Главная / СМИ и интервью / Кирилл Зайцев: «Многие иностранные инвесторы медлительны, что дает шанс российским бизнесменам стать крупными частными инвесторами»
 

Кирилл Зайцев: «Многие иностранные инвесторы медлительны, что дает шанс российским бизнесменам стать крупными частными инвесторами»

Кирилл Зайцев: «Многие иностранные инвесторы медлительны, что дает шанс российским бизнесменам стать крупными частными инвесторами»
Насколько сегодня популярно инвестирование в коммерческую недвижимость?


Денис Трущенко: Инвестирование в различные сегменты рынка коммерческой недвижимости до сих пор является одним из популярных трендов. Однако объем финансовых средств и число участников (профессиональных и частных инвесторов) постоянно меняется из-за сильной зависимости от общей экономической ситуации в мире, что находит отражение и на рынке инвестиций России, вошедшей в ВТО и являющейся частью глобальной экономической среды.


В данный момент российский рынок чувствует себя достаточно комфортно по сравнению с европейским. Рынки Европы испытывают серьезные проблемы, связанные с восстановлением. Нет четких сигналов, свидетельствующих о развороте ситуации в экономике, особенно в связи с рисками из-за возможного выхода из ЕЭС некоторых стран, наиболее зависимых в дотационном плане от остальных участников Евросоюза.


По итогам 2012 года инвестиции в российскую коммерческую недвижимость достигли рекордных значений по сравнению с предыдущим годом и составили порядка $8,5 млрд (общий объем транзакций). Такая статистика позволяет говорить о вполне серьезном интересе российских и международных инвесторов к российскому рынку.  



В чем преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость по сравнению с жилой?


Денис Трущенко: Я бы не стал категорично говорить лишь о преимуществах инвестирования в коммерческую недвижимость, везде есть свои сложности. Все зависит от цели инвестора, и прежде чем вкладывать деньги, необходимо определить задачу, которую требуется решить, просчитать не только инвестиционные риски, но и ожидаемую доходность.


Наряду с коммерческой недвижимостью, рынок элитного жилья всегда оставался наиболее привлекательным объектом инвестирования. Даже во время финансового кризиса цены на элитное жилье сохранялись на стабильно высоком уровне. Также весьма показателен пример инвестирования в офисный сегмент коммерческой недвижимости. В истекшем году с ней заключалось больше всего сделок (~40%), в результате чего инвестиции в этот сегмент достигли исторического максимума – $3,5 млрд. Высокая активность инвесторов в складском сегменте привела к росту объема вложений на более чем 30% по сравнению с 2011 годом – до порядка $600 млн.




На фото: Денис Трущенко



Каковы основные риски вложений в коммерческую недвижимость?


Денис Трущенко: Традиционные риски инвестирования даже при данной статистике присущи как элитному сегменту, так и коммерческой недвижимости. Здесь можно выделить нехватку свободных денежных средств у девелоперов, в связи с чем весьма ощутимыми становятся проблемы дальнейшего финансирования проектов, «замораживание» строительства, а также снижение темпов выхода на рынок новых проектов.


Большинство аналитиков признают проблемы с доступностью заемного финансирования, что тоже важно при инвестировании в недвижимость. Существует и такой традиционный фактор российской жизни, как административный барьер и коррупционные препоны.  



Какие виды коммерческой недвижимости быстрее окупаются?

Кирилл Зайцев: Средняя окупаемость офисных помещений в районе восьми лет. Если же брать в расчет инвестиции в коммерческие площади как альтернативу жилью, то мы рассматриваем вложения в сравнительно небольшие помещения, стоимость аренды которых несколько выше. При инвестировании в крупные проекты сроки окупаемости могут вырасти, учитывая значительные снижения ставок аренды для крупных арендаторов.


Что же касается видов недвижимости, то самый прогнозируемый сегмент – это офисы. Ставки аренды по торговым помещениям значительно выше, если брать в расчет street retail на лакомых торговых коридорах, но и цены продаж зашкаливают, ввиду дефицитности товара. Офисный же рынок постоянно предлагает интересные и конкурентные варианты.

   


В чем заключаются особенности инвестирования в российский рынок?

Кирилл Зайцев: Московский рынок повзрослел и остепенился, он располагает довольно обширным количеством предложений: и по цене, и по району, и по качеству – выбрать есть из чего. Что же касается законодательства, то рейдерские захваты никто не отменял. Данная ситуация порождает вынужденные схемы по специфическому оформлению собственности (оффшоры, трасты). Прежде всего это касается крупных объектов, но и рантье поменьше заранее пытаются себя обезопасить.


В этой связи удивляет законодательная инициатива российского Президента. 30 декабря 2012 года В.В. Путин подписал Федеральный закон о внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ, по которому отменяется государственная регистрация долгосрочных договоров аренды и вводится обязательное нотариально удостоверение сделок с недвижимостью. Все мы прекрасно понимаем, в каком государстве живем, знаем истории про «неподкупных» судей и «независимых» нотариусов.



Как будет развиваться инвестирование в коммерческую недвижимость в 2013 году? 


Кирилл Зайцев: Интерес к России был и остается огромным в плане инвестирования в рынок коммерческой недвижимости. Думаю, что у рынка большой потенциал. Многие иностранные инвесторы медлительны в плане принятия окончательного решения, что дает шанс российским бизнесменам стать крупными частными инвесторами на хорошо понятном им рынке инвестиций – и такие примеры уже есть. В 2012 году основными игроками на рынке были российские покупатели, их доля в общем объеме сделок составила 78% по сравнению с 2011 годом (~59%). Интерес со стороны иностранных компаний оставался достаточно высоким, но россияне быстрее принимают решения и зачастую имеют более легкий доступ к финансированию. Количество сделок, безусловно, будет только увеличиваться.



В прошлом году ваша компания открыла новое направление – элитного жилья. Вы считаете этот вид инвестирования не менее перспективным?


Ольга Смирнова: Пока Москва – не просто столица нашей родины, но и сосредоточение капиталов, нефтедолларов, роскоши, центр притяжения 140-миллионного государства, устойчивый спрос на качественную жилую недвижимость будет формироваться. На ситуацию также влияет желание Президента развернуть финансовые потоки власть придержащих и вернуть капиталы из заграницы.


Несмотря на обилие несомненно высокопрофессиональных консультантов в сегменте элитной жилой недвижимости, мы все же видим возможность для устойчивого развития данного направления. Как показывает опыт, при качественном подходе и полной самоотдаче обязательно найдется именно наш клиент. А расширение клиентской базы – всего лишь вопрос времени.  


В этом году офисному направлению Bluetone Group исполняется восемь лет, и офисная недвижимость в этом плане – локомотивное направление брокерского бизнеса. В то же время, понимая необходимость большинства наших клиентов в покупке объектов элитной жилой недвижимости, мы решили расширить спектр услуг, пойдя навстречу контрагентам.



Если вернуться к вопросу инвестиций в коммерческую недвижимость – какой ее сегмент следовало бы более активно развивать на российском рынке?

Кирилл Зайцев: Российский рынок следовало бы развивать комплексно, начиная с правового поля, а уж смежные отрасли на благодатной почве разовьются сами. А если ближе к реальности, то Московский регион достаточно насыщен качественными предложениями во всех сегментах недвижимости, и получить сверхдоходы крайне тяжело. Мы вступили в долгожданную стадию искушенного покупателя и борьбы за качество.



Инвестируют ли россияне в зарубежную коммерческую недвижимость? Какие страны наиболее популярны?

Денис Трущенко:  Сейчас такие вложения не очень актуальны, к тому же все хорошо помнят проекты компании «Миракс» в Черногории, в экзотических и курортных странах, а также ряд других анонсированных «масштабных строек» за рубежом, в том числе от крупных и не очень банков и олигархических структур.  


Думается, что подобные инвестиции сегодня сменили вектор в пользу России, поскольку норма прибыли здесь выше по сравнению с Европой. Этот аргумент берет верх над всеми остальными. В Берлине, например, норма прибыли крайне консервативна, порядка 5–7%.


По неумолимой статистике, центром инвестиционного рынка недвижимости в РФ по-прежнему является Москва: в 2012 году на столицу пришлось 88% сделок против 69% в 2011 году. В отдельных сегментах доля Москвы еще выше: например, в офисном сегменте она достигла 97%.  




Частному инвестору сложнее обслуживать коммерческую недвижимость или жилую?

Кирилл Зайцев: Наоборот, обслуживание коммерческой недвижимости гораздо прозрачнее – во многом потому, что арендодатель имеет дело с юридическим лицом. Взаимодействие и взаиморасчеты осуществляются по понятному договору, в случае возникновения претензий проще рассматривать дело в суде. Арендатор офисной недвижимости – это всегда бизнес, зависящий от аренды, постоялец квартиры же практически не контролируется. Также стоит заметить, что доходность от аренды коммерческих площадей несравнимо выше при одинаковом уровне инвестиций.




Беседовала Надежда Двоскина