Главная / СМИ и интервью / Екатерина Марковец: «Значительная доля иностранных инвестиций на нашем рынке — это российские деньги, переведенные за рубеж»
 

Екатерина Марковец: «Значительная доля иностранных инвестиций на нашем рынке — это российские деньги, переведенные за рубеж»

Екатерина Марковец: «Значительная доля иностранных инвестиций на нашем рынке — это российские деньги, переведенные за рубеж»

- Насколько востребована российская недвижимость у зарубежных инвесторов?


— Безусловно, иностранные инвестиции на российском рынке недвижимости присутствуют. Но существует определенный набор требований к объекту, который может быть интересен зарубежному инвестору. Прежде всего, юридическая прозрачность и высокая доходность.


Главной проблемой российского рынка являются, скорее, не высокие риски, поскольку они предполагают высокую доходность (именно это и привлекает инвесторов), а сложность юридического оформления сделки. Отечественный рынок недвижимости еще молод, законодательство здесь далеко от совершенства. Поэтому при реализации большинства проектов требуется тщательная проработка юридического аспекта. И если российские инвесторы заранее к этому готовы, то иностранные компании данный фактор скорее отталкивает.


Иностранные инвесторы нацелены на ликвидные проекты, приносящие максимальную доходность. В последнее время их интерес сконцентрирован не только на рынке Москвы. С этой точки зрения показательна покупка ТРК «Галерея» в Петербурге американским инвестиционным фондом Morgan Stanley Real Estate Fund; сумма сделки — $1,1 миллиарда. Интерес зарубежных инвесторов простирается и за пределы двух столиц, но, конечно, речь идет о единичных проектах. Например, в 2007 г. компанией Northern European Properties Ltd был куплен торговый центр «Форум» в Мурманске.


Стоит отметить, что значительная доля иностранных инвестиций на нашем рынке — это российские деньги, переведенные за рубеж.


— Какие факторы способствуют повышению интереса к российской недвижимости со стороны зарубежных инвесторов?


— Самое главное, что ищет инвестор на российском рынке, это высокая доходность, которая значительно превышает доходность проектов в Европе. Но она предполагает высокие риски. Тем не менее, экономическая ситуация в России становится все более стабильной. Можно сказать, что внешние экономические потрясения скажутся на российском рынке недвижимости в меньшей степени, нежели на европейском. У России появляется опыт взаимодействия с иностранными компаниями: власть настроена на привлечение инвестиций из-за рубежа. Подобные факторы повышают инвестиционный потенциал страны в глазах иностранных компаний.


— Какая именно недвижимость привлекает внимание инвесторов?


— Самым привлекательным видом недвижимости у нас считается жилье. В этом сегменте более высокая доходность, быстрые сроки окупаемости, возможность продать проект на стадии строительства, а, следовательно, реализовать его за средства дольщиков. Особенно широко представлены на жилом рынке недвижимости скандинавские компании.


Если говорить об инвестировании в другие сегменты рынка, то проект должен быть высоколиквидным, то есть удачно расположенным, иметь соответствующее локации функциональное назначение, востребованную потребителями концепцию и пр. Востребовано инвестирование в готовый бизнес, которое менее рискованно, чем инвестирование в проект, находящийся на этапе котлована. Также интересен сегмент гостиничной недвижимости, поскольку он юридически прозрачен. Прежде всего это касается гостиниц, находящихся под управлением иностранных компаний, которые нацелены на жесткое следование стандартам, что, в свою очередь, минимизирует риски и вызывает большее доверие.


В сфере частных инвестиций востребована покупка жилья для сдачи в аренду. Так, в середине 1990 — начале 2000-х иностранцами было куплено достаточно много жилой недвижимости в зоне золотого треугольника, которая до сих пор сдается в аренду. Причем далеко не всегда по прямому назначению: например, на Невском проспекте сдаются квартиры под офисы. Сейчас интерес к таким инвестициям уменьшился за счет высокой стоимости жилья, но по-настоящему эксклюзивные объекты с отличными видовыми характеристиками все равно пользуются популярностью.


— С какими мировыми рынками инвестирования в недвижимость можно сопоставить российский?


— Рынок России уникален. Сочетание высоких цен, низкой доходности и высоких рисков делает нашу страну малопривлекательной для инвесторов. А вот рынки наших соседей — стран бывшего СССР, ориентированных на интеграцию в европейскую и мировую экономику, кажутся более привлекательным за счет более низких цен и потенциала роста. Основными инвесторами для России являются сами россияне. За счет высоких доходов части населения внутри страны появляется класс собственников, которые формируют спрос на недвижимость различного назначения и они же поддерживают цены на высоком уровне. При этом они не инвестируют в другие рынки, кажущиеся для многих россиян сложными и непонятными, хотя инвестиционная грамотность ежегодно повышается, а с ней — и отток капитала. Если каждый отечественный объект инвестиций в отдельности, будь то квартира, отель или бизнес-центр, сравнивать с объектами аналогичного качества в других городах мира, то сравнение будет скорее всего не в пользу России.


Профессиональные инвесторы готовы покупать недвижимость по ценам, которые не очень устраивают российских собственников, поскольку выгоднее, например, использовать объект как инструмент залога, нежели продавать. 


— Выгодно ли инвестирование в старинные здания, исторические особняки с учетом реконструкции?


— Если рассматривать такой объект как имиджевый, например, в качестве штаб-квартиры компании, то отдача от инвестирования будет превышать затраченные средства. Если же говорить о коммерческом использовании здания, то оно не очень выгодно инвестору. Реконструкция — дорогостоящий процесс, и при подписании контракта девелопер не осознает, какой объем инвестиций будет необходим: это выясняется уже при разработке проекта. Очень сложен и длителен процесс согласования подобных проектов. Таким образом, возникают существенные временные и финансовые риски. Тем не менее, подобные проекты востребованы, поскольку всегда есть интерес к центру и к истории. Но стартовая цена объекта должна быть минимальной.


— На какие сроки окупаемости рассчитывают инвесторы?


— Если мы говорим о жилищном строительстве, то 4—5 лет. В сфере коммерческой недвижимости 8—15 лет в зависимости от функционального назначения объекта.


— А как повлиял на инвестиции в недвижимость мировой финансовый кризис?


— На российскую недвижимость крайне отрицательно. Иностранные инвесторы, движимые не только чувством патриотизма, но и финансовой выгодой, обратили внимание на домашние рынки или на рынки других стран Европы и Америки. В 2009—2010 гг. на западных рынках появлялись очень интересные объекты с доходностью до 35% годовых. Сейчас таких предложений уже нет. По данным общероссийской статистики, иностранные инвестиции на рынке недвижимости сегодня не превышают 1% от всего объема инвестиций.