Главная / СМИ и интервью / Татьяна Тикова: «Задача девелопера — предложить клиенту то, что он захочет купить в будущем, а не то, что он приобретает сегодня»
 

Татьяна Тикова: «Задача девелопера — предложить клиенту то, что он захочет купить в будущем, а не то, что он приобретает сегодня»

Татьяна Тикова: «Задача девелопера — предложить клиенту то, что он захочет купить в будущем, а не то, что он приобретает сегодня»

– Что принято считать комплексным освоением территории?

– Единой терминологии, которой пользовались бы все участники рынка, на данный момент нет. Существует несколько вариантов формулировок, каким должно быть комплексное освоение территории. Данное понятие связано не с объемом, а скорее со структурой проекта. Можно сказать, что это планомерное возведение зданий и сооружений, связанных единством концепции, планировок, процессов. Если мы говорим о комплексной застройке, то всегда подразумеваем проект с инфраструктурным наполнением.


– Сейчас мы переходим от точечной застройки к комплексному развитию города...

– Совершенно верно. Причина тому - стратегия и общая идея развития города — ведь он должен развиваться именно тем путем, который ему задали, а не в результате хаотичного строительства зданий. Основная проблема точечной застройки — дальнейший дисбаланс территорий. Неправильно смотреть на отдельный проект, как на «точку» на карте, и рассуждать, красивая ли у него архитектура — в подобном подходе нет комплексности. В результате возникает нелогичный набор построек: отсутствуют детские сады, школы, единая система дорог (про транспортную ситуацию в этой связи вообще можно даже не упоминать). 
Другая причина, почему сейчас отказываются от точечной застройки, — в Москве осталось не так много небольших участков, которые можно застраивать. Мы уже подошли к тому моменту, когда старые административные здания в основном снесли и возвели на их месте новые, либо реконструировали. Сегодня в зоне внимания промзоны: столица может и должна развиваться за счет территорий бывших промышленных предприятий, которые требуют к себе серьезного подхода и изменения структуры. К тому же Генпланом предусмотрены масштабные программы по выводу предприятий за пределы города.


– На месте промзон будет проводиться реорганизация территорий?

– Не обязательно. В большинстве случаев на промплощадках Москвы будут полностью сноситься строения и вестись новое строительство. На таких больших территориях чаще возводится жилье, масштабных проектов редевелопмента в офисы гораздо меньше. Причем для того, чтобы построить жилые дома на промышленной территории, зачастую недостаточно  просто снести старые здания — необходимо рекультивировать землю. Хотя, существуют проекты по реорганизации, например, деловой квартал «Новоспасский двор», где довольно большая территория была отдана под офисы.



– Опыт каких стран можно использовать в Москве?

– Хотелось бы, чтобы Москва брала лучшее из разных городов, поскольку у каждого — своя история: на Востоке — одна, на Западе — другая. Каждый город развивается по-своему, в том числе и исходя из исторических предпосылок. Самый яркий пример с точки зрения комплексного развития — Hafen City в Гамбурге (Германия). Это портовая территория, занимающая более 150 га, где в настоящее время осуществляется масштабное строительство. У проекта есть центральная идея, вокруг которой развивается и жилая, и коммерческая недвижимость. Проект начат в 1999 году, и сегодня он все еще находится в активной фазе. Опыт Hafen City может быть интересен Москве, поскольку он служит примером реорганизации существующей территории порта, промышленные объекты которого требовалось вывезти, а имеющееся пространство адаптировать под дальнейшую застройку.


– Должно ли государство участвовать в столь масштабных проектах?

–  В идеале такие проекты должны идти с участием государства, особенно в плане создания инфраструктуры (например, строительства дорог). Во-первых, чтобы облегчить финансовую нагрузку на инвестора, тем самым повысив доходность его проекта; во-вторых, —контролировать  процесс создания значимой для города инфраструктуры.

К планированию крупных территорий город подходит очень внимательно. В самом начале комплексной застройки с городской администрацией согласовывается план развития микрорайона и, как правило, планированию подлежит гораздо большая территория, чем границы участка инвестора. Необходимо комплексно оценить, как будет выглядеть территория в масштабах развития города. План должен быть больше и шире, чтобы на него можно было посмотреть с большей высоты, планировать проект в рамках города. 

Развитие больших территорий часто осуществляется несколькими компаниями независимо друг от друга, либо в партнерстве друг с другом. Причем я говорю не только о финансовом партнерстве, компании могут создавать совместные компании, проектные группы, тем самым объединяя накопленный экспертный опыт и усиливая команду реализации проекта. 
Мне кажется, город должен участвовать в строительстве. Формат государственно-частного партнерства может быть реализован в рамках практически любого проекта. Однако примеров подобной практики пока мало. 


–  Какие столичные проекты наиболее интересны?

–  Из существующих и недавно заявленных — территория ЗИЛа, к которой обращено достаточно пристальное внимание на рынке. На севере Москвы развивается довольно много территорий: и на Ходынском поле, и на месте стадионов ЦСКА и «Динамо». Через некоторое время и мы будем готовы рассказать о новых проектах комплексного освоения Группы ПСН, где на территории бывших промышленных предприятий появятся новые районы с жилыми и нежилыми объектами, социальной инфраструктурой. Сейчас мы активно работаем с западными архитекторами и градостроителями, чтобы создать район, территория которого будет максимально комфортна для жизни.



–  Каким образом формируется архитектурный облик новых районов?

–  За работу с ними может взяться далеко не каждый архитектор. Сначала решаются градостроительные вопросы — планирование территорий с учетом всех параметров максимально комфортного города, в то числе необходимых и достаточных объемов для транспорта, социальной инфраструктуры, сферы услуг. Один из важнейших вопросов на данном этапе — кроме архитектуры и планировок — очередность. Когда проект развивается в течение семи–восьми лет, следует четко понимать, что будет введено в первую очередь, что во вторую... Помимо необходимости максимизации экономического эффекта это связано также и с инженерной нагрузкой, особенно если нужно возвести собственные электрические подстанции и продумать, как они будут комбинироваться, интегрироваться, запускаться. 

Стоит учитывать, что комплексный проект менее выгоден, чем точечная застройка. Требуется продумать, как, с одной стороны, обеспечить доходность, а с другой — комфорт для жителей, ведь эти факторы, как правило, противоположны. Если говорить о жилье с коммерческой точки зрения, то люди покупали и будут покупать квартиры там, где территория уже застроена. Ни один человек не захочет жить ближайшие семь лет в строительной грязи. 


–  Вы приглашаете зарубежных специалистов?

– Прежде всего, мы работаем с российскими компаниями. В Москве нужно понимать менталитет жителей, и никто лучше наших архитекторов и градостроителей этого не знает. Но, конечно, необходимо использовать и западный опыт, знания зарубежных специалистов, их прогрессивные технологии. Российские архитектурные бюро очень лояльно относятся к таким проектам — они готовы работать совместно. У нас сейчас много специалистов с большим опытом, поэтому они положительно относятся к подобному сотрудничеству.


– А на каком этапе определяется облик зданий?

–  Он определяется уже ближе к концу работ. Сначала необходимо распланировать территорию, выполнить планировки зданий, а фасады на них можно «навесить» в последнюю очередь. Дизайнерские решения — это, как правило, вопрос разумного баланса между качеством и ценой. Красота сильно удорожает проект, а рынок не всегда готов платить за что-то дорогостоящее.


– Необходимо, чтобы архитектурное решение не устарело в ближайшие годы…

– Конечно, существует проблема современности построек. По большому счету, задача девелопера — предложить клиенту то, что он захочет купить в будущем, а не то, что он приобретает сегодня. Это очень важный принцип: нельзя строить то, что приобретается на рынке сейчас, потому что через пять лет покупатели захотят чего-то другого.

Тут должно работать предпринимательское чутье. Стоит учитывать западный опыт строительства, например, Лондон — отличнейший пример того, что надо делать и что будет востребовано. Не всегда то, что выглядит красиво, хорошо и стильно — безумно дорого. В Испании и Франции много примеров подобных районов, по облику которых сложно даже догадаться, что это недорогое блочное строительство.


– Каковы преимущества комплексной застройки?

– Создание комфортной среды внутри района зависит не только от социального окружения, инфраструктуры, но и от общей продуманности: к примеру, куда выходят окна квартиры, где находится паркинг... Проблема предыдущих районов комплексной застройки заключалась в том, что они сначала возводились, а только потом наполнялись инфраструктурой. Возникали вопросы — чем занять первые этажи, чтобы не было десяти аптек или салонов красоты? Сейчас подобные детали продумываются уже на начальном этапе, когда решается, какие магазины, поликлиники, фитнес-клубы необходимы в районе, поскольку в комплексе все должно быть сбалансировано.





Беседовала Надежда Двоскина