Главная / СМИ и интервью / Светлана Ярова: «Вложения в стрит-ритейл окупаются значительно быстрее, чем в жилье»

Светлана Ярова: «Вложения в стрит-ритейл окупаются значительно быстрее, чем в жилье»

Светлана Ярова: «Вложения в стрит-ритейл окупаются значительно быстрее, чем в жилье»


– Насколько распространено частное инвестирование в стрит-ритейл в Москве? Кто вкладывает средства подобным образом?


– На сегодняшний день порядка 85% инвестиций в стрит-ритейле именно частные. На рынке существует очень мало фондов, которые владеют объектами стрит-ритейла в Москве. Как правило, к ним относятся либо торговые помещения в рамках бизнес-центра, многофункционального комплекса или гостиницы, либо площади, расположенные в современных высококачественных жилых объектах на стадии строительства.


Частным инвесторам интересен рынок стрит-ритейла в Москве, потому что он характеризуется быстротой заключения сделок, понятностью и прозрачностью. А когда речь идет о вложении собственных денег, именно эти параметры являются особенно важными. Зачастую инвестор проводит сравнительный анализ, чтобы определить максимально эффективный вариант – например, выбирает между размещением средств на банковском валютном депозитном счете и покупкой недвижимости. Качественные объекты стрит-ритейла нередко выигрывают такое «соревнование» за счет более высокой доходности.



– Каковы особенности частного инвестирование в этой области?

– Стрит – это действующий бизнес, приносящий доход. Частных инвесторов условно можно разделить на две группы: те, кто покупает и перепродает, и те, кто приобретает, чтобы управлять. Для первой группы удобнее, чтобы на объекте не было арендаторов, поскольку обычно они ищут недооцененный актив, который можно выгодно реализовать. Вторая группа, напротив, заинтересована вкладывать средства в стабильный актив, по надежности схожий с банковским депозитом, поэтому для них важно знать состав арендаторов. Фактически инвестиции в стрит-ритейл – это одна из возможностей управления личными активами. Одна из особенностей – быстрота заключения сделки. Структура сама по себе несложная, а на юридический, технический и маркетинговый аудит уходит обычно не больше двух-трех недель. Другая особенность – в переговорах по поводу сделки участвуют не посреднические структуры, а именно те люди, которые принимают решения. Важную роль в стрит-ритейле играют статус адреса и его узнаваемость.



– Инвесторы сами используют торговые площади или сдают в аренду?

– На практике встречаются оба варианта. Однако в России большинство приобретает объект с целью дальнейшей перепродажи. В покупке площади для собственных нужд заинтересованы около 20% инвесторов. В основном это банки, производители товаров класса «люкс», частные предприниматели, а также компании, которым трудно переезжать с места на место и которым важна конкретная локация – например, продуктовые магазины и магазины детских товаров. Что касается регионального распределения, то в Москве большинство профессиональных инвесторов покупают недвижимость для сдачи в аренду, а в Санкт-Петербурге доля приобретений для собственного использования практически равна инвестиционной. Иногда часть помещения используется владельцем в своих целях, а часть предлагается в аренду.



– Каким образом ведется обслуживание таких площадей?

– Все расходы по обслуживанию помещения, как правило, лежат на арендаторе. Но есть и исключения: например, капитальный ремонт проводится за счет собственника (это требование Гражданского кодекса). Если помещение стрит-ритейла является частью большого комплекса, в котором есть управляющая компания, то в договоре зачастую четко разделена зона ответственности арендодателя (зоны общего пользования и инженерные системы здания) и арендатора (внутреннее пространство помещения). Но при этом расходы собственника часто возмещаются арендатором в виде операционных расходов.



– Какие площади в Москве наиболее интересны для инвестирования? Какой рост цен Вы прогнозируете?

– В числе наиболее интересных с точки зрения инвестиций объектов в Москве можно назвать здания с длинным фасадом на три-четыре окна, с возможностью создания отдельных входов и витрины, если изначально она не предусмотрена. Существует универсальное правило: чем более гибкая планировка помещения, тем шире круг потенциальных арендаторов.


Процент износа здания не должен превышать 50%, чтобы минимизировать риск его сноса. Также желательно, чтобы объект не попадал, скажем, под государственный план строительства или реконструкции района, иначе возведенная эстакада или здание могут негативно отразиться на привлекательности объекта с точки зрения расположения. Что касается удобства размещения, то объект необязательно должен находиться возле метро – это могут быть крупная развязка, пересечение основных магистралей района или сложившаяся торговая зона района, где перекрещиваются покупательские, деловые потоки района, а также расположены основные общественные и административные здания. Однако даже неудачно расположенные, на первый взгляд, площади могут приносить прибыль, если найти к ним грамотный подход – заселить интересного арендатора, сделать привлекательный дизайн и так далее.


Как правило, при выборе объекта профессиональный инвестор ориентируется на бюджет до 20 или до 30 млн долларов. Средний валовый спрос находится в рамках 1–10 млн долларов. Имея 1–3 млн долларов, стоит рассчитывать на покупку квартиры в спальном районе, переведенную из жилого помещения в статус нежилого, площадью порядка 100 кв. м, рядом с метро. Возможен вариант с уже имеющимся арендатором. При бюджете в 5–10 млн долларов можно купить помещение площадью 100–400 кв. м, например, в районе магистралей –Ленинского или Ленинградского проспекта. В центре столицы в настоящее время практически невозможно что-либо приобрести с ожидаемой покупателями доходностью, но если появляются свободные объекты, то их стоимость достигает 20 млн долларов.


Если говорить о динамике цен, то стоимость продажи площадей в стрит-ритейле остается почти неизменной, зато наблюдается постепенный рост арендной ставки.


– Что более востребовано инвесторами: московские площади или магазины за рубежом?

– Каждый обычно предпочитает играть на своем поле, инвестировать в локальный рынок. Российские инвесторы вкладывают средства в зарубежные проекты, но преимущественно в объекты жилой недвижимости, в рекреационные зоны, в гостиницы и в значительно меньшей степени – в стрит-ритейл. Причина тому – доходность объектов торговой недвижимости за рубежом значительно ниже, чем в России.



– Выгодны ли инвестиции в стрит-ритейл в российских регионах? Какие города наиболее интересны для вложения средств?


– Региональный рынок не отличается прозрачностью и ясной схемой ценообразования, поэтому вызывает у инвесторов опасения с точки зрения надежности их вложений. Есть несколько центральных локаций, на которые федеральные банки и крупные ритейлеры всегда будут претендовать, но они немногочисленны. Самый большой инвестиционный интерес по-прежнему представляют Москва и Санкт-Петербург. Окрестности этих городов также живут по законам обеих столиц, поэтому в равной степени интересны инвесторам.



– Насколько быстро окупают себя вложения в стрит-ритейл по сравнению с приобретением жилья?

– Вложения в стрит-ритейл окупаются значительно быстрее, чем в жилье. Инвестиционная история с жильем уже практически не работает, есть смысл приобретать объекты только для себя. В стрит-ритейле доходность достигает 9–12%, тогда как для жилой недвижимости она зачастую намного ниже.



Как будет развиваться инвестирование в стрит-ритейл?


В России сформировалось два подхода к выбору объекта для инвестирования. Первый: покупается частично готовое помещение, в нем проводятся финальные работы, а затем оно перепродается или сдается в аренду. Второй: приобретается полностью готовый объект для собственного использования, сдачи в аренду или реализации. Также ритейлеры в сегменте «люкс» покупают активы, если уверены в том, что локация выбрана правильно, а бизнес приносит хороший доход. В таком случае ритейлер решает прочно закрепить за собой данное местоположение, чтобы минимизировать возможные риски./strong