Главная / СМИ и интервью / Наталья Круглова: «Если экономико-политическая ситуация будет стабильна, состав игроков на отечественном рынке скоро изменится»

Наталья Круглова: «Если экономико-политическая ситуация будет стабильна, состав игроков на отечественном рынке скоро изменится»

Наталья Круглова: «Если экономико-политическая ситуация будет стабильна, состав игроков на отечественном рынке скоро изменится»

– Какие сегменты недвижимости Москвы и регионов наиболее привлекательны с точки зрения инвестиций?


– Говоря о привлекательности сегментов недвижимости для инвестиций, необходимо определить профиль инвестора. Я буду говорить в основном о столичном рынке, поэтому и примеры приведу оттуда. Основных типов вложений в недвижимость пять: торговые объекты; административные объекты; складская недвижимость; жилье; площадки под строительство и девелоперские проекты. Разумеется, каждый профессиональный инвестор инвестирует в тот сегмент, в котором у него имеется экспертиза.


Девелопмент близок тем, кто умеет работать с административным ресурсом, поскольку взрывообразный рост стоимости проекта происходит как раз на этапе оформления разрешительной документации. Также он близок также тем игрокам рынка, которые имеют собственный строительный ресурс, что позволяет зарабатывать как на девелоперском цикле, так и на стройке. Посмотрите на крупных застройщиков жилья – они являются хорошей иллюстрацией этого тезиса со своими производственными мощностями и тесной работой с властью региона присутствия.


Торговая недвижимость имеет две группы потенциальных инвесторов: институциональные инвесторы – финансовые группы и фонды, а также профессионалы рынка торговли – «Ташир», «Торговый квартал», «Детский Мир» и другие собственники-операторы, выбравшие своей специализацией работу с торговыми центрами.


Инвесторы в офисную недвижимость высокого класса обычно институциональные – наиболее яркий инвестор последнего периода, конечно, господин Минц и его О1. Для объектов более низкого класса покупателями обычно являются частные лица, которые стремятся диверсифицировать свои вложения. Часто эта же группа покупателей инвестирует средства в жилье – как в строящееся, так и находящееся на стадии готовности, ориентируясь на заработок на росте рынка и на повышении стоимости пропорционально готовности жилого объекта. Крупные инвестиционные портфели в строящемся жилье формируют институциональные инвесторы – банки и прочие финансовые институты. Просто доходность на жилье сейчас так низка, что эти игроки не стремятся размещать там дорогие пассивы. Довольно четко сегментированы инвесторы в складскую недвижимость – на этом рынке мало случайных игроков, если мы говорим о качественных складах.


Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что из-за отсутствия резких изменений рынка за последние годы он достаточно сбалансирован – нет таких сегментов, которые сулили бы инвестору сверхприбыли; риски в достаточной степени пропорциональны доходности, а доходность возникает там, где концентрируется наилучшая экспертиза.



– В чем заключаются принципиальные различия в инвестировании в столичную и региональную недвижимость?

– Рынок Москвы менее рискован и более прозрачен. Рынок регионов даже рынком назвать сложно, поскольку он практически лишен статистически значимого количества сделок и абсолютно не прозрачен для внешнего наблюдателя.


Что касается столицы – совершенно очевидно, что в течение последних 20 лет жилье не дешевело (я, конечно, не принимаю во внимание временные и несущественные просадки на фоне эскалации кризиса). Офисы и торговые помещения демонстрировали большую волатильность, но они и давали и больший апсайд, возвращаясь к докризисным ценовым показателям. Сделки шли, идут и станут идти – в Москве рынок может быть активнее или пассивнее, но он существует.


В отличие от столичного рынок регионов существенно менее ликвиден. В регионах удачно работают те, кто умеет это делать: носители административного ресурса, местные бизнесмены. Федеральных игроков мало. Если до кризиса федеральный инвестор интересовался регионами, то после 2008 года я не вижу интереса московских (федеральных) игроков к регионам. Есть исключения – торговые сети, но даже они не стремятся выходить за границы Урала и развивать экспансию в городах «весом» меньше миллиона. Разгадка проста: затраты сопоставимы с московскими, административные риски высоки, а доходы в несколько раз ниже московских. К тому же низкая ликвидность и, соответственно, невозможность просчитать стратегию выхода из проекта, высокие капрейты. Чудес же не бывает: если в стране есть только полтора города с живой экономикой и потребительским сектором, откуда взяться инвестициям в регионы?


– Насколько безопасны и надежны инвестиции в российскую и зарубежную недвижимость?

– Не безопасны и не надежны. Измерить просто: если на рынке коммерческой недвижимости Европы ставки капитализации составляют 2–6%, то у нас 12–16%. Вот и ответ про надежность: на сколько лет инвестор готов считать денежный поток от актива гарантированным. Наши самые надежные объекты – качественные торговые и бизнес-центры – продаются с мультипликатором в течение 10–12 лет, а, к примеру, торговые объекты в Берлине, на Курфюрстендамм – с мультипликатором 30–50. Что тут добавить про надежность?






– На что стоит обратить внимание частному инвестору – на жилые проекты или объекты коммерческой недвижимости?

– Стратегия персонального инвестирования не строится на одном параметре. Это всегда суперпозиция оценок доходности, ликвидности, личных предпочтений, потребностей в диверсификации и прочем. Если говорить сугубо о доходности, то на жилье эконом-класса, особенно подмосковном, доходность от арендного потока может достигать и 15% годовых. Для жилья элитного и бизнес-классов доходность будет на уровне 2–5%. Сопоставимые со стоимостью дорогой квартиры ($2–3 млн) вложения в офисы или стрит-ритейл дадут потенциально большую доходность – до 30% годовых (особенно если речь идет о вложениях в проекты, которые еще нужно превратить в «продукт»: квартиры на первых этажах, переделываемые в стрит-ритейл, офисы, покупаемые блоками в shellcore и продаваемые с отделкой в розницу). Однако на коммерческой недвижимости будут сильнее отражаться колебания рынка, она менее ликвидна, сложнее в управлении и требует более квалифицированного инвестора, чем жилье.


– На каком этапе работы инвестору необходимо приглашать экспертов?

– Все зависит от квалификации инвестора и типа предполагаемой операции, ведь не случайно на рынке сложилась специализация. Если предположить, что в сделку с недвижимостью инвестор может внести только финансовый ресурс, но не имеет отраслевой экспертизы, то ему нужен не столько отраслевой эксперт, сколько отраслевой партнер, который разделит с ним финансовый риск. Безусловно, нужны консультанты по учету и налогообложению, по юридической поддержке, по коммуникациям с продавцами/покупателями. Если проект не имеет понятного алгоритма расчета – потребуются консультанты по маркетингу и инвестиционному анализу. Однако отдавать на аутсорсинг можно только не основные функции, в противном случае риск неудачи очень велик.


– Какие инвестиции в России считаются более надежными – в недвижимость или в другие сферы экономики?

– Вложения средств в недвижимость традиционно сравниваются с вложениями в ценные бумаги и размещениями на депозиты – это общемировая практика. Странно было бы сравнивать недвижимость и производство, к примеру, рельсов. Кто умеет производить рельсы – именно этим и занимается. Для диверсификации портфеля производитель рельсов может иметь и вложения в недвижимость, но если бы он мог зарабатывать больше на недвижимости, он перестал бы производить рельсы. Возвращаясь к сравнению с ценными бумагами и депозитами, стоит отметить, что производные инструменты и депозиты более ликвидны. На финансовые рынки обычно ниже порог входа: почти все могут купить «немного Газпрома», но не все – офис или торговое помещение. При этом депозиты являются наиболее консервативным размещением и обычно дают доходность ниже, чем ценные бумаги и недвижимость. Они требуют минимальной квалификации инвестора. На ценных бумагах выше волатильность, больше риски, поэтому неквалифицированному инвестору на таком рынке делать нечего. Недвижимость занимает промежуточное место: она более доходна, чем депозит, и сопоставима по доходности операций с ценными бумагами; малоликвидна по сравнению с финансовыми инструментами; у нее достаточно высокий порог входа и существенны требования к квалификации инвестора. Выбирайте, что нравится.






– Какие факторы стоит учитывать при вложении средств в недвижимость?

– Необходимо ответить на ряд вопросов. Первый: каковы предельно допустимые значения потерь, которые инвестор готов принять? А затем оценить с этой точки зрения самый пессимистичный сценарий развития инвестиции. Второй: выяснить, каким образом из приобретенного актива можно выйти. Третий: определить, в течение какого срока может быть необходим выход из актива – отсюда требования к его ликвидности. Четвертый: рассчитать, какую доходность приносит актив при разных сценариях развития рыночной конъюнктуры и соответствует ли он ей. Пятый: существуют ли альтернативные и менее рискованные возможности получить такую же доходность? Шестой актуален при работе с заемным финансированием: может ли сам актив обеспечить обслуживание долга? Седьмой: определить, какие типы экспертиз нужно провести (не надо на этом экономить), чтобы уменьшить риск и избежать неопределенности на входе в проект.


– Какие сегменты недвижимости в России недооценены инвесторами, а какие обладают потенциалом развития?

– Сейчас ключевые сегменты рынка недвижимости демонстрируют сбалансированность спроса и предложения вокруг текущих ценовых параметров. Существуют нишевые типы инвестиций, например, в строительство кинотеатров или коворкинговых пространств. Допускаю, что у некоторых из этих субсегментов большое будущее. На стагнирующем рынке сверхдоходность способны обеспечить только какие-то узкоспециальные решения. Что касается прогноза, то ответ на этот вопрос связан с макроэкономическими процессами и политикой государства – посмотрим, каковы будут решения власти в сферах жилищной политики, регионального развития, документального регулирования отрасли и прочего.
Также стоит отметить важный аспект: во всех юрисдикциях со стабильным институтом частной собственности недвижимость – это не средство заработка, а способ сохранения сбережений. Если экономико-политическая ситуация будет стабильна, состав игроков на отечественном рынке скоро изменится – уйдут те, кто ждет сверхприбылей и останутся консервативные инвесторы, умеющие играть «в долгую» с низкой доходностью.