Главная / СМИ и интервью / Владимир Кушнарев: «Покупатели стали придирчивее относиться к предложению — они выбирают проекты, в которых концепция играет важную роль»

Владимир Кушнарев: «Покупатели стали придирчивее относиться к предложению — они выбирают проекты, в которых концепция играет важную роль»

Владимир Кушнарев: «Покупатели стали придирчивее относиться к предложению — они выбирают проекты, в которых концепция играет важную роль»


- Как проявит себя рынок элитного жилья в 2013 году, чего стоит ожидать покупателям?


— Стоит обратить внимание, что уже в прошлом году элитный рынок показал довольно мощную динамику — появилось 14 новых крупных проектов: элитный квартал «Литератор», ЖК Barrin Нouse, ЖК «Смоленский бульвар, 24», МФК «Новый Арбат, 32», 1-я очередь строительства ЖК Wine House и другие. Кроме того, возобновились продажи в ЖК Skuratov House. Средняя цена по рынку составила 506 000 рублей за кв. м, а предложение и спрос были абсолютно сбалансированы.


В 2013 году стоит ожидать появления новых интересных объектов в Москве, в основном связанных с апартаментами. К примеру, новый проект компании «ГАЛС-Девелопмент» — апартаменты гостиницы «Пекин» (ввод ожидается либо к концу этого года, либо в начале следующего), реализация II очереди «Садовых Кварталов» (предварительный ввод назначен на лето, однако стоит ориентироваться на конец года). Появление данных проектов не только пополнит предложение элитной недвижимости в Москве, но и, возможно, позволит временно уменьшить рост цен на элитное жилье.


— Какой район Москвы развивается особенно активно?

— Сейчас заметно вышел вперед район Новый Арбат. На него приходится 11% предложения всего элитного рынка — благодаря вводу МФК «Новый Арбат, 32». Жилая часть комплекса представлена апартаментами, включая двухуровневые пентхаусы. Жилье в нем предлагается по цене от 500 000 рублей, а средняя стоимость квартиры в староарбатских переулках варьируется в пределах 700 000 — 900 000 рублей, что делает район Арбата намного выгоднее той же Остоженки. В основном здесь представлены камерные, клубные дома — вроде тех, которые расположены в Большом Афанасьевском и Староконюшенном переулках.






— Как изменятся цены на элитное жилье в этом году?

— Если говорить о новостройках, то, исходя из поведения рынка и реального спроса покупателей, рост цен будет продолжаться. Когда объект выходит на рынок на начальном этапе строительства, то и цены на него относительно невысокие. По мере того как растет здание, увеличивается и цена на квартиры. Если же рассматривать вторичное элитное жилье, то в этом сегменте рост ожидается небольшой — порядка 5—6%. Говорить о процентах в случае с новостройками довольно сложно, потому что каждый раз необходимо смотреть на конкретный объект, динамику его строительства и уровень востребованности среди покупателей.


— А покупательский спрос будет меняться?

— Конечно, уровень спроса меняется всегда, но я больше говорил бы об изменении самих запросов клиентов. Если раньше смотрели квартиры площадью 100—120 кв. м, то сейчас гораздо больше запросов поступает на более просторные квартиры — например, 200 кв. м. При этом характерна еще одна тенденция: клиент хочет больший метраж, но за меньшие деньги.


Если рассматривать спрос в процентном соотношении, то 26% покупателей интересуются квартирами площадью 150—200 кв. м. Порядка 47% клиентов приобретают жилье 80—150 кв. м, формируя тем самым основной спрос. Совсем немного, всего около 12 % клиентов, выбирают небольшие квартиры — до 80 кв. м, а 15% заинтересованы в жилье 200—300 кв. м.


Изменение интереса в сторону больших площадей не было скачкообразным, оно происходило довольно плавно и последовательно в течение последних двух лет. Причина тому — постепенное изменение сознания людей, их требований к внешнему облику дома, входной группе, к качеству здания, его техническим характеристикам. Покупатели стали придирчивее относиться к предложению — они выбирают проекты, в которых концепция играет важную роль.





— Можно ли сегодня строить элитное жилье без создания оригинальной концепции?

— Если застройщик хочет продать свой объект, он должен придумать идею, создать интересный антураж, сделать его более удобным для покупателей — будущих жильцов. Сейчас на рынок практически никто не выходит без концепции (если говорить о новостройках).


Такие объекты, конечно, тоже представлены на рынке, но они не очень раскручены и по цене могут быть даже немного ниже — по нескольким причинам. Возможно, есть какие-то недоработки, или же проект начинали в кризисное время, когда продаж почти не было, и застройщики полагали, что реализуют дома позже. Но практика показывает, что сейчас продажи в домах без концепции идут довольно тяжело. Покупка квартиры в таких домах исключительно в инвестиционных целях нецелесообразна — высокий спрос свойственен объектам, которые только строятся, а не стоят готовые, ведь чем ниже стадия строительства — тем ниже цена.


— Насколько часто элитное жилье приобретается для сдачи в аренду?

— Есть целая категория покупателей, которые выбирают объекты не столько элитного, сколько бизнес-класса, чтобы сделать в них ремонт и сдавать. Они сразу спрашивают: «Когда дом построится, за сколько можно будет сдать в нем квартиру?» Это вполне подходящий вариант, чтобы вложить средства в будущее.
Такие клиенты у нас есть — к примеру, как раз сейчас ведутся переговоры с покупателями, которые рассматриваются жилье как инвестиционное вложение, чтобы потом получать доход. Но в основном покупатели рассматривают элитное жилье как место для собственного проживания — кстати, именно этот фактор во многом и влияет на смещение спроса в сторону больших площадей.


— Существуют ли специальные программы кредитования для элитного жилья?

— Банки предлагают универсальные программы, и процентные ставки по ним практически одинаковы для всех типов и классов жилья. Будете ли вы покупать элитную квартиру, бизнес-класс или эконом — на процентах это не скажется: банки оценивают свои риски и действуют исключительно в своих интересах. Существуют проекты, в которых банки финансируют часть строительства и предлагают специальные преференции для застройщика: ниже процентная ставка, не требуются дополнительные документы для оформления кредита.


В элитных новостройках ипотечные программы тоже востребованы, но, конечно, меньше, чем в эконом-классе. Поскольку стоимость объекта выше, то и процент вы платите в итоге тоже больше. Всего 10—15% покупателей пользуются кредитами для покупки элитного жилья. К тому же, в отличие от эконом-класса, при продаже элитных объектов есть возможность отсрочки, и клиент может рассчитать, какой период времени ему необходим для оплаты покупки.






— Кто сейчас приобретает элитное жилье в Москве?

— Портрет покупателя со временем меняется. Не так давно довольно много квартир приобретали люди, переезжавшие из регионов в Москву. Но сейчас спрос идет уже со стороны «новых москвичей» — тех, кто некоторое время назад приехал и уже обосновался в столице, а вот процент приезжих из регионов уменьшился. Разумеется, есть и иностранные покупатели — хотя их всегда было немного. В основном это те, у кого здесь есть свой бизнес, и, как правило, они уже покупали квартиру в России.



Беседовала Надежда Двоскина