Главная / СМИ и интервью / Павел Платонов: «Покупка склада — достойная альтернатива долгосрочной аренде»

Павел Платонов: «Покупка склада — достойная альтернатива долгосрочной аренде»

Павел Платонов: «Покупка склада — достойная альтернатива долгосрочной аренде»

- В чем заключаются основные преимущества аренды склада?

— В этом вопросе нет однозначного правильного решения, все зависит от стратегии развития компании. В период активного роста бизнеса возникает потребность в быстром расширении складских площадей и, наоборот, в состоянии спада компания начинает «скидывать» площади, пытаясь минимизировать затраты. Находясь в арендных отношениях, легче через какое-то время расстаться со складом и арендовать новый, более высокого  класса или сменить локацию. Корпоративная стратегия некоторых компаний не предполагает наличия складских активов в собственности, а только аренду. Для размещения региональных складов также предпочтительнее арендные отношения, особенно если нет уверенности в конкретном регионе. 


— Если аренда настолько удобна и выгодна, почему же некоторые компании покупают склады?

— Дело в том, что покупку складов в основном рассматривают компании со стабильным специализированным бизнесом — фармакология,  многотемпературные склады, производство специальных товаров, а также со сложным логистическим циклом. Если такая фирма возьмет в аренду склад класса А, потребуются большие инвестиции, чтобы привести его в соответствие со своей логистикой. При этом склад в собственности — это некая основа бизнеса, имеющая весомые преимущества. Прежде всего, независимость от арендодателя, который способен предпочесть более крупного арендатора или повысить арендную ставку. Также можно использовать склад как финансовый инструмент — закладывать его, отдавать в обеспечение для получения кредитов.


— То есть приобретение склада — выгодная инвестиция?

— Все зависит от бизнеса, потому что в различных сегментах разная доходность. Мы считаем, что покупка склада — достойная альтернатива долгосрочной аренде. Приобретая склад, компания платит не 100% его стоимости сразу, а порядка 30–40%, под остальную часть берется долгосрочный кредит. А для компаний, у которых склад — основа бизнеса и центр логистики, это выгодная инвестиция.


— Компании предпочитают управлять складами самостоятельно или приглашают специализированные организации?

— Управляющая компания (УК) может быть наемной или собственной. Когда речь идет об аренде крупных логистических комплексов, то обычно нанимают сторонние УК. А вот когда склад выкупается, то чаще всего им управляют самостоятельно. Все эти вопросы решаются владельцем в индивидуальном порядке. Однако у профессиональной УК управлять складом получается лучше благодаря опыту и наличию специально подготовленных сотрудников.


— Каковы ставки аренды на московские и подмосковные склады?

— К сожалению или к счастью, московские ставки аренды не являются показателем для всего рынка. Средняя цена — $135–140 за кв. м в год без учета операционных затрат, коммунальных платежей и НДС.


— Изменятся ли они в ближайшей перспективе?

— Думаю, что сильно арендные ставки в среднесрочной перспективе не вырастут: на ближайшие несколько лет можно прогнозировать некую стабильность или даже небольшое снижение. В конце 2014–2015 годов предложение увеличится, ставка скорректируется, но не существенно. Ожидаемый уровень — в районе $130 за кв. м в год.


— Каково соотношение спроса и предложения складских помещений? Что более востребовано — аренда или покупка складов?

— Сегодня доминирует рынок девелопера, спрос превышает предложение, большинство сделок заключаются на этапе строительства по предварительным договорам. Два года назад сделки по покупке складских помещений были единичными, но по итогам прошлого года их доля от общего количества транзакций составила порядка 25%. В следующем году, полагаю, доля еще немного подрастет. При этом большинство компаний по-прежнему будут арендовать склады. Как правило, помещения покупают компании, чья логистика специфична и потребует различных дорогостоящих улучшений. Можно констатировать, что сегмент сформировался, рынок предлагает такой понятный продукт, как строительство помещений на продажу.