и быструю окупаемость проекта. 

Перспективы каждого ТЦ очень индивидуальны и не до конца предсказуемы, потому что в настоящее время конъюнктура рынка находится на этапе больших изменений. На практике происходит следующее: начинаешь строить, и ритейл с интересом относится к проекту, а в ходе работы почему-то большая часть предварительных договоренностей «отваливается», а другая часть дает более низкие ставки, поэтому не получается достичь того уровня окупаемости, на который рассчитывал девелопер. Но опять же, все индивидуально в каждом проекте. Где-то все проходит гладко и в соответствии с планом на всех этапах, а где-то приходиться сталкиваться с серьезными проблемами.