Главная / СМИ и интервью / Екатерина Подлесных: «Наиболее активными арендаторами по-прежнему остаются представители общепита»
 

Екатерина Подлесных: «Наиболее активными арендаторами по-прежнему остаются представители общепита»

Екатерина Подлесных: «Наиболее активными арендаторами по-прежнему остаются представители общепита»


– Какие границы мы имеем в виду, когда говорим о центре Москвы?


– Говоря о центре Москвы, мы рассматриваем весь участок в пределах Садового кольца: Тверская, Тверская-Ямская, Столешников переулок, Кузнецкий мост, Петровка, Смоленская, Новый Арбат, – то есть основные торговые улицы, где арендаторы предпочитают открывать свои флагманские магазины. Престижные адреса из-за высоких ставок аренды (от $3 600 до $5 200 за кв. м в год) могут себе позволить международные бренды премиум-сегмента или крупные сетевые операторы (одежда и обувь, косметика и парфюмерия, ювелирные бутики и др.). Большинство арендаторов по-прежнему рассматривают варианты в границах Третьего транспортного кольца и спальных районах, максимальные ставки которых не превышают $2 000 за кв. м в год.

Как в настоящее время соотносятся спрос и предложение торговых площадей в центре?
Предложений внутри Садового кольца достаточно, чтобы удовлетворить существующий на рынке спрос. Основная проблема связана с ограниченным выбором новых объектов с хорошей инфраструктурой и современными коммуникациями. В центре представлен в основном старый фонд и единственные идеальные помещения – это первые этажи бизнес-центров и гостиниц на первой линии, но их на рынке немного. Насыщения рынка в ближайшей перспективе не будет, поскольку мы ожидаем выхода новых игроков и дальнейшего развития розничных сетей, нацеленных именно на стрит-ритейл.



– Баланс спроса и предложения в стрит ритейле сохранится в будущем?

– В первом полугодии 2013 г. предложение новых площадей пополнялось за счет ротации арендаторов, появления новых собственников, редевелопмента помещений. На Тверской улице, например, за 6 месяцев сменилось около 14 арендаторов. Я думаю, что в центре в будущем останутся только международные бренды и сетевые ритейлеры, которые могут позволить себе такую высокую ставку. Остальные будут уходить в спальные районы и торговые центры у метро.

Если говорить про определенные сегменты рынка, то среди наиболее активных арендаторов по-прежнему остаются представители общепита – в основном, кофейни и рестораны разных направлений (30–35%), магазины одежды, обуви, косметики, парфюмерии и подарков (24%), супермаркеты (12%) и банки (9%). Думаю, что эта тенденция сохранится на рынке и в среднесрочной перспективе.






– Можно ли выделить тенденции развития рынка стрит ритейла именно в центре?

– Я бы отметила, во-первых, реконструкцию пешеходных зон в центре Москвы. Уже завершены работы на таких улицах, как Рождественка и Кузнецкий мост. В перспективе к ним добавятся Никольская улица, Большая Дмитровка и др. В целом активное развитие пешеходных зон повысит привлекательность торговых помещений, расположенных на этих и прилегающих улицах, вырастет конкуренция за наиболее удачно расположенные помещения, что в будущем приведет к росту арендных ставок в этом сегменте. На этих улицах произойдет постепенное замещение слабых арендаторов на более сильные бренды, а с точки зрения профилей останутся преимущественно операторы общепита (рестораны, кафе), банки и люксовые бренды.

Во-вторых, заметной тенденцией становится появление новых кластеров в центре Москвы таких как, например, территория Красного октября, где последнее время открылось много новых ресторанов, кафе, ночных заведений. Предложение в новых зонах формируются по мере развития городской инфраструктуры, в будущем они превратятся в самостоятельные торговые коридоры.



– Состав топовых коридоров в центре меняется со временем?

– Торговые улицы внутри Садового кольца можно рассматривать как с точки зрения состава арендаторов, так и величине арендной ставки. Традиционно планку «дорогих» торговых улиц Москвы держат часть Тверской, Петровка и Столешников переулок. Сейчас аренда 1 кв.м на Тверской составляет от $2 500 до $8 500 в год. Это одна из самых дорогих торговых улиц в Европе. Здесь серьезных изменений не ожидается, поскольку арендные ставки сейчас стабилизировались, возможно, они будут меняться вместе с инфляцией. Небольшой рост ожидается в пешеходных зонах, и в пределах 10–20% на ликвидные помещения, которые освобождаются после выезда прежних арендаторов.

Локация дорогих брендов – это совершенно иная история. В Москве корнеры известных марок широко представлены в Столешниковом переулке и Третьяковском проезде, Петровке и Дмитровке, на Малой Бронной и Кузнецком мосту. Однако все больше магазинов верхнего ценового сегмента открывается и в торговых центрах, расположенных за пределами Садового кольца («Времена года», Барвиха Luxury Village, Сrocus City Mall и др.). Этот тренд в будущем сможет повлиять на позиции отдельных торговых улиц в центре Москвы.





– В целом, достоинства площадей в центре достаточно известны. А вот каковы основные сложности такой аренды?


– Среди основных минусов коммерческих помещений в центре можно выделить высокие арендные ставки, неудобные планировки, проблемы с электрическими мощностями, высокий коэффициент потери полезных площадей (например, подвалы или антресоли), отсутствие парковки. Арендаторы вынуждены нести дополнительные расходы на отделку помещений, если здание раньше не сдавалось в аренду под магазины. На этапе переговоров с собственником важно согласовать все условия, в том числе, связанные с ремонтом фасадов и коммуникаций.



– Сохранились ли какие-нибудь исторические магазины в центре?

– Кроме «Елисеевского», ЦУМа, ГУМа и «Детского мира» трудно что-то назвать. Многие исторические магазины сохранили только название, полностью поменяв концепцию и формат. Можно также сюда отнести современные объекты, которые появились в 90-х годах – например, магазины сети United Colors of Benetton на Тверской и Красной Пресне. Многие из них до сих пор продолжают успешно работать и развиваться в своей нише.






– Будут ли в дальнейшем появляться узконаправленные торговые коридоры?

– Они уже есть в центре: это Старый Арбат и Камергергский переулок, а также некоторые будущие пешеходные зоны – такие, как Никольская улица. Я бы не стала называть их узконаправленными коридорами, речь скорее идет о превалировании операторов одного профиля на конкретной улице. С этой точки зрения интересен пример Нахимовского проспекта, который долгое время был исключительно «строительной» улицей, но сейчас это направление постепенно уходит, и строительные магазины перебираются на Ленинский проспект и другие улицы. На самом Ленинском проспекте тоже наблюдается концентрация арендаторов интерьерных магазинов, мебели.



– Сетевики предъявляют особые требования к помещениям?

– У сетевых ритейлеров есть определенные запросы и по площади, и по ставке, и по высоте потолков, витрине, вывеске. Но на практике им приходится выбирать из тех помещений, которые сдаются в аренду, и не всегда они соответствуют требованиям арендатора. Думаю, что в отдельных случаях арендаторам целесообразнее рассмотреть предложения в пределах ТТК, поскольку там выбор помещений в формате стрит-ритейла намного больше.




Беседовала Надежда Двоскина